Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht: Gastronomische Nutzung anstelle eines Ladengeschäfts muss nicht toleriert werden

Wer Teileigentum - also eine Gewerbeeinheit - erwirbt, ist gut beraten, sich über dessen vertraglich festgelegte Nutzungsform in der sogenannten Teilungserklärung zu informieren. Selbiges gilt für den Mieter dieser Gewerbeeinheit. Denn erst dann sind Streitigkeiten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu vermeiden. Und genau darum geht es in diesem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).

Im Erdgeschoss eines Gebäudes befand sich eine Teileigentumseinheit. In der diesbezüglichen notariellen Teilungserklärung wurde die Nutzung der Einheit als "Laden" bestimmt. Nun wollte der Ladenmieter dort Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke verkaufen. In den Räumlichkeiten stellte er Stühle und Tische auf, ebenso wie auf den Außenflächen vor dem Geschäft. Das wollten sich die übrigen Mitglieder der WEG nicht gefallen lassen und zogen vor die Gerichte.

Der BGH entschied, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter durchaus einen Unterlassungsanspruch hatten. Der Mieter nutzte die Räume anders, als es in der Teilungserklärung bestimmt war. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstieß gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als Laden genutzt werden dürfe. Eine gastronomische Nutzung jedoch stört jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, sobald Außenflächen in Anspruch genommen werden - sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

Hinweis: Wer also in einer Wohnungseigentumsanlage ein Teileigentum hat, muss genau in die Teilungserklärung schauen, sobald er die Nutzung ändern möchte. Andernfalls kann es später ein böses Erwachen geben, insbesondere, nachdem Investitionen getätigt wurden.


Quelle: BGH, Urt. v. 25.10.2019 - V ZR 271/18
Thema: Mietrecht