Schlagwort: §§ 556d bis 556g BGB

Die Mietpreisbremse – Neues Gesetz tritt zum 1. Juni 2015 in Kraft

Im März hat der Bundestag eine Dämpfung des Mietanstiegs beschlossen, die sogenannte Mietpreisbremse. Künftig soll es bei der Wiedervermietung bestimmter Wohnungen eine Preisobergrenze geben. Das Gesetz tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Die Landesregierungen sind hierdurch ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen.

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist ein neues Unterkapitel ins Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eingefügt worden. In vier neuen Paragraphen wird die Neuvertragsmiete in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. In dem Zusammenhang wurden außerdem noch die Vorschriften über die Staffel- und die Indexmiete angepasst.

Die neuen Regelungen sehen folgende Neuerungen vor:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine ausreichende Versorgung setzt voraus, dass das Angebot die Nachfrage um etwa 3 bis 5 % übersteigt. Angemessene Bedingungen liegen vor, wenn ein durchschnittlich verdienender Arbeitnehmerhaushalt die Miete überhaupt aufbringen kann. Eine besondere Gefährdung tritt ein, wenn zu erwarten ist, dass die sog. Fluktuationsreserve unter 3 % sinkt.

Liegen diese Voraussetzungen vor, darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nur eine Miete vereinbart werden, die höchstens 10 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt. Hat allerdings der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt, darf der Vermieter auch mit einem neuen Mieter die Miete in dieser Höhe vereinbaren. Die neuen Regelungen sind außerdem nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

Die Vereinbarung über die Höhe der Miete ist bei einem Verstoß gegen das neue Recht grundsätzlich teilweise insoweit unwirksam, als die zulässige Miete überschritten wird. Maßgeblich ist, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns ist.

Wenn der Mieter eine überhöhte Miete bezahlt hat, kann er den überzahlten Anteil zurückfordern. Der Mieter muss hierfür die Höhe der Miete gegenüber dem Vermieter ausdrücklich rügen; danach kann er die Rückforderung geltend machen.

Die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen hat angekündigt, bis zum 1. Juli 2015 eine Verordnung zu erlassen, in der diejenigen Gebiete festgelegt werden sollen, in denen die Mietpreisbremse gelten wird. Einen möglichen Anhaltspunkt für die künftig betroffenen Städte könnte die bislang schon in NRW geltende Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzVO NRW) bieten, die derzeit bereits regelt, wo Mieten nur bis 15 % erhöht werden dürfen. Der Text mit einer Liste der Städte findet sich hier: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_text_anzeigen?v_id=10000000000000000687.

Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.