Wohnraummietrecht

Mängel der Mietwohnung

Bei Mängeln der gemieteten Wohnung hat der Mieter zunächst die Pflicht, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Anschließend ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert. Häufige Streitfrage ist die richtige Höhe der Minderung. Das Gesetz regelt insofern nur, dass die Miete "angemessen herabgesetzt" ist. Die Rechtsprechung hat hierzu eine umfangreiche Kasuistik entwickelt, die im Einzelfall auszuwerten ist.

Bei einem zu hohen Einbehalt von der Miete läuft der Mieter allerdings Gefahr, dass ein Mietrückstand entsteht, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Notfalls kann sich der Mieter in einem solchen Fall auf einen Rechtsirrtum berufen, wobei die Rechtsprechung allerdings tendenziell strenger geworden ist. Richtige Beratung ist hier von entscheidender Bedeutung. In jedem Fall sollte erklärt werden, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt werde. Es kann dann die zunächst weiter bezahlte Miete später zurückverlangt werden. Ohne Erklärung eines ausdrücklichen Vorbehalts kann ansonsten die Rückforderung ausgeschlossen sein.

Des Weiteren hat der Mieter auch das Recht, ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete auszuüben. Nach gängigen Formeln der Rechtsprechung kann das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags oder ein Vielfaches des Mangelbeseitigungsaufwandes einbehalten werden. Der Einbehalt muss nach Mangelbeseitigung dann an den Vermieter nachgezahlt werden.

Außerdem hat der Mieter, wenn sich der Vermieter in Verzug mit der Beseitigung der Mängel befindet, das Recht, die Mängel selbst zu beseitigen und hierfür Kostenerstattung vom Vermieter zu verlangen. Er kann auch die erforderlichen Kosten als Vorschuss einklagen. Zur Ermittlung der voraussichtlichen Kosten kann bei Gericht die Durchführung eines sog. selbständigen Beweisverfahrens beantragt werden. In diesem Verfahren können die Mängel und die voraussichtlichen Sanierungskosten festgestellt werden.

Häufiger Streitpunkt sind Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Hierbei stellt sich die Frage, ob diese durch Baumängel, für die der Vermieter verantwortlich ist, oder durch falsches Heizen und Lüften der Mieter verursacht worden sind. Der gerichtliche Sachverständige kann dies durch Messungen feststellen. Teils sind schlechte Dämmung, Wärmebrücken oder Rohrleitungsschäden die Ursache, teils ist es aber auch das Wohnverhalten der Mieter.

Mieterhöhung

Für Vermieter bestehen verschiedene vertragliche Möglichkeiten der Mieterhöhung. Es können Staffel- oder Indexmieten vereinbart werden. Hierbei ist auf Wirksamkeit der entsprechenden Vertragsklauseln zu achten. Verstoßen die Klauseln gegen zwingende gesetzliche Vorschriften, besteht kein Recht zur Erhöhung und der Mieter kann bereits gezahlte Erhöhungen zurückverlangen.

Falls nichts vereinbart ist, darf der Vermieter die Miete an die ortsübliche Miete anpassen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert war. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 % steigen (Kappungsgrenze). Der Vermieter muss den Mieter zunächst außergerichtlich auffordern, der beabsichtigten Erhöhung zuzustimmen. In diesem Aufforderungsschreiben machen private Vermieter häufig Fehler, die das Erhöhungsverlangen unwirksam machen. Für die Mieterhöhung wird inhaltlich meist auf den örtlichen Mietspiegel Bezug genommen. Die Wohnung muss im Einzelfall in den Mietspiegel richtig eingruppiert werden, was im Streitfall die Aufgabe eines gerichtlichen Sachverständigen ist. Durch ein streitiges Verfahren können allerdings Kosten entstehen, die letztlich außer Verhältnis zum streitigen Mietanteil stehen, so dass eine gütliche Einigung wirtschaftlicher sein kann.

Betriebskosten

Für den Mieter ist die überhöht erscheinende Betriebskostenabrechnung oft ein Ärgernis. Allerdings genügt noch nicht die Feststellung, dass die Nachzahlung höher ist als im Vorjahr oder als die des Nachbarn. Vielmehr nimmt die Rechtsprechung den Mieter zunächst in die Pflicht, die Belege einzusehen und konkrete Einwendungen zu erheben. Will ein Mieter sich zum Beispiel auf die Verletzung des sog. Gebots der Wirtschaftlichkeit berufen, muss er konkret vorbringen können, dass gleichwertige, aber günstigere Angebote am Markt tatsächlich vorhanden sind.

Der Rechtsanwalt kann vor allem die rechtliche Seite der Betriebskostenabrechnung prüfen, nämlich insbesondere die Fragen, ob es sich bei den abgerechneten Kosten überhaupt um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt, diese Kosten von der Umlagevereinbarung im Mietvertrag erfasst sind, welcher Umlageschlüssel vereinbart ist und ob dieser richtig angewendet ist, ob die Abrechnung den formalen Anforderungen genügt und die Fristen sowohl für die Abrechnung als auch für die Geltendmachung von Einwendungen hiergegen eingehalten sind.

Bei den Heiz- und Warmwasserkosten sind die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizKV) zu beachten, die unter anderem bei Betrieb einer zentralen Heiz- und Warmwasseranlage im Haus die Abrechnung nach einem Grundkostenanteil und im Übrigen nach dem erfassten Verbrauch vorsieht. Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der HeizKV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Konnte der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, darf auf Grundlage bestimmter Vergleichswerte geschätzt werden.

Schönheitsreparaturen

Der Vermieter hat, so der gesetzliche Regelfall, "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Diese Instandhaltungspflicht umfasst auch das Renovieren während der Mietzeit. In jedem handelsüblichen Mietvertragsvordruck war und ist jedoch eine Klausel enthalten, die diese Pflicht auf den Mieter überwälzt. Viele dieser Klausel, gerade in älteren Mietverträgen, sind jedoch unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat insbesondere starre Fristenpläne für Renovierungen ("alle drei/fünf/sieben Jahre") für unwirksam erklärt, außerdem die Kombination aus laufender Renovierungspflicht und Endrenovierungspflicht bei Auszug. Unwirksam sind beispielsweise auch solche Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit zum Anstrich in bestimmten "hellen und neutralen" Farben verpflichten oder auch zum "Weißen", da sie den Mieter unangemessen in der Ausübung des Mietgebrauchs beschränken. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, ob der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist oder ob er dies beim Auszug noch erledigen muss.

Unwirksam sind auch viele der sog. Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten, für eine bei Auszug noch nicht fällige Renovierung eine Kostenquote an den Vermieter zu zahlen. Diese Klauseln sind oft intransparent, da die genaue Berechnung nicht hinreichend klar ist, oder auch deswegen unwirksam, weil die Berechnung auf starren Fristenpläne basiert. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln auch dann für unwirksam erklärt, wenn sie eine unrenoviert übernommene Wohnung betreffen. Die meisten Klauseln dürften daher inzwischen unwirksam sein. Wegen der hohen Anforderungen wird auch künftig kaum eine rechtssichere Formulierung mehr gelingen, so dass Vermieter hiervon grundsätzlich Abstand nehmen sollten.

Beendigung des Vertrags

Der Wohnraummietvertrag kann, sofern dieses Recht nicht wirksam ausgeschlossen ist, sowohl vom Mieter als auch dem Vermieter ordentlich gekündigt werden.

Der Mieter kann jederzeit kündigen. Die Kündigung ist jeweils bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam und braucht nicht begründet zu werden.

Der Vermieter darf hingegen dem Mieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ausdrücklich im Gesetz geregelt sind Vertragsverletzungen des Mieters, der Eigenbedarf sowie die beabsichtigte anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks.

Praktisch bedeutsam ist der Zahlungsverzug des Mieters. Auf diesen kann sowohl die fristlose Kündigung gestützt werden als auch die ordentliche Kündigung, die zumeist auch "hilfsweise" miterklärt wird. Seinen Grund hat dies darin, dass für die ordentliche Kündigung keine "Schonfrist" existiert, das heißt, dass der Mieter nicht die Kündigung durch Nachzahlung der rückständigen Mieten nachträglich unwirksam machen kann. Zahlungsverzug berechtigt zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit mindestens einer Monatsmiete in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht. Gleichzeitig auch ordentlich gekündigt werden darf bei Zahlungsverzug in Höhe einer Monatsmiete und über einen Zeitraum von mehr als einem Monat. Eine Nachzahlung kann die Pflichtverletzung allerdings auch hier in einem "milderen Licht" erscheinen lassen und unter Umständen Relevanz für die ordentliche Kündigung haben. Entscheidend sind die Umstände des einzelnen Falles.

Von praktischer Bedeutung ist außerdem die Eigenbedarfskündigung. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu prüfen ist der Kreis der Berechtigten, zu dem entferntere Verwandte unter Umständen nicht mehr zählen oder nur dann, wenn besondere Bindungen bestehen, außerdem das Merkmal des "Benötigens". Hierzu zählt grundsätzlich jeder vernünftige und nachvollziehbare Grund, da das Eigentumsrecht hohen verfassungsrechtlichen Rang hat und eine Interessenabwägung mit den Belangen des Mieters nicht stattfindet. Die Interessen des Mieters werden allerdings über die Härtefallregelung berücksichtigt. Der Mieter kann der Kündigung wiedersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist schriftlich spätestens bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Das Mietverhältnis wird dann so lange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Räumungsanspruch des Vermieters

Ist das Mietverhältnis endgültig beendet, kann der Vermieter die Herausgabe der Mieträume verlangen. Für die Zwangsvollstreckung des Räumungsanspruchs benötigt er einen vollstreckbaren Titel, also in der Regel ein Urteil oder auch einen gerichtlichen Vergleich, in dem der Mieter sich zur Räumung verpflichtet hat. Der Gerichtsvollzieher kann entweder mit der vollständigen Räumung beauftragt werden. In dem Fall wird er unter Zuhilfenahme einer Spedition den Räumungstermin anberaumen, die Schlösser austauschen und den Hausrat abtransportieren und einlagern lassen. Dies verursacht hohe Kosten, die der Vermieter zunächst als Vorschuss zahlen muss. Die kostengünstigere Variante ist daher nur der Austausch der Schlösser. An den zurückbleibenden Sachen kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend machen. Diese Vorgehensweise wird als sog. "Berliner Modell" der Räumungsvollstreckung bezeichnet. Inzwischen ist diese Möglichkeit der kostengünstigeren Räumung auch gesetzlich ausdrücklich geregelt (§ 885a ZPO).

Der Mieter kann im Räumungsverfahren vom Amtsgericht eine Räumungsfrist erhalten, wenn er Zeit benötigt eine Ersatzunterkunft zu finden. Wurde der Mieter ohne Einräumung einer Frist verurteilt, kann er auch nachträglich noch Vollstreckungsschutz erhalten. Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht die Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. In Räumungssachen ist dieser Antrag grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen.