16. März 2022
Pandemiebedingte Geschäftsschließung: BGH lehnt pauschale Regelung ab und verweist auf einzelfallbezogene Abwägungen der Umstände

Endlich hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) zu gewerblichen Mietminderungen wegen coronabedingter Geschäftsschließungen geäußert. Doch so sehr sich viele eine Entscheidung des hohen Gerichts in Karlsruhe herbeigesehnt haben – in der Praxis bringt das Urteil leider nur wenig Rechtssicherheit.

Bereits seit dem Jahr 2013 bestand der Mietvertrag über ein Einzelhandelsgeschäft für Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Dann kam Corona – und der Laden musste im Jahr 2020 für etwas mehr als einen Monat schließen. Während dieser Zeit zahlte die Mieterin keine Miete. Die Vermieterin zog vor Gericht und klagte die Mietzahlung für den einen Monat von knapp 8.000 EUR ein.

Der BGH hat die Angelegenheit mit einer ganzen Reihe von Hinweisen an die Vorinstanz zurückverwiesen, die nun nochmals entscheiden muss. Es ist in jedem Fall eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmen, denn eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen nicht gerecht. Zunächst ist wichtig, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Dafür ist der konkrete Umsatzrückgang bei dem konkreten Mietobjekt heranzuziehen – und nicht etwa ein möglicher fehlender Konzernumsatz. Außerdem kann auch zu berücksichtigen sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die Verluste abzumindern. Ebenso sind die staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile zu berücksichtigen. Gleiches gilt für eine gegebenenfalls bestehende Betriebsversicherung des Mieters. Leistungen, die der Mieter auf Basis eines Darlehens erhalten hat, sind hingegen nicht zu berücksichtigen. Bei der gebotenen Abwägung sind abschließend natürlich auch die Interessen des Vermieters zu betrachten.

Hinweis: Während der Coronapandemie gab und gibt es eine Vielzahl an vorübergehenden Geschäftsschließungen. Der BGH sagt nun, dass zwar grundsätzlich das Risiko der Mietzahlungen zwischen Vermieter und Mieter zu teilen sei – jeder Fall sei aber anders und müsse demnach für sich betrachtet werden. Ein nicht ganz einfaches Unterfangen, das zu einer Vielzahl weiterer Rechtsstreitigkeiten führen wird.

Quelle: BGH, Urt. v. 12.01.2022 – XII ZR 8/21