Schlagwort: BGH Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07

Schönheitsreparaturen: Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung?

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich Wertersatz vom Vermieter beanspruchen kann, wenn er aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in der Wohnung Renovierungsarbeiten leistet, die er eigentlich nicht geschuldet hätte. Das Landgericht Berlin hat die Voraussetzungen hierfür nochmals näher präzisiert.

Grundsätzlich ist nach dem Gesetz der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Also hat der Vermieter die Wohnung zu renovieren, wenn der Mieter sie im Rahmen seines vertragsgemäß erlaubten Gebrauchs „verwohnt“. Dies wird in aller Regel vertraglich anders geregelt, es wird nämlich dem Mieter die Pflicht auferlegt, die Wohnung regelmäßig zu renovieren. Das ist grundsätzlich zulässig. Allerdings enthalten viele ältere Mietverträge Klauseln, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre nicht mehr als wirksam zu betrachten sind.

Wenn sich später herausstellt, dass die Klausel unwirksam war, der Mieter aber bereits auf eigene Kosten tapeziert und gemalert hat, stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2009 entschieden (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 –, BGHZ 181, 188-199), dass es sich bei einer solchen Renovierung um eine Leistung ohne Rechtsgrund handelt. Der Vermieter muss den Wert des hierdurch erlangten Vorteils dem Mieter ersetzen. Dieser Wertersatz bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Wie das Landgericht Berlin nunmehr entschieden hat (LG Berlin, Urteil vom 10. April 2015 – 63 S 318/14), muss der Vermieter allerdings auch tatsächlich einen Vorteil durch die Renovierung des Mieters erlangt haben.

Der Bundesgerichtshof hatte seine Entscheidung insbesondere damit begründet, dass ein Wertausgleich deswegen geboten sei, wenn der vom Mieter herbeigeführte Renovierungsergebnis dem entspricht, was der Vermieter in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel verlangt hatte und nunmehr im Zuge der Weitervermietung nutzen kann.

In dem vom Landgericht entschiedenen Fall hatten die Mieter nur im laufenden Mietverhältnis renoviert, nicht aber nochmals zum Ende. Von den Renovierungsarbeiten während der Dauer des Mietverhältnisses hätten daher nur die Mieter profitiert, nicht aber der Vermieter. Daher schulde ihnen der Vermieter keinen Wertersatz.

Auch einen Aufwendungsersatzanspruch verneinte das Landgericht. Zwar könne ein „verwohnter“ Zustand auch einen Mangel der Wohnung bedeuten. Den Ersatz von Aufwendungen für selbst vorgenommene Mängelbeseitigungsarbeiten kann der Mieter allerdings nur unter der Voraussetzung verlangen, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 Abs. 2 Ziff. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Diese Voraussetzungen lagen nicht vor, da der Vermieter während der Mietzeit nie aufgefordert worden war, die Wohnung zu renovieren, und sich somit nicht in Verzug befand. Auch sind Tapezier- und Malerarbeiten generell nicht notwendig für den Erhalt der Substanz einer Mietwohnung.

Im Ergebnis muss also, damit Wertersatz für Renovierungsarbeiten verlangt werden kann, noch bei Auszug ein ersichtlich renovierter Zustand erhalten sein, der dem Vermieter die Durchführung weiterer Arbeiten erspart.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal