Schlagwort: Betriebskostenabrechnung

Morsch und instabil: Aufwand für Baumfällung fällt unter Kosten der Gartenpflege nach der Betriebskostenverordnung

Haben Mieter ein Haus oder eine Wohnung mit Garten gemietet, ist im Regelfall die Gartenpflege auf sie übertragen worden. Ob jedoch auch die Kosten der Fällung eines morschen Baums vom Vermieter auf die Mieter umlagefähig ist, konnte im folgenden Fall erst vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Klärung finden.

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Steuerabzugsfähige Wohnkosten: Mieter haben einen Anspruch auf Aufschlüsselung haushaltsnaher Dienstleistungen

Haushaltsnahe Dienstleistungen können von Mietern bei der Einkommensteuer in Abzug gebracht werden. Und der Vermieter hat dazu sogar entsprechende Bescheinigungen zu erstellen, wie dieser Fall zeigt.

In dem Mietvertrag dieses Falls war der Mieter verpflichtet, Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu leisten. In einer Klausel des Mietvertrags war jedoch ebenso vereinbart worden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen. Trotzdem verklagte der Mieter den Vermieter darauf, ihm eine solche Bescheinigung auszustellen. Er meinte, der Vertrag sei an dieser Stelle unwirksam.

Das Landgericht Berlin hat nun entschieden, dass ein Mieter von seinem Vermieter beanspruchen kann, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. Der Mieter muss die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt werden und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen wird. Der Vermieter konnte sich dieser Pflicht auch nicht durch den Mietvertrag und die entsprechende Klausel entziehen. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, war überraschend und damit unwirksam.

Hinweis: Aus dem Mietverhältnis ergeben sich verschiedenste Nebenpflichten, die in aller Regel nicht unmittelbar im Mietvertrag geregelt sind. Es handelt sich dabei z.B. um gegenseitige Treuepflichten, die jeder Vertragspartner von dem anderen erwarten kann. 
  
 

Quelle: LG Berlin, Urt. v. 18.10.2017 – 18 S 339/16

Thema: Mietrecht

Anforderung an Nebenkostenabrechnung: Ein siebenseitiger Umfang widerspricht nicht der ordnungsgemäßen Nachvollziehbarkeit

Wenn der Vermieter die Frist zur Stellung der Betriebskostenabrechnung nicht einhält, hat er schlechte Karten.

In diesem Fall ging es um die Nebenkostennachforderung eines Vermieters von ca. 1.000 EUR. Die Abrechnung für das Jahr 2014 hatte der Vermieter am 03.12.2015 vorgenommen, grundsätzlich also rechtmäßig innerhalb der Jahresfrist. Der Mieter vertrat jedoch die Auffassung, die aus sieben Seiten bestehende Nebenkostenabrechnung genüge nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nachprüfbare Form. Somit liege keine formal ordnungsgemäße Abrechnung vor und die Abrechnungsfrist sei nicht gewahrt worden. Das Gericht stellte sich jedoch auf die Seite des Vermieters.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob die darin gemachten Angaben es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von bestehenden Zweifeln erforderlich ist.

Hinweis: Betriebskostenabrechnungen sind dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor, kann vom Mieter auch nichts nachgefordert werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 19.07.2017 – VIII ZR 3/17

Thema: Mietrecht