Das folgende Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLG) dürfte Bauvorhaben in Baden-Württemberg künftig noch zäher gestalten als bislang schon. Denn was als augenscheinlicher Nachbarschaftsstreit wegen eines überschwenkenden Kranauslegers angefangen hat, kann sich landesweit auswirken.
Nachbarschaftsstreitigkeiten gehören zu jenen Klassikern, die Gerichte regelmäßig zu beschäftigen wissen. Dass es nicht ratsam ist, sich bei einem ohnehin angespannten Verhältnis über geltende Bauvorschriften hinwegzusetzen, sollte eigentlich einleuchten. Eine Frau ließ es dennoch darauf ankommen, so dass die folgende Sache bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.
Die Beklagte hatte für einen Pferdehof im Außenbereich in einer Entfernung von etwa zwölf Metern vom Einfamilienhaus ihrer Nachbarin einen Offenstall für Pferde gebaut - und zwar ohne vorliegende Baugenehmigung. Die entsprechende Erteilung hatte die Bauaufsichtsbehörde nämlich abgelehnt. So war es die logische Folge, dass die Nachbarin gegen die weitere Nutzung als Pferdestall klagte.
Der BGH war ganz auf der Seite der Einfamilienhausbesitzerin. Die Begründung ist ganz einfach: Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat.
Hinweis: Ob für ein Gebäude eine Baugenehmigung erforderlich ist, sollte stets rechtssicher geprüft werden - und zwar vorab. Das ist wesentlich günstiger als ein nachträglicher Abriss des Gebäudes.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.11.2020 - V ZR 121/19
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Ein interessanter Fall aus München, der viele Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen wird.
Eine Wohnungseigentumsanlage wurde Anfang der 80er Jahre neu errichtet. In der Baugenehmigung für die Anlage war festgehalten worden, dass Spielbereiche zu erstellen und diese auch dauerhaft zu unterhalten sind. Ein Eigentümer stellte nun im Jahr 2015 den Antrag, den besagten Spielplatz gemäß der Baugenehmigung endlich auch zu errichten. Doch der Antrag wurde von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt. Dagegen klagte der Eigentümer - mit Erfolg.
Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung ist auch bei solchen Maßnahmen gegeben, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll. Der Anspruch auf Herstellung eines durch eine Auflage vorgeschriebenen Spielplatzes stellt eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung dar und kann nicht verjähren.
Hinweis: Es gibt also im Wohnungseigentumsrecht Rechte und Verpflichtungen, die nicht verjähren können. Da ergibt es Sinn, sich die alten Bauunterlagen einmal genau anzuschauen.
Quelle: AG München, Urt. v. 15.01.2016 - 481 C 17409/15
Thema: Mietrecht
Der Nachbar des Bauherrn ist durch eine erteilte Baugenehmigung als Dritter betroffen. Dem Nachbar steht als Drittbetroffenem auch ein eigenes Anfechtungsrecht zu. Dieses setzt voraus, dass er in einer eigenen Rechtsposition, die auch gerade seinem Schutz dient (Drittschutz), negativ betroffen ist.
Drittschutz bewirken allerdings beispielsweise die Vorschriften über Abstandsflächen (geregelt in § 6 Bauordnung Nordrhein-Westfalen - BauO NRW). Denn baut der Nachbar zu dicht an der Grenze, beeinträchtigt dies die Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, ob eine drittschützende Bauvorschrift verletzt ist. Ist dies der Fall, kann Klage zum Verwaltungsgericht erhoben werden. Ein rechtswidriges Bauvorhaben des Nachbarn kann auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes auf Antrag des Betroffenen vom Verwaltungsgericht vorläufig gestoppt werden.
Bauvorhaben sind u.a. unter folgenden Voraussetzungen zulässig, wobei es auf die Belegenheit des Grundstücks und das Vorhandensein von Bauleitplänen ankommt:
Eine baurechtlich relevante - und damit genehmigungsbedürftige - Nutzungsänderung ist gegeben, wenn die neue Nutzung sich von der bisherigen in bodenrechtlich relevanter Weise unterscheidet, das heißt, die jeder Nutzung innewohnende tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten (§§ 1 Abs. 6, 1a BauGB) eine andere Qualität zukommt. Die Genehmigungsfrage muss sich durch die Nutzungsänderung erneut stellen. Dies ist z.B. beim Übergang von einem Großhandel zu einem Einzelhandel der Fall oder bei dem Wechsel einer Gaststätte zu einer Diskothek, der Umwandlung eines Kinos in eine Spielhalle oder der Nutzung eines bisherigen Wochenendhauses als Dauerwohnung.
Das für Wuppertal und Umgebung geltende baurechtliche Genehmigungsverfahren ist in der BauO NRW geregelt. Insbesondere die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen der Baugenehmigung. Kleinere Gebäude oder Anlagen können genehmigungsfrei sein. Auflistungen genehmigungsfreier Vorhaben finden sich in §§ 65-67 BauO NRW. In vielen weiteren Fällen ist nur ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchzuführen. Das vereinfachte Verfahren gilt jedoch beispielsweise nicht für die Errichtung und Änderung von Hochhäusern, baulichen Anlagen mit mehr als 30 m Höhe, baulichen Anlagen und Räumen mit mehr als 1.600 m² Grundfläche oder Verkaufsstätten mit mehr als 700 m² Verkaufsfläche.
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