Wohnungseigentumsrecht

Verwaltung

Als Wohnungseigentümer haben Sie Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung Ihres Eigentums. Gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter. Dieser hat umfangreiche Befugnisse und Pflichten, ist aber selbstverständlich an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Existiert kein Verwalter, besteht ein Anspruch auf Bestellung. Kann - gerade bei kleinen Gemeinschaften - keine Einigkeit über einen Verwalter gefunden werden, kann mithilfe des Gerichts ein Notverwalter eingesetzt werden. Verstößt ein Verwalter gegen seine Pflichten, kann er abgesetzt und der Verwaltervertrag gekündigt werden.

Anfechtung von Beschlüssen

Die Willensbildung in der Gemeinschaft erfolgt durch Beschlüsse. In der Regel findet jährlich eine Eigentümerversammlung statt. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, in dringenden Fällen außerordentliche Eigentümerversammlungen einzuberufen oder auf schriftlichem Weg durch Umlaufbeschluss, der von allen Eigentümern unterschrieben wird, zu entscheiden.

Jedoch ist nicht jeder Beschluss wirksam. Zweifel können sich ergeben, wenn von Gesetz, Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung abgewichen wird. Weiter müssen die in Gesetz und Gemeinschaftsordnung geregelten Verfahrensvorschriften eingehalten sein, beispielsweise muss die Ladungsfrist beachtet und die Versammlung beschlussfähig sein. Inhaltlich muss jeder Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Rechtsfolge eines Verstoßes kann entweder die Nichtigkeit oder die Anfechtbarkeit des Beschlusses sein. Wichtig ist diese Unterscheidung für das gerichtliche Vorgehen. Ist ein Beschluss anfechtbar, muss innerhalb eines Monats die Beschlussanfechtungsklage zum zuständigen Amtsgericht, dort Abteilung für Wohnungseigentumssachen, erhoben und innerhalb eines weiteren Monats begründet werden. Die Frist beginnt bereits mit der Beschlussfassung, nicht erst mit dem Zugang des Protokolls, das viele Verwalter erst Wochen später verschicken. Bei zweifelhaften Beschlüssen ist also zügiges Handeln dringend geboten. Insbesondere gilt dies bei Beschlüssen über kostspielige Baumaßnahmen oder eine zweifelhafte Jahresabrechnung.

Wurde umgekehrt eine Beschlussvorlage abgelehnt, kann auch dieser sog. Negativbeschluss mit der Klage angegriffen werden, wenn gleichzeitig auch beantragt wird, die Gemeinschaft zu der nicht beschlossenen Verwaltungsmaßnahme zu verpflichten. Hierauf besteht ein Anspruch, wenn dieser Beschluss hätte gefasst werden müssen, weil er zwingend erforderlich war und der Gemeinschaft insoweit kein Ermessensspielraum mehr zustand.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

Der Verwalter ist verpflichtet, jährlich über das Vermögen, die Instandhaltungsrücklage sowie die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft abzurechnen. Die Jahresabrechnung wird auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss gültig. Gleichzeitig wird auch der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr beschlossen, der insbesondere die Rechtsgrundlage für die laufend zu zahlenden Hausgelder/Wohngelder und auch die Abschlagszahlungen auf die Instandhaltungsrücklage bildet. Die Abrechnung muss in sich schlüssig und inhaltlich richtig sein. Bei Zweifeln über die Richtigkeit des Rechnungswerks ist zügiges Handeln angezeigt. Eine falsche Jahresabrechnung muss innerhalb der Monatsfrist mit der Beschlussanfechtungsklage angefochten werden, ansonsten wird sie bestandskräftig.

Erfüllung der Zahlungspflichten

Jeder Wohnungseigentümer muss die monatlichen Hausgelder zahlen und darüber hinaus etwaige Abschläge auf die Instandhaltungsrücklage oder eine einmalige Sonderumlage für dringende Instandhaltungen oder Modernisierungen. Bleiben einzelne Zahlungen aus, kann die Liquidität der Gemeinschaft in Gefahr geraten oder sogar Zahlungsverzug eintreten, der weitere erhebliche Kosten nach sich ziehen kann. Der Verwalter muss also schnell agieren, um Zahlungsrückstände zu vermeiden. Das gerichtliche Mahnverfahren eignet sich zur zügigen Titulierung offener Forderungen. Ist mit einer dauernden Zahlungsunfähigkeit des Wohnungseigentümers zu rechnen, kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums beim zuständigen Vollstreckungsgericht beantragt werden, um immer größere Zahlungsrückstände zu verhindern. Ein Vollstreckungstitel ist hierfür nicht erforderlich. Bis zu bestimmten Betragsgrenzen sind die Hausgelder bei der Vollstreckung auch im Rang bevorrechtigt, so dass die Gemeinschaft in jedem Fall noch Zahlungen erwarten kann.

Bauliche Veränderungen

Häufiger Streitpunkt zwischen Wohnungseigentümern ist die Berechtigung zur Vornahme von baulichen Veränderungen. Grundsätzlich sind bauliche Veränderungen, die über bloße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, nur zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen, die davon nachteilig betroffen sind. Ein Nachteil kann sich bereits durch Änderungen des Erscheinungsbildes der Anlage ergeben (Beispiel: Aufstellen einer Parabolantenne) oder durch erhöhte Immissionswerte durch Lärm. Ist eine Baumaßnahme für andere nicht spürbar, beispielsweise ein Wanddurchbruch im Bereich eines Sondereigentums, besteht keine Zustimmungspflicht. Fehlt jedoch die erforderliche Zustimmung auch nur eines Wohnungseigentümers, ist die Baumaßnahme rechtswidrig. Von dem Verantwortlichen kann dann der Rückbau beansprucht werden. Dieser Anspruch auf Rückbau steht jedem betroffenen Wohnungseigentümer zu und kann mit der Klage zum Wohnungseigentumsgericht geltend gemacht werden.

Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander

Das Sondereigentum an der Wohnung und das Teileigentum an Geschäftsräumen, Garagen oder Kellern sind wie sonstiges Eigentum durch gesetzliche Vorschriften geschützt. Bei Störungen oder Beschädigungen des Eigentums haftet der Störer oder Schädiger auf Unterlassung, Beseitigung und Schadensersatz. Wohnungseigentümer haften untereinander sogar ohne ein Verschulden nach dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch.

Ist eine Wohnung vermietet, muss der vermietende Eigentümer sich darüber hinaus ein Verschulden seines Mieters zurechnen lassen. Im Haftungsfall ist zu prüfen, welche Versicherung für den Schaden aufkommt. Für Vermieter ist zu empfehlen, eine Zusatzversicherung zur Haftpflichtversicherung abzuschließen, die von Mietern verursachte Schäden abdeckt.

Auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts beraten und vertreten wir Sie unter anderem auch zu den folgenden Themen:

  • Teilungserklärung/Teilungsvertrag
  • Gemeinschaftsordnung
  • Fehler bei der Begründung von Wohnungseigentum, Inhalts-/Abschlussmängel, Bauabweichung
  • Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Sondernutzungsrechte
  • Gebrauchsregelungen
  • Kauf vom Bauträger
  • Anspruch auf eine Vereinbarung/Anpassung einer Vereinbarung
  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
  • Instandhaltung/Instandsetzung, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage
  • Barrierefreiheit
  • Ordentliche/Außerordentliche Eigentümerversammlung
  • Einberufung der Versammlung, Beschlussfähigkeit, Ablauf der Eigentümerversammlung
  • Stimmrechte, Stimmrechtsbeschränkungen
  • Protokollberichtigung
  • Beschlusskompetenz, Zitterbeschluss
  • Beschlussanfechtungsverfahren
  • Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft
  • Versorgungssperre
  • Entziehung des Wohnungseigentums, Entziehungsgründe, Entziehungsklage
  • Zwangsversteigerung