Bauverträge nach BGB und VOB/B

Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag. Bauverträge werden geschlossen von Bauherren mit Bauunternehmern und Handwerkern. Vertragsinhalt kann die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerks sein (Generalübernehmervertrag), der Rohbau (Rohbauunternehmervertrag) oder ein anderes Gewerk, z.B. des Zimmermanns, Dachdeckers, Heizungsbauers, Elektrikers, Installateurs, Bodenverlegers, Glasers, Schreiners, Malers etc. Vertragsgegenstand des Werkvertrags können auch der Umbau, die Renovierung oder Reparatur eines Bauwerks sein.

Bauverträge werden auch vom Generalübernehmer, der nicht selbst das Bauwerk errichtet, sondern die einzelnen Gewerke an Subunternehmer vergibt, geschlossen. In diesen Fällen bestehen mehrere Bauverträge jeweils im Verhältnis zwischen den beteiligten Parteien, die auch nur ihrem jeweiligen Vertragspartner gegenüber auf Erfüllung und Zahlung der Vergütung haften.

Für den Bauvertrag gibt es grundsätzlich keine besonderen Formvorschriften, er kann also auch mündlich oder "per Handschlag" geschlossen werden. Sofern nichts weiter vereinbart ist, gilt für die Abwicklung nur das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Nach dem Gesetz gilt die Abnahme als erteilt, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

Erst mit der Abnahme ist grundsätzlich die Vergütung zu bezahlen. Abschlagszahlungen werden nur bei besonderer Vereinbarung fällig. (Eine Ausnahme ist im Gesetz für den Fall vorgesehen, dass der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.)

Für seinen Vergütungsanspruch kann der Unternehmer eine Sicherheitsleistung verlangen: Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen (§ 640a BGB).

Umgekehrt kann ein Verbraucher als Besteller Sicherheit für die evtl. anfallenden Kosten zur Beseitigung von Mängeln beanspruchen: Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten (§ 632a Abs. 3 BGB).

Bei Mängeln des Gewerks hat der Besteller die folgenden Rechte:
  • Zunächst kann Nacherfüllung verlangt werden. Es muss grundsätzlich zunächst Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden, bevor weitere Mängelrechte in Betracht kommen. Die Nachbesserung erfolgt auf Kosten des Unternehmers, insbesondere hat er die Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen. Der Unternehmer kann wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt. Die Nacherfüllung kann der Unternehmer nur dann vollständig verweigern, wenn diese unmöglich ist oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre.
  • Nach dem Scheitern oder der Verweigerung der Nacherfüllung kann der Besteller
  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
  • vom Vertrag zurücktreten,
  • die Vergütung mindern und/oder
  • Schadensersatz
  • oder den Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Mit dem Vertragsschluss kann auch zwischen den Parteien anstelle bzw. ergänzend zu den Vorschriften des BGB die Geltung der "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B" (VOB/B) vereinbart werden. Diese enthält weitere ausdifferenzierte Mechanismen unter anderem für die Vertragsdurchführung, die Abnahme der Leistungen sowie die Abrechnung und Fälligkeit der Vergütung.

Für die Abrechnung regelt § 14 VOB/B beispielsweise, dass prüfbar abgerechnet werden muss: Der Auftragnehmer hat die Rechnungen übersichtlich aufzustellen und dabei die Reihenfolge der Posten einzuhalten und die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen zu verwenden. Die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistung erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege sind beizufügen. Änderungen und Ergänzungen des Vertrags sind in der Rechnung besonders kenntlich zu machen; sie sind auf Verlangen getrennt abzurechnen. Werden diese Vorgaben nicht erfüllt, wird der Vergütungsanspruch nicht fällig, wobei allerdings Einwendungen gegen die Prüffähigkeit der Abrechnung innerhalb einer Frist von 30 Tagen geltend gemacht werden müssen (§ 16 Abs. 3 VOB/B).