24. Januar 2023
Sonderkündigungsrecht bei Umsatzunterschreitung: Wurden keine Einschränkungen vereinbart, ist die pandemiebedingte Kündigung rechtens

Während sich Mieter von Wohnraum auf eine Vielzahl mieterfreundliche Gesetze stützen dürfen, steht  Gewerberaummietern immerhin das sogenannte Sonderkündigungsrecht zu. Ein solches war für die Beklagte im Zuge der Pandemie scheinbar der Rettungsanker. Das Oberlandesgericht Hamm war mit der Frage betraut, ob zu Recht oder eben nicht.

Eine gewerbliche Ladenfläche in einem Einkaufszentrum war für zehn Jahre vermietet worden. Dabei war auch vereinbart worden, dass die Mieterin ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines Umsatzes von 600.000 EUR netto im Jahr hatte. Ein notwendiger Grund für den Umsatzrückgang oder aber diesbezügliche Einschränkungen waren im Vertrag nicht festgelegt. Dann kam die Corona-Pandemie. Die Mieterin musste für einen Monat den Betrieb schließen und zahlte auch nur 50 % der Miete. Schließlich machte sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, da sich nur ein Gesamtumsatz im Jahr 2020 in Höhe von knapp 540.000 EUR ergeben hatte. Die Vermieterin wollte die Kündigung nicht akzeptieren und klagte – ohne Erfolg.

Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen einer bestimmten Umsatzhöhe in einem bestimmten Mietjahr ein, berechtigt dies den Mieter auch zur Kündigung. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine Einschränkungen hinsichtlich des Grunds des Nichterreichens des Umsatzes verabredet wurden. Also ist die letztendlich pandemiebedingte Kündigung rechtmäßig gewesen.

Hinweis: Ob ein Sonderkündigungsrecht besteht, verrät ein Blick in den Mietvertrag. Stets sollte daran gedacht werden, dass Kündigungen im Mietrecht ohnehin nur schriftlich möglich sind.

Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 15.07.2022 – 30 U 82/22

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