Immobilienrecht und Grundstücksrecht

Grundstückskaufverträge

Mit dem Erwerb eines Grundstücks, sei es bebaut, unbebaut oder Teil einer Wohnungseigentumsanlage, gehen erhebliche Pflichten einher. Der Eigentümer haftet für öffentliche Lasten, vom Grundstück ausgehende Störungen und auf Erfüllung etwaiger in das Grundbuch eingetragener Grundpfandrechte (Hypotheken oder Grundschulden) oder Grunddienstbarkeiten wie Wohnrechten, Leitungs- oder Wegerechten. Auch ein notarieller Vertragsentwurf sollte daher immer anwaltlich im Interesse der Partei geprüft werden.

Ein Grundstückskaufvertrag kann unwirksam sein, wenn nicht sämtliche nötigen Vertragsinhalte beurkundet sind, etwa im Falle eines "Schwarzkaufs" oder eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises. Stellt sich beispielsweise nachträglich durch ein Wertgutachten heraus, dass der Kaufpreis erheblich vom Verkehrswert abweicht, kann der Vertrag nichtig sein. Die Rechtsprechung geht von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei Grundstücksgeschäften dann aus, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Diese Voraussetzung ist grundsätzlich ab einer Verkehrswertüberschreitung oder -unterschreitung von 90 % gegeben. In solchen Fällen kann der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises vom Verkäufer beanspruchen.

Im Fall von Mängeln eines Gebäudes auf dem Grundstück stellt sich häufig die Frage, ob der Verkäufer hierfür haftet. Üblicherweise wird im Kaufvertrag die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen. Das Objekt wird in dem besichtigten Zustand akzeptiert, was auch versteckte Mängel umfasst. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Verkäufer bereits Kenntnis von den Mängeln hatte, diese aber dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Für solche Mängel gilt der Gewährleistungsausschluss nicht. Es können also die gesetzlichen Rechte in Anspruch genommen werden, etwa eine Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz für die Kosten der Sanierung. Bei erheblichen Mängeln kommt auch ein Rücktritt in Betracht mit der Folge, dass der Kauf dann vollständig rückabzuwickeln ist.

Dingliche Rechte

Das Eigentum an Grundstücken kann beschränkt sein durch Grunddienstbarkeiten. Häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn sind Leitungs- oder Wegerechte. Zur Erschließung eines Grundstücks ohne Anbindung zur nächsten öffentlichen Straße müssen Baulasten und Grunddienstbarkeiten bestellt werden, deren konkrete Ausübung Jahre später streitig sein kann, etwa wenn ein vormals nur bewohntes Grundstück nun gewerblich genutzt wird oder der Umfang eines Gewerbebetriebs sich erheblich ausweitet. Auch die Pflicht zur Instandhaltung eines über das Grundstück verlaufenden Weges und die damit einhergehende Kostentragungspflicht können problematisch sein. Oftmals sind die ursprünglichen Vereinbarungen auslegungsbedürftig. Bei Fehlen einer Vereinbarung muss auf die ebenfalls stark auslegungsbedürftigen gesetzlichen Bestimmungen zurückgegriffen werden.

Abwehr von Störungen

Das Eigentum zählt zu den sog. absoluten Rechten und hat Verfassungsrang. Bei Störungen durch Dritte, etwa den direkten Grundstücksnachbarn aber auch im Falle entfernterer Grundstücke, können Ansprüche auf Unterlassung, Beseitigung und Schadensersatz bestehen. Störungen sind insbesondere Immissionen wie Lärm, Gerüche, Rauch oder Erschütterungen. Diese müssen grundsätzlich nicht geduldet werden, wenn sie sich mehr als nur unwesentlich auswirken. Hierbei spielt die Einhaltung von Grenzwerten eine Rolle, die zum Beispiel in der "Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm" (TA Lärm) festgeschrieben sind. Bei Bestehen einer Duldungspflicht, die dann in Betracht kommt, wenn die Immissionen ortsüblich sind und der Verursacher diese nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen abstellen kann, entsteht jedenfalls ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung.

Für bereits entstandene Schäden kommt eine Entschädigung nach dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Betracht. Dieser wird von der Rechtsprechung aus einer analogen Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hergeleitet. Der Anspruch setzt kein Verschulden voraus, so dass dem Verursacher kein Vorsatz und keine Fahrlässigkeit nachgewiesen werden muss, was für den Geschädigten günstig ist.

Weitere Störungen sind beispielsweise die Überbauung der Grundstücksgrenze, die Vertiefung des Nachbargrundstücks, die Gefährdung oder die Beschädigung durch ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück. Im Bereich des Baunachbarrechts kann schnelles Handeln zur Abwehr von Gefahren notwendig sein. Hierzu dient der einstweilige Rechtsschutz, der per Eilantrag bei Gericht erwirkt werden kann.

Weitere Ansprüche bestehen im Zusammenhang mit dem landesrechtlichen (-> Link) Nachbarrecht.

Im Bereich des Grundstücksrechts beraten und vertreten wir Sie unter anderem auch zu den folgenden Themen:

  • Notwegerecht
  • Duldung von Telekommunikationslinien
  • Entschädigung für Notwege und Notleitungen
  • Grunddienstbarkeiten
  • Wohnrecht, Nießbrauch
  • Besitzschutz
  • Grundschuld, Hypothek
  • Bruchteilsgemeinschaft, Miteigentum
  • Teilungsversteigerung
  • Einbringen von Ankern zur Baugruben-, Hang- und Gebäudesicherung
  • Hochdruckinjektions- und Düsenstrahlverfahren (HDI)
  • Grundwasserabsenkung und Wasserhaltungsarbeiten
  • Vibrationen und Erschütterungen, Baustellenverkehr
  • Vertiefung, Baugrubensicherung, Spundwände
  • drohender Gebäudeeinsturz