In den letzten Jahren mussten in Wohnungen Rauchmelder (bis zum Stichtag 31.12.2020) installiert werden. Doch was mit der Umlage der anfallenden Wartungskosten ist, schien bislang immer noch nicht wirklich klar zu sein. Das Landgericht München I (LG) hat sich des Themas nach einer Klage nun angenommen und Klarheit geschaffen, wie diese Aufwendungen korrekt in die Betriebskosten zu integrieren sind.
Im Mietvertrag dieses Falls stand die häufig genutzte Formulierung: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“ Nun rechnete der Vermieter über die Betriebskosten ab und verlangte eine Nachzahlung. Darin waren auch etwas mehr als 16 EUR für die Wartung der Rauchmelder enthalten. Das wollte die Mieterin jedoch nichts zahlen, denn sie war der Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. Schließlich klagte der Vermieter unter anderem die 16 EUR ein – vergeblich.
Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, erfordert laut LG in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnend erläutert werden. Und genau das war hier für die Wartungskosten der Rauchwarnmelder nicht erfolgt.
Hinweis: Wenn der Vermieter also alles richtig macht und eine entsprechende Erklärung abgibt, können Kosten für die Wartung von Rauchmeldern auf die Mieter umgelegt werden.
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Mieter und Vermieter können sich in einem Mietverhältnis über vieles streiten. Immer wieder geht es dabei auch um die Frage, welche Arbeiten genau zur Gartenpflege gehören. Nun hat das Landgericht München I (LG) hierzu eine wichtige Frage geklärt.
In einer Nebenkostenabrechnung hatte ein Vermieter Kosten für das Fällen zweier abgestorbener Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts berechnet. Als die Mieter diese Kosten nicht übernehmen wollten, wurden sie vom Vermieter verklagt. Der meinte nämlich, dass die Kosten der Gartenpflege im Mietvertrag ordnungsgemäß auf die Mieter umgelegt worden waren und diese deshalb zahlen müssten.
Das sahen die Richter des LG genauso. Zur „Gartenpflege“ gehört im Sinne der Betriebskostenverordnung auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt sogar unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgte oder nicht.
Hinweis: Eine Verpflichtung zur Übernahme von Gartenarbeiten muss sich aus dem Mietvertrag ergeben. Werden die Gartenarbeiten im Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragen, hat der Vermieter sie auch auf eigene Kosten durchzuführen.
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Die Alternative zu einem befristeten Mietverhältnis ist der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit im Mietvertrag. Doch bei dieser Regelungsform sollten alle Parteien stets vorsichtig sein.
Die ursprüngliche Vermieterin hatte ein Mietvertragsformular verwendet, das einen Kündigungsverzicht über maximal vier Jahre ab Vertragsschluss vorsah. Die Möglichkeit des Kündigungsverzichts wurde handschriftlich angekreuzt, eine Verzichtsdauer wurde nicht eingetragen und der Text „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurde gestrichen. Außerdem vereinbarten die Parteien, dass nicht die Vermieterin, sondern die Mieter für den Heizölkauf, die Heizungswartung sowie den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der dadurch entstehenden Kosten zu tragen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten verzichteten die Mieter ebenfalls. Dann wurde die Wohnung verkauft und der neue Eigentümer klagte wegen Eigenbedarfs auf Räumung. Die Mieter wehrten sich erfolgreich mit dem Argument, dass ein dauerhafter Kündigungsausschluss vereinbart worden war.
Ein Kündigungsausschluss ist im Mietvertragsrecht möglich. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geht das allerdings nur bis zu einer gewissen Höchstdauer. Handelt es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, ist ein Kündigungsausschluss auch länger möglich. Solche allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt wurden. Und das war hier der Fall: Es hat ein individuales Aushandeln der Kündigungsbedingungen gegeben. Und auch ein dauerhafter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dann möglich.
Hinweis: Mieter und Vermieter können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung also für sehr lange Zeiträume ausschließen. In einem Formularvertrag dürfte dieses maximal für vier Jahre rechtmäßig sein.
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In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?
Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein – vergeblich.
Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter – und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.
Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.
Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 – 423 C 8482/16
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