Kappungsgrenze: Mietanpassung bei größerer Wohnfläche und zeitgleicher Mieterhöhung

Wenn die Wohnung tatsächlich größer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Vermieter mehr Miete verlangen. Aber auch hier sind ihm Grenzen gesetzt.

Der Fall spielt in Berlin. Laut Mietvertrag sollte die Wohnung 157 m² haben, tatsächlich sind es 210 m². Die Vermieterin wollte nun eine Mieterhöhung durchsetzen, und zwar zum einen nach den allgemeinen Vorschriften um 15 %, zum anderen wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche. Deshalb verlangte die Vermieterin vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 630 EUR auf 938 EUR. Der Mieter wollte allerdings nur seine Zustimmung zu der "normalen Erhöhung" erteilen, weshalb die Angelegenheit vor Gericht landete. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Denn in dem gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Grundsätzlich muss sich der Vermieter nicht an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Er hat aber die allgemeinen Regelungen über die Mieterhöhungsvorschriften zu beachten - und das gilt insbesondere für die sogenannte Kappungsgrenze. Danach kann die Miete insgesamt um nicht mehr als 20 % in drei Jahren erhöht werden, in manchen Ballungsgebieten ist die Grenze sogar geringer. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche fällt zudem regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters.

Hinweis: Der Vermieter kann also die Miete auf der Grundlage der größeren Fläche erhöhen, muss aber die Kappungsgrenze beachten.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

Thema: Mietrecht