Schlagwort: Betriebskosten

Hausmeisterkosten: Auch Erdgeschossbewohner müssen sich an der Treppenhausreinigung beteiligen

Die Denkweise des Mieters ist erst einmal durchaus nachvollziehbar: Warum soll er für die gesamten Kosten der Treppenhausreinigung aufkommen, wenn er das Treppenhaus gar nicht benutze und zudem nach der eigenen Ansicht das weitere Areal nicht ordentlich gereinigt werde? So weit dieser Gedanke nachvollziehbar ist, so berechtigt ist im Folgenden aber auch die Urteilsbegründung des Amtsgerichts Brandenburg (AG) bei einer derart gerichteten Klage.

Weiterlesen

Wartung von Rauchmeldern: Neue Betriebskosten sind erst nach entsprechender Erklärung durch Vermieterseite umlagefähig

In den letzten Jahren mussten in Wohnungen Rauchmelder (bis zum Stichtag 31.12.2020) installiert werden. Doch was mit der Umlage der anfallenden Wartungskosten ist, schien bislang immer noch nicht wirklich klar zu sein. Das Landgericht München I (LG) hat sich des Themas nach einer Klage nun angenommen und Klarheit geschaffen, wie diese Aufwendungen korrekt in die Betriebskosten zu integrieren sind.

Im Mietvertrag dieses Falls stand die häufig genutzte Formulierung: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“ Nun rechnete der Vermieter über die Betriebskosten ab und verlangte eine Nachzahlung. Darin waren auch etwas mehr als 16 EUR für die Wartung der Rauchmelder enthalten. Das wollte die Mieterin jedoch nichts zahlen, denn sie war der Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. Schließlich klagte der Vermieter unter anderem die 16 EUR ein – vergeblich.

Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, erfordert laut LG in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnend erläutert werden. Und genau das war hier für die Wartungskosten der Rauchwarnmelder nicht erfolgt.

Hinweis: Wenn der Vermieter also alles richtig macht und eine entsprechende Erklärung abgibt, können Kosten für die Wartung von Rauchmeldern auf die Mieter umgelegt werden.


Quelle: LG München I, Urt. v. 15.04.2021 – 31 S 6492/20
 Thema:  Mietrecht

Baumpflege im Mietverhältnis: Fällen und Entsorgen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums kann umlagefähig sein

Mieter und Vermieter können sich in einem Mietverhältnis über vieles streiten. Immer wieder geht es dabei auch um die Frage, welche Arbeiten genau zur Gartenpflege gehören. Nun hat das Landgericht München I (LG) hierzu eine wichtige Frage geklärt.

In einer Nebenkostenabrechnung hatte ein Vermieter Kosten für das Fällen zweier abgestorbener Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts berechnet. Als die Mieter diese Kosten nicht übernehmen wollten, wurden sie vom Vermieter verklagt. Der meinte nämlich, dass die Kosten der Gartenpflege im Mietvertrag ordnungsgemäß auf die Mieter umgelegt worden waren und diese deshalb zahlen müssten.

Das sahen die Richter des LG genauso. Zur „Gartenpflege“ gehört im Sinne der Betriebskostenverordnung auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt sogar unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgte oder nicht.

Hinweis: Eine Verpflichtung zur Übernahme von Gartenarbeiten muss sich aus dem Mietvertrag ergeben. Werden die Gartenarbeiten im Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragen, hat der Vermieter sie auch auf eigene Kosten durchzuführen.


Quelle: LG München I, Urt. v. 19.11.2020 – 31 S 3302/20
Thema: Mietrecht

Unbeschränkter Kündigungsausschluss: Vorsicht bei individuell ausgehandelten Vertragsbedingungen im Mietvertragsrecht

Die Alternative zu einem befristeten Mietverhältnis ist der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit im Mietvertrag. Doch bei dieser Regelungsform sollten alle Parteien stets vorsichtig sein.


Die ursprüngliche Vermieterin hatte ein Mietvertragsformular verwendet, das einen Kündigungsverzicht über maximal vier Jahre ab Vertragsschluss vorsah. Die Möglichkeit des Kündigungsverzichts wurde handschriftlich angekreuzt, eine Verzichtsdauer wurde nicht eingetragen und der Text „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurde gestrichen. Außerdem vereinbarten die Parteien, dass nicht die Vermieterin, sondern die Mieter für den Heizölkauf, die Heizungswartung sowie den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der dadurch entstehenden Kosten zu tragen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten verzichteten die Mieter ebenfalls. Dann wurde die Wohnung verkauft und der neue Eigentümer klagte wegen Eigenbedarfs auf Räumung. Die Mieter wehrten sich erfolgreich mit dem Argument, dass ein dauerhafter Kündigungsausschluss vereinbart worden war.

Ein Kündigungsausschluss ist im Mietvertragsrecht möglich. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geht das allerdings nur bis zu einer gewissen Höchstdauer. Handelt es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, ist ein Kündigungsausschluss auch länger möglich. Solche allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt wurden. Und das war hier der Fall: Es hat ein individuales Aushandeln der Kündigungsbedingungen gegeben. Und auch ein dauerhafter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dann möglich.

Hinweis: Mieter und Vermieter können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung also für sehr lange Zeiträume ausschließen. In einem Formularvertrag dürfte dieses maximal für vier Jahre rechtmäßig sein.


Quelle: BGH, Urt. v. 08.05.2018 – VIII ZR 200/17
Thema: Mietrecht

Rauchmelder in NRW: Anschaffung ist Vermietersache – Wartungspflicht trifft den Mieter

In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?

Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein – vergeblich.

 

Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter – und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.

Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.


Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 – 423 C 8482/16

  Mietrecht

Mindestmüllmenge: Mieter können nicht auf der Berechnung nach tatsächlichem Verbrauch bestehen

Überraschendes kommt vom Bundesgerichtshof aus Karlsruhe.

Vermieter hatten ihren Mietern mitgeteilt, dass sie die Müllkosten künftig nicht mehr wie bisher insgesamt nach der Wohnfläche, sondern zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Volumen abrechnen werden. Jeder Mieter erhielt hierzu für die Abfallschleuse einen Transponder oder Identchip. Auf diese Weise wurden für den Abrechnungszeitraum 2008 für die Mieter 95 Liter und 65 Liter Restmüll für den Abrechnungszeitraum 2009 erfasst. In der Folgezeit nutzten jedoch nicht sämtliche Haushalte die Abfallschleuse. Das unterschritt das Mindestvolumen, das die gemeindliche Abfallsatzung vorsah. Daher erklärten die Vermieter ihren Mietern, dass im Folgejahr diese Mindestmenge Grundlage der Berechnungen werde, bei dem der bisherige Verteilerschlüssel beibehalten werde. Das wollten die Mieter sich nicht gefallen lassen. Sie waren der Ansicht, es dürfe nicht die Mindestmenge, sondern nur die tatsächlich erfasste Müllmenge zugrunde gelegt werden. Deshalb errechneten sie ein Guthaben aus ihrer Müllabrechnung und klagten. Das allerdings mit wenig Erfolg.

Die Mieter konnten keinen Neuabrechnung der Betriebskosten verlangen. Ebenso wenig stand ihnen ein Guthaben zu. Verbrauchsabhängige Betriebskosten können laut Gesetz nach dem erfassten Verbrauch umgelegt werden. Die Berücksichtigung einer angemessenen Mindestmenge an Restmüll ist dabei völlig in Ordnung.

Hinweis: Diese auf den ersten Blick nicht ganz gerechte Mindestmengenberechnung wirkt dem Anreiz entgegen, dass sich einzelne Mieter zur Minimierung ihrer Betriebskosten der Erfassung des Restmülls entziehen, indem sie ihn illegal entsorgen.

Quelle: BGH, Urt. v. 06.04.2016 – VIII ZR 78/15
Thema: Mietrecht

Formularmäßige Vereinbarung: Nebenkosten müssen nicht explizit im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet. In aller Regel überträgt er diese Pflicht allerdings im Mietvertrag auf seinen Mieter.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall waren Mieterinnen der Auffassung, nicht zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet zu sein. Der Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 enthielt dazu folgende Regelungen:

Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR. Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.

Die Vermieterinnen verlangten nun ausstehende Mietzahlungen. Dagegen wehrten sich die Mieterinnen mit einer Aufrechnung, da sie angeblich in der Vergangenheit Betriebskosten gezahlt hätten, obwohl sie zu diesen Zahlungen gar nicht verpflichtet gewesen wären. Daher stünde ihnen noch Geld zu. Der BGH gab allerdings den Vermieterinnen Recht. Die vertraglichen Regelungen in den vereinbarten Mietverträgen waren ausreichend bestimmt und inhaltlich in Ordnung. Es müssen nicht sämtliche einzelne Betriebskosten aufgeführt werden. Vielmehr reicht der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung aus.

Hinweis: Auch im Wohnraummietrecht reicht zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die formularmäßige Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat, in aller Regel aus. Besser ist es natürlich, auch auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zu verweisen.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.02.2016 – VIII ZR 137/15
Thema: Mietrecht

Mietrecht: Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung zu Betriebskostenabrechnungen

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der Rechenschritte bedarf es nicht.



In einer weiteren Frage hat der BGH innerhalb weniger Jahre seine Rechtsprechung geändert, diesmal im Bereich der Betriebskosten.

Eine Abrechnung muss, damit sie formell ordnungsgemäß ist, einige Mindestangaben enthalten, darunter die Angabe der Gesamtkosten, die dann anteilig auf den Mieter umgelegt werden.

Problematisch ist diese Angabe, wenn die Gesamtkosten vom Vermieter kommentarlos „bereinigt“ werden, weil diese nicht umlagefähig sind (Beispiele: Hausmeisterkosten, aus denen die Vergütung für Instandsetzungsarbeiten herausgekürzt wurde, Vorwegabzüge bei gemischter gewerblicher und Wohnraumnutzung der Liegenschaft).

Bislang hatte der BGH in solchen Fällen „bereinigter“ Gesamtkosten entschieden, dass die Abrechnung formell unwirksam ist.

Wichtig ist dies für die Frage, ob die dem Mieter übersandte Abrechnung die Jahresfrist wahrt. Nach deren Ablauf kann der Vermieter nämlich keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB).

In seiner ersten diesbezüglichen Entscheidung lautete es noch: „Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind“ (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06 –, juris).

In einer weiteren Entscheidung bekräftigte der BGH diese Rechtsauffassung ausdrücklich (BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13 –, Rn. 14, juris).

Daran hält der BGH nun nicht mehr fest.

Es gilt vielmehr (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15 –, juris):

„Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“


Demnach darf der Vermieter die Gesamtkosten bereits in „bereinigter“ Form in die Abrechnung einstellen. Er muss nicht mehr offen legen, welchen Kostenanteil er bereits vorher abgezogen hat. Eine insofern fehlende Erläuterung macht die Abrechnung nicht bereits formell unwirksam.

Der BGH begründet dies damit, dass er bereits in anderen Betriebskostenfragen die formellen Anforderungen herabgesetzt hat. Auch solle sich der Verwaltungsaufwand für Vermieter in Grenzen halten und die Abrechnung für Mieter nicht mit zu vielen Details belastet werden.

Die Frage, ob der Vorwegabzug richtig war, ist nur noch eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung seine Einwendungen vorzubringen. Hierfür hat er das Recht, die Abrechnungsbelege beim Vermieter einzusehen.

Die neue Rechtsprechung hat die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung nochmals herabgesetzt. Vermieter können hiervon profitieren, da die Abrechnung einfacher wird und dem Mieter eine Möglichkeit genommen wird, aufgrund eines formellen Fehlers die Nachzahlung zu verweigern.

Mieter sollten für Einwendungen unbedingt auf die Jahresfrist achten. Diese beginnt nun auch dann, wenn unvollständige Gesamtkosten in der Abrechnung auftauchen.

Angesichts der häufig wechselnden BGH-Rechtsprechung bleibt es dabei, dass – egal ob auf Vermieter- oder Mieterseite – im Streitfall fachlich qualifizierte Beratung angezeigt ist.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Folgen des Verstoßes gegen Abrechnungspflicht bei Heizkosten

Bis auf wenige Ausnahmen müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach einem Grundkostenanteil und einem Verbrauchskostenanteil jährlich abgerechnet werden. Wenn dies im Mietverhältnis nicht praktiziert wird, muss der Vertrag angepasst werden.

In einem Fall, den das Landgericht Potsdam zu entscheiden hatte (LG Potsdam, Urteil vom 17. Juli 2015 – 13 S 72/14 –), war der Mietvertrag 1995 geschlossen worden. Die Vereinbarung über den zu zahlenden Mietzins war in der Weise zu verstehen, dass der monatliche Betrag auch die Nebenkosten inklusive der Heiz- und Warmwasserkosten enthielt (sog. Inklusivmiete).

Eine solche Mietvereinbarung ist jedoch unzulässig, soweit damit gegen die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung verstoßen wird. Die Rechtsfolge ist, dass der Mietvertrag teilweise unwirksam ist. Die damit entstandene Lücke im Vertrag muss durch eine Vertragsanpassung geschlossen werden.

Das Landgericht entschied, dass eine solche Anpassung nur für die Zukunft möglich ist. Der Vermieter durfte also nicht für abgelaufene Abrechnungsjahre dem Mieter die verbrauchten Heiz- und Warmwasserkosten in Rechnung stellen.

Vielmehr ist die einseitige Umgestaltung des Mietvertrags durch den Vermieter nur unter zwei Einschränkungen zulässig:

Die Anpassung muss sich zunächst innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräumt. Es dürfen also beispielsweise höchstens 50 % bis 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden.

Zweitens muss die Anpassung der Billigkeit entsprechen und möglichst weitgehend dem ursprünglichen Vertrag entsprechen.

Hieraus folgt – so das Landgericht -, dass bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteile das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden darf. Deshalb ist für die Herausrechnung zunächst auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Denn in diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien zum einen darüber einig, welche Leistung seitens des Vermieters durch die Gegenleistung des Mieters abgegolten werden soll; zum anderen ist dem Vermieter ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen hat. Für diesen Zeitpunkt sind die Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Danach sind die Kosten nach einem vom Vermieter nach billigem Ermessen zu wählenden Schlüssel, beispielsweise dem Flächenmaßstab, auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer) Teil-Inklusivmiete sind vom Vermieter nachvollziehbar darzulegen.

Der Vermieter muss also eine komplexe Kalkulation vornehmen, wenn er den Vertrag anpassen will. Keinesfalls kann er einfach anfangen, dem Mieter neben der bisherigen Miete Heiz- und Warmwasserverbrauch in Rechnung zu stellen!

Wenn der Vermieter keine Unterlagen für eine solche Berechnung hat, etwa weil er das Grundstück mit den laufenden Mietverträgen erst später erworben hat, muss ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Das Urteil zeigt, dass die Anpassung älterer Mietverträge sich anspruchsvoll gestalten kann. Gerade auch bei der streitigen Geltendmachung von Betriebskostenforderungen auf Grundlage veralteter Vertragswerke sollte fachanwaltlicher Rat dringend eingeholt werden.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal