Wirksame Verteilungsschlüsseländerung: Neuerungen der Lasten- und Kostenverteilung muss allen Eigentümern eindeutig klargemacht werden

Wenn Mitglieder einer Eigentumsanlage in ihrer sogenannten Teilungserklärung einen Beschluss fassen, sollten diese wissen, über was genau sie dabei abstimmen. Bei Unklarheiten landen die Eigentümer mit ihren Streitigkeiten sonst schnell vor Gericht - so wie hier bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Die Mitglieder einer Wohnungs- und einer Teileigentümergemeinschaft eines Hochhauses mit über 400 Wohneinheiten und einem Hotel hatten in ihrer Teilungserklärung die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt. Dann wurde unter anderem ein Vertrag über die technische Betreuung zwischen der Betreibergesellschaft des Hotels unter Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen. In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer dann den Beschluss, den abgeschlossenen Vertrag für die Verteilung der Kosten der technischen Betreuung zu genehmigen, die jedoch von der eigentlichen Lasten- und Kostenverteilung der Teilungserklärung abwich. Das wollten dann auch einige Eigentümer nicht akzeptieren und erklärten vor Gericht die Anfechtung dieses Beschlusses.

Der Beschluss war tatsächlich fehlerhaft. Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer sich auch eindeutig dessen bewusst waren, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen. Dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss gefasst haben, mit dem sie die Teilungserklärung ändern wollten, war in diesem Fall jedoch nicht ersichtlich. Der Wille der Wohnungseigentümer, über die bloße Genehmigung des Vertrags hinaus auch eine Änderung der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung herbeizuführen, war nicht deutlich genug. Damit war der Beschluss unwirksam.

HInweis: Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentumsanlage setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt eine Beschlusskompetenz haben. Eine entsprechende Kompetenz kann sich entweder aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben, wenn die Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel, die eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung über die Änderung der Teilungserklärung zulässt, enthält.

Hier mangelte es auch daran, dass sich keine Kompetenz gemäß § 16 Abs. 3 WEG ergab. Denn aus dem Beschluss geht nicht eindeutig hervor, dass eine Änderung des bisherigen Kostenverteilungsschlüssels auch tatsächlich beabsichtigt war.


Quelle: BGH, Urt. v. 08.06.2018 - V ZR 195/17
Thema: Mietrecht