Maklerrecht

Maklervertrag

Makler ist, wer sich für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags (Nachweismakler) oder für die Vermittlung eines Vertrags (Vermittlungsmakler) einen Maklerlohn (Provision) versprechen lässt. Der Makler kann auch für beide Vertragsparteien gleichzeitig tätig sein (Doppelmakler), sofern kein Alleinauftrag erteilt wurde. Der Maklervertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden, sondern kann bereits durch die widerspruchslose Inanspruchnahme einer Maklerleistung entstehen.

Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht, wenn der Hauptvertrag geschlossen wird und die Tätigkeit des Maklers hierfür mitursächlich war. An der Ursächlichkeit kann es fehlen, wenn das Objekt bereits vorher bekannt war.

Eine Provision kann grundsätzlich dann nicht verlangt werden, wenn der Makler mit einer Vertragspartei wirtschaftlich eng verbunden ist. Die Rechtsprechung lässt einen Provisionsanspruch in bestimmten sog. "Verflechtungskonstellationen“ nicht zu. So liegt beispielsweise bei Beteiligung des Maklers zu mehr als 50 % an einer Gesellschaft, die auch Vertragspartei ist, eine "echte Verflechtung" vor.

Der Provisionsanspruch kann auch deshalb entfallen, weil er verwirkt ist. Eine Verwirkung kommt nach dem Gesetz insbesondere dann in Betracht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist (unzulässige Doppeltätigkeit). Weitere Fallgruppen sind von der Rechtsprechung entwickelt worden. Ein Makler darf beispielsweise nicht den Kunden dazu veranlassen, eine formwidrige Ankaufverpflichtung zu unterzeichnen, oder versuchen, den Hauptvertrag in eigenem Interesse zu hintertreiben, den Kunden falsch zu informieren, unzulässigen Druck auszuüben, unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu verwenden oder sich sonst unredlich zu verhalten. In solchen Fällen kann keine Provision beansprucht werden, eine bereits geleistete Provision muss zurückgezahlt werden.

Die Berufspflichten der Makler sind unter anderem geregelt in der Gewerbeordnung (GewO) und in der dazu ergangenen "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer" (Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV).

Wohnungsvermittlung

Für Makler von Mietwohnungen gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG).

Auch hier gilt, dass dem Makler die Provision für die Vermittlung oder den Nachweis nur dann zusteht, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Keine Provision fällt jedoch an, wenn ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird. Keine Provision fällt außerdem an, wenn der Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter selbst als Makler auftritt oder hierfür eine Gesellschaft zwischengeschaltet ist und wirtschaftliche Verflechtungen bestehen.

Seit dem 01. Juni 2015 gilt zudem das sog. „Bestellerprinzip“. Danach muss nur derjenige die Provision zahlen, der den Makler auch beauftragt hat („wer bestellt, der bezahlt“). Ein neu eingefügter Absatz 1a in § 2 WoVermittG enthält die entsprechende Regelung.

Die neue Vorschrift beinhaltet den Grundsatz, dass der es in der Regel der Vermieter ist, der den Maklerauftrag erteilt. Vom Wohnungssuchenden kann der Makler eine Provision daher nur noch dann beanspruchen, wenn er ausschließlich in dessen Auftrag handelt. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ebenfalls unwirksam ist seit der Gesetzesänderung eine Vereinbarung mit dem Vermieter, durch die sich der Wohnungssuchende verpflichtet, diesem die an den Makler gezahlte Provision zu erstatten. Eine solche Zahlung kann später zurückgefordert werden. Die Rückforderung ist nach allgemeinem Grundsatz nur dann ausgeschlossen, wenn der Wohnungssuchende wusste, dass er zu der Zahlung nicht verpflichtet war.

Die Provision darf zwei Kaltmieten (ohne Nebenkosten) zzgl. Umsatzsteuer nicht übersteigen.