Schlagwort: Bauordnung

Bestehende Rauchwarnmelder: Wohnungseigentümergemeinschaft darf Einheitlichkeit bei Einbau und Wartung beschließen

Neue Vorschriften führen naturgemäß immer zu Fragen. Das zeigt auch das Thema Rauchmelder, das bereits viele Gerichte beschäfigt hat. Im folgenden Fall war der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage beschäftigt, wie einheitlich die hierzu entsprechende Bauordnung in einer Wohnungseigentumsanlage durch die Eigentümer einzuhalten ist.


Nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen besteht eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Dieser Verpflichtung kam eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch nach: Sie beschloss die Installation und die Wartung und Kontrolle für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Allerdings hatten einige Eigentümer ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Sie klagten daher gegen den Beschluss der WEG – jedoch erfolglos.

Nach Ansicht des BGH durften die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasste auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Der Beschluss entsprach auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Durch die einheitliche Anschaffung und Regelung von Wartung und Kontrolle konnte die WEG sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Eigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit sowie zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist.

Hinweis: Besteht also eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern, kann eine WEG den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Das gilt auch, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen die Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Quelle: BGH, Urt. v. 07.12.2018 – V ZR 273/17

Thema: Mietrecht

Rauchmelder in NRW: Anschaffung ist Vermietersache – Wartungspflicht trifft den Mieter

In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?

Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein – vergeblich.

 

Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter – und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.

Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 – 423 C 8482/16

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