Gewerbliches Mietrecht

Vertragsgestaltung

Da die Geschäftsräume den Mittelpunkt der geschäftlichen Tätigkeit für Jahre oder Jahrzehnte bilden und weitgehende Gestaltungsfreiheit beim Vertragsschluss besteht, sollte besonderes Augenmerk auf den Vertrag gelegt werden. Objekt und Vertragszweck sollten möglichst genau geregelt sein, um spätere Differenzen auszuschließen. Für Vermieter ist dringend zu beachten, dass eine Mieterhöhung nur dann möglich ist, wenn diese Möglichkeit auch ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Bei den Betriebskosten besteht, anders als bei der Wohnraummiete, die Möglichkeit, weitergehende Kosten auf den Mieter überzuwälzen, beispielsweise Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten ("Dach und Fach"-Klauseln). Von entscheidender Bedeutung kann auch die Vereinbarung bestimmter Nebenpflichten sein wie etwa Konkurrenzschutzklauseln, Betriebspflichten oder Sortimentsbindungen. Bei der Verwendung von AGB kann die Wirksamkeit einzelner Klauseln zweifelhaft sein. Den Vorrang sollte daher immer ein individuell gestalteter und verhandelter Vertrag haben.

Mieterhöhung

Im Geschäftsraummietrecht gibt es keine gesetzliche Mieterhöhung. Stattdessen muss das Recht des Vermieters zur Erhöhung im Vertrag ausdrücklich festgeschrieben sein. Hierzu existieren verschiedene Möglichkeiten, insbesondere die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete. Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an die Lebenshaltungskosten gekoppelt. Für die Wirksamkeit der Klausel müssen die Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKG) beachtet werden, außerdem darf die Miete nicht nur steigen, sondern muss bei Absinken der Lebenshaltungskosten auch entsprechend nach unten angepasst werden. Problematisch ist die Koppelung an Indizes, die vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeführt werden. In solchen Fällen muss die Berechnung auf den aktuellen Index umbasiert werden.

Betriebskosten

Die Lastentragung für das Mietobjekt trägt nach gesetzlicher Grundregel der Vermieter, jedoch werden die Betriebskosten in der Regel vertraglich auf den Mieter umgelegt. Hierbei besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit, jedoch ist bei Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) im Einzelfall die Wirksamkeit der Betriebskostenumlage zu prüfen. Problematisch kann insbesondere die Umlage von Verwaltungskosten, bestimmter Versicherungen oder "sonstiger Betriebskosten" sein. Die Jahresabrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen muss formal und inhaltlich richtig sein. Rechnet der Vermieter überhaupt nicht ab, kann im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausgeübt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses können grundsätzlich sogar die Vorauszahlungen wegen nicht abgerechneter Zeiträume vollständig zurückverlangt werden.

Mängel des Mietobjekts

Bei Mängeln der Mietsache hat der Mieter zunächst die Pflicht, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Anschließend ist die Miete gemindert. Die Mietminderung kann bei der Geschäftsraummiete allerdings vertraglich ausgeschlossen sein. In dem Fall muss die Rückzahlung des überzahlten Anteils verlangt und notfalls eingeklagt werden. Für Mängel, die schon bei Vertragsschluss vorhanden waren, haftet der Vermieter unabhängig von einem Verschulden (Garantiehaftung) auf Schadensersatz. Für später auftretende Mängel haftet der Vermieter bei Verschulden und aufgrund Verzugs mit der Mängelbeseitigung. Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar, kann er außerdem fristlos kündigen. Das Kündigungsrecht besteht auch bei Zeitmietverträgen, da das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht vertraglich abbedungen werden kann.

Vorzeitige Beendigung des Vertrags, Schriftform

Geschäftsraummietverträge werden häufig mit langer Laufzeit vereinbart, während der ein Recht zur ordentlichen Kündigung nicht besteht. Eine langjährige Bindung kann aus verschiedensten Gründen nicht mehr genehm sein, so dass der Vertrag vorzeitig beendet werden muss. Hierfür ist genauestens zu prüfen, ob die Laufzeitvereinbarung überhaupt wirksam ist. Ein Mietvertrag, mit dem sich die Parteien für eine Dauer von mehr als einem Jahr binden, muss nämlich schriftlich geschlossen werden. Ist die Schriftform nicht eingehalten, bleibt der Vertrag zwar wirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge ist, dass er dann mit den gesetzlichen Fristen wieder ordentlich gekündigt werden kann, bei Geschäftsraum also zum Ablauf des jeweils übernächsten Quartals. Die Schriftform erfordert beispielsweise die eigenhändige Unterschrift eines hierzu Berechtigten. Durch fehlende Unterschriften oder Unterschriften ohne hinreichend deutlichen Vertretungszusatz, nicht unterzeichnete Nachträge zum ursprünglichen Mietvertrag kann die Schriftform verletzt sein. Hierzu existiert umfangreiche Rechtsprechung, die im Einzelfall genau ausgewertet werden muss, um die Chance zum vorzeitigen Vertragsausstieg nutzen zu können.

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  • Mischmietverhältnisse und teilgewerbliche Nutzung
  • Praxisräume
  • Unwirksame AGB, überraschende und mehrdeutige Klauseln
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