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Schlagwort: AG Dortmund

Waschküchen-Meeting: Auch der Ort von Wohnungseigentümerversammlungen unterliegt bestimmten Formerfordernissen

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Dass an eine Versammlung der Wohnungseigentümer bestimmte organisatorische und inhaltliche Anforderungen gestellt werden dürfen, zeigt die folgende Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund.


Eine Eigentumspartei einer Eigentümergemeinschaft schickte zu den Versammlungen regelmäßig einen Vertreter, der selbst nicht im betreffenden Haus wohnte. Sodann wurde durch die Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, dass für „kurze Versammlungen“ die Waschküche als Versammlungsort ausreichen sollte. In der Folgezeit wurde schließlich zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, auf der verschiedene strittige Punkte behandelt werden sollten. Die Versammlung dauerte dennoch nur ganze sieben Minuten – von 18:00 Uhr bis 18:07 Uhr. Der besagte Vertreter kam dabei drei Minuten zu spät, da er den Waschkeller nicht sofort gefunden hatte. Er verpasste also nahezu die Hälfte der gesamten Versammlungsdauer und entsprechende Beschlüsse. Daraufhin wurden sämtliche Beschlüsse angefochten – und das zu Recht,

Eine Versammlung im Stehen entspricht zum einen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Zum anderen war der Zugang zur Waschküche nicht frei zugänglich. Außerdem muss ein Versammlungsort eine längere Diskussion ermöglichen. Schon der Beschluss, künftig kurze Versammlungen in der Waschküche abzuhalten, war daher unwirksam, da er nicht bestimmt genug war: Denn es war alles in allem unklar, was unter einer „kurzen Versammlung“ zu verstehen ist.

Hinweis: Der Versammlungsort einer Wohnungseigentümerversammlung muss so beschaffen sein, dass eine ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet ist.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 27.03.2018 – 512 C 31/17

Thema: Mietrecht

Kaution im Wohnmietrecht: Sobald Vermietern keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wird gezahlt

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Wer wissen will, was es mit der Kaution im Mietrecht auf sich hat, sollte dieses Urteil kennen.

Ein Mieter hatte an seine Vermieterin eine Kaution gezahlt, die diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres zurückzahlen wollte. Denn ihrer Ansicht nach bestanden noch Gegenansprüche aus Nebenkostenabrechnungen, über die noch abzurechnen sei. Schließlich klagte der Mieter die Rückzahlung der Kaution ein.

Das war jedoch vorschnell, denn der Rückzahlungsanspruch war hier noch gar nicht fällig. Das ist er in der Tat erst dann, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer es sich aus der Sicherheit bedienen könnte. Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits der allgemeinen Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig wird. Entgegen der Ansicht der Vermieterin kann aber auch nicht die Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen erklärt werden. Der Vermieter darf nämlich nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen auf die Kaution zurückgreifen. Und das gilt auch für die Zeit nach Vertragsende. Die Mietsicherheit ist nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Daraus folgt unter Mieterschutzaspekten, dass ein Zugriff auf die Kaution auch nach Mietvertragsende verboten ist. Im Umkehrschluss heißt das aber auch, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Rückzahlungsanspruch hat.

Hinweis: Im Wohnraummietrecht ist der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit also erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Das kann auch noch Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses der Fall sein. Das Gute für den Mieter: Der Vermieter darf auch nach Vertragsende nicht mit strittigen Forderungen aufrechnen – es sei denn, diese wurden bereits von einem Gericht festgestellt.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 13.03.2018 – 425 C 5350/17

Thema: Mietrecht

Rauchmelder in NRW: Anschaffung ist Vermietersache – Wartungspflicht trifft den Mieter

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In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?

Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein – vergeblich.

 

Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter – und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.

Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 – 423 C 8482/16

  Mietrecht

Aspekt der Waffengleichheit: Kosten für ein Gegengutachten zum Prüfbericht der Versicherung sind durch diese zu erstatten

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Die Kosten für die Stellungnahme eines Sachverständigen zu einem von der gegnerischen Versicherung vorgelegten Prüfbericht sind erstattungsfähig.

Nach einem Unfall ließ der Geschädigte ein Gutachten erstellen, das er der gegnerischen Haftpflichtversicherung zur Verfügung stellte. Im Rahmen eines von der Versicherung beauftragten Prüfberichts waren Beilackierungskosten, UPE- und Kleinteileaufschläge sowie Verbringungskosten gekürzt worden. Um sich gegen diese Kürzungen zu verteidigen, beauftragte der Geschädigte seinen Sachverständigen mit einem Zusatzgutachten, das sich inhaltlich mit dem Prüfbericht auseinandersetzte. Die hierfür entstandenen Kosten wurden von der gegnerischen Versicherung nicht übernommen.

Das Amtsgericht Dortmund verurteilte die Versicherung zur Übernahme der Kosten von 170 EUR. Nach Auffassung des Gerichts stand dem Geschädigten die Erstattung der Kosten als notwendiger Schadensersatz zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Kosten eines Sachverständigen zu ersetzen, soweit sie aus Sicht des Geschädigten zum Zeitpunkt der Beauftragung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich waren. Da sich die Haftpflichtversicherung hinsichtlich der von ihr vorgenommenen Kürzungen auf ein Sachverständigengutachten bezieht, durfte der Geschädigte hierauf aus Gründen der Waffengleichheit mit einem Ergänzungsgutachten antworten. Insofern kommt es auf den Beurteilungshorizont des Geschädigten an, der naturgemäß aus eigener Sachkunde zu den vorgenommenen Kürzungen keine Angaben machen kann.

Hinweis: Unter dem Aspekt der Waffengleichheit gehen Gerichte zunehmend davon aus, dass der Geschädigte bei gutachterlichen Stellungnahmen oder Prüfberichten der Haftpflichtversicherer berechtigt ist, einen Sachverständigen zu kontaktieren, um sich mit den Argumenten des Versicherers auseinanderzusetzen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 27.04.2016 – 413 C 5352/15
Thema: Verkehrsrecht

Betriebskostennachzahlung: Neubesitzer von ehemals sozialem Wohnungsbau sind auskunftspflichtig

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Auch Mieter des sogenannten sozialen Wohnungsbaus haben einen Anspruch auf die Überlassung von Kopien über die Betriebskosten.

Mit einer Betriebskostenabrechnung aus Dezember 2014 hatten die neuen Eigentümer eines Mietshauses die Betriebskosten und die Heizkosten für das Jahr 2013 abgerechnet. Die Abrechnungen endeten mit einer Nachforderung von insgesamt 2.089 EUR. Auf eine Bitte der Mieter durch den Mieterverein im Februar 2015, Belegkopien gegen Auslagenerstattung zu übersenden, reagierten die neuen Eigentümer nicht. Sie legten stattdessen gleich eine Klage ein und meinten, mit dem Entfallen der öffentlichen Förderung bestehe auch keine Pflicht mehr zur Überlassung von Kopien. Die Mieterin war allerdings der Auffassung, dass ihr ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, solange keine Kopien überlassen werden.

Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieter als unbegründet ab. Tatsächlich bestand für die Mieterin ein Zurückbehaltungsrecht, solange sie keine Kopien erhalten hatte. Es besteht während der öffentlichen Förderung nämlich durchaus ein Anspruch auf Übersendung der Kopien – und dabei ist es maßgeblich, wann die Kosten angefallen sind, und nicht, wann diese abgerechnet werden.

Hinweis: Leider sind auch die Mieten im sozialen Wohnungsbau mittlerweile recht hoch. Da kann gelegentlich der Blick auf die Betriebskosten helfen, Geld einzusparen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 29.04.2016 – 436 C 9/16

Thema: Mietrecht

Gescheiterte Unfallflucht: Strafrechtliches Vergehen bedingt keine automatische Regresspflicht des Versicherers

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Ein Regressanspruch des Versicherers scheitert, wenn eine Obliegenheitsverletzung weder für die Umstände des Versicherungsfalls noch für die eingetretene Leistungspflicht des Versicherers ursächlich war.

Ein Fahrzeugführer parkte auf einem Parkplatz in eine Parkbox ein, wobei er mit der vorderen rechten Ecke seines Fahrzeugs gegen die linke hintere Ecke des rechts neben ihm parkenden Fahrzeugs stieß. Der Fahrer hielt an, stieg aus seinem Fahrzeug aus und begutachtete sowohl sein eigenes als auch das beschädigte Fahrzeug. Danach stieg er wieder ein und fuhr in eine andere Parkbox auf demselben Gelände. Eine Zeugin beobachtete den Unfall und verständigte die Polizei. Die Haftpflichtversicherung des Fahrzeugführers regulierte zwar den Schaden an dem Fremdfahrzeug, nahm den Versicherten aber in Regress.

Nach Auffassung des Amtsgerichts Dortmund (AG) war die Versicherung dazu jedoch nicht berechtigt. Auch wenn der Versicherungsnehmer sich unerlaubt von der Unfallstelle entfernt und gegen seine Aufklärungsobliegenheiten verstoßen hat, scheidet hier ein Regress aus. Denn sein Fehlverhalten war weder für den eigentlichen Versicherungsfall noch für den Umfang der Leistungspflicht des Versicherers ursächlich. Durch die polizeiliche Unfallaufnahme war bekannt, dass der Versicherungsnehmer das Fahrzeug geführt hatte. Die Polizei hatte die Verkehrstüchtigkeit des Fahrers zudem festgestellt, es wurden ferner zahlreiche Fotos von den Unfallschäden gefertigt. Anders hätte auch der Versicherungsnehmer selbst den Schaden an Ort und Stelle nicht sichern und dem Versicherer beschreiben können. Zudem hat der Versicherungsnehmer auch nicht arglistig gehandelt, um seine Versicherung zu täuschen. Die strafrechtliche Verurteilung bzw. eine Einstellung des Strafverfahrens wegen Unfallflucht bedeutet daher nicht ohne weiteres die Annahme einer arglistigen Obliegenheitsverletzung.

Hinweis: Die Entscheidung des AG zeigt deutlich auf, dass ein Regress des Haftpflichtversicherers nur unter ganz engen Voraussetzungen möglich ist.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2015 – 436 C 5546/13

Thema: Verkehrsrecht

Betriebskostenabrechnung: Nur die Durchsetzung des Zurückbehaltungsrechts kann Rückzahlungen ermöglichen

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Verlangt ein Mieter sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen zurück, ist das meist zum Scheitern verurteilt.

Mieter verlangten die Rückzahlung der kompletten Nebenkostenvorauszahlungen für zwei Jahre. Sie waren der Auffassung, dass für diese Zeit keine formell und materiell richtige Betriebskostenabrechnung erfolgt sei. Deshalb stünde ihnen ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich sämtlicher Vorauszahlungen für beide Jahre zu. Das sah das Amtsgericht Dortmund allerdings anders. Ein Rückzahlungsanspruch schied aus, da tatsächlich Abrechnungen vorgelegen hatten. Außerdem hätten die Mieter versuchen müssen, ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen durchzusetzen.

Hinweis: Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hindert den Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen. Mieter müssen zunächst ihr Zurückbehaltungsrecht durchsetzen. Tun sie dies nicht, können sie später keine Rückzahlung verlangen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 15.09.2015 – 425 C 399/15

Thema: Mietrecht

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