Wird eine Immobilie vererbt, bedarf es in der Folge einer Berichtigung des Grundbuchs, da die Eintragung durch den Tod des Eigentümers unrichtig geworden ist. Der Nachweis der Unrichtigkeit wird durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt. In der Regel reicht hierfür die Vorlage eines Erbscheins aus. Anders kann es allerdings wie im Fall des Saarländischen Oberlandesgerichts (OLG) sein, wenn sich aus anderen Umständen Zweifel ergeben, dass das betroffene Grundstück oder ein Teil davon noch zum Nachlass gehört.
Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) hatte im folgenden Fall die Frage zu klären, ob trotz Vorlage originaler Kfz-Papiere ein gutgläubiger Eigentumserwerb eines Fahrzeugs scheitern kann. Der Kläger aus Spanien hatte seinen Lamborghini an eine Agentur vermietet, die den Wagen wiederum weitervermietete. Als der Wagen nach der Mietzeit weg war, wurde er schließlich zur Fahndung ausgeschrieben. Er fand sich auch wieder – nur aber mit einem angeblich neuen Eigentümer. Ob dieser sich hinter gutgläubigem Erwerb verstecken und somit einen hohen finanziellen Verlust vermeiden konnte, lesen Sie hier.
Verjährungsfristen sind ein Kapitel für sich im deutschen Recht. Für nahezu jedes Rechtsgebiet gibt es eine Frist, nach deren Ablauf noch nicht geltend gemachte Ansprüche abgelaufen sind – so auch im Mietrecht. Im folgenden Mietrechtsfall war eine diesbezügliche Sonderregelung das entscheidende Zünglein an der Waage. Und dieses Zünglein brachte erst der Bundesgerichtshof (BGH) ins Spiel, der daher auch zwangsläufig auf der Seite des klagenden Vermieters war.
Die Begriffe Wohneigentum und Teileigentum sind zu unterscheiden. Wohneigentum ist zum Wohnen bestimmt und Teileigentum bezeichnet eine gewerbliche Nutzung. Eine Änderung von Gewerbenutzung zur Wohnnutzung und umgekehrt ist aber nicht so einfach möglich – es sei denn, alle Eigentümer der Gemeinschaft stimmen zu. Und da es im folgenden Fall keine Einigkeit gab, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Wenn Eheleute sich trennen, ist ein häufiger Konfliktpunkt die Frage, wer in der ehelichen Wohnung verbleiben darf. Wer Eigentümer oder Mieter ist, spielt bei der Beantwortung eher eine Nebenrolle, denn eine „Ehewohnung“ wird nach Billigkeitskriterien zugewiesen. So war es auch im folgenden Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).
Wird ein Haus samt bestehenden Mietverhältnissen verkauft, stellt sich immer wieder die Frage, was mit der von den Bestandsmietern bereits gezahlten Kaution passiert. Das Landgericht Köln (LG) musste darüber befinden, ob die Kaution einfach mit ausstehenden Ansprüchen des Altbesitzers verrechnet werden darf.
Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.
Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein – mit Erfolg.
Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.
Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel – meist mehr als nur um die Wohnung.
Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20
Das Gesetz sieht es vor, dass auf einer Wohnungseigentümerversammlung die Eigentümer zu erscheinen haben. Vielfach lassen sich diese jedoch vertreten. Eine dahingehende Teilungserklärung macht dies auch möglich. Wie eine solche Erklärung in Fällen juristischer Personen als Eigentümer auszulegen ist, ging in der Klärung bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stand: „Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen.“ Eine Eigentümerin mit insgesamt 22 Wohnungen – eine GmbH – war Mitglied eines Konzerns und hatte einer anderen Konzern-GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt. Diese Vollmacht wurde vom Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung zurückgewiesen und unter Nichtberücksichtigung der Stimmen der GmbH eine Verwalterin bestellt. Dagegen klagte die GmbH.
Der BGH gab der GmbH recht. Die Bestimmung, nach der sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig ergänzend auszulegen. So muss sie auch für juristische Personen gelten, die sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner dahingehend ergänzend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.
Hinweis: Wenn es also eine Bestimmung in der Teilungserklärung gibt, nach der sich Wohnungseigentümer durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist das regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt.
Sind sich im Trennungs- und Scheidungsfall beide Elternteile einig und können sie eine reibungslose Kommunikation nachweisen, ist bei der Frage der künftigen Sorge gemeinsamer Kinder das sogenannte Wechselmodell die paritätischste aller Lösungen. Doch in den heutigen Zeiten geht es bei einer Trennung nicht mehr nur um die künftige Kinderbetreuung und -fürsorge, sondern vermehrt auch um den einstigen Familienhund. Wie es sich hier verhält, musste im Folgenden das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG) klären.
Beide Ehegatten hatten sich noch vor der Hochzeit einen Hundewelpen von der Tierhilfe angeschafft, das heißt, für 450 EUR (Schutzgebühr) gekauft. Die betreffenden Urkunden wiesen dabei den Mann als Eigentümer aus. Nach der Trennung verblieb der Hund auch beim Mann und damit auch im früheren ehelichen Haus mit großem Garten. Relativ bald nach der Trennung brach der Kontakt zwischen der Frau und dem Hund ab. Sie leitete dann aber ein Verfahren ein und beantragte die Herausgabe des Hundes und ein regelmäßiges Umgangsrecht.
Erst- und zweitinstanzlich wurden die Anträge der Frau abgewiesen. Tiere haben zwar in gewisser Hinsicht rechtlich einen Sonderstatus, ein Streit um ein Tier ist familienrechtlich aber in keinem Fall wie eine Kindschaftssache zu behandeln. Fragen nach dem Wohl des Tiers spielen deshalb für die Fallbeurteilung auch keine Rolle. Vielmehr – so das OLG ausdrücklich – ist die Frage, ob ein Tier von einem Ehegatten an den anderen herauszugeben ist, allein danach zu beurteilen, wer Eigentümer des Tiers ist. Da im zur Entscheidung anstehenden Fall der Hund dem Mann gehörte und das Tier auch bei ihm lebte, konnte er es also behalten. Die Frage nach einem Besuchs- oder Umgangsrecht beantwortete das Gericht ebenso klar und eindeutig: Ein Umgangsrecht ist für Kinder geregelt, nicht aber für Tiere. Denn da es dazu keine gesetzliche Regelung gibt, gibt es auch kein Umgangsrecht für Tiere. Ergänzend führte das OLG noch aus, dass es den Umgang auch nicht für tierwohladäquat angesehen hätte, da die Frau den Hund unterdessen drei Jahre nicht gesehen hatte.
Hinweis: Für Hundeliebhaber klingt die Entscheidung hart. Aber sie entspricht der Gesetzeslage. Also heißt es hier, bereits beim Erwerb eines Vierbeiners Obacht zu wahren.
Quelle: OLG Stuttgart, Beschl. v. 23.04.2019 – 18 UF 57/19
Im Grundbuch steht nicht nur, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, sondern auch, welche Belastungen eingetragen sind und Ähnliches. Deshalb darf auch nicht jeder Einsicht nehmen.
Eine Frau beantragte die Einsicht ins Grundbuch und wollte wissen, wer Eigentümer eines bestimmten Grundstücks sei. Sie vermutete als Miteigentümer nämlich eine Person, gegen die sie bereits ein gerichtliches Verfahren führte. Um was für ein Verfahren es sich dabei handelte, bezeichnete sie aber nicht genauer. Im späteren Verlauf sagte sie dann, dass der vermeintliche Eigentümer des Grundstücks einen Betrag von 125.000 EUR für eine Aussage erhalten habe, die zur Inhaftierung ihrer Person geführt hätte. Er habe sich als Gesellschafter einer Gesellschaft ausgegeben und während ihrer Inhaftierung zwei beim Landgericht anhängige Klagen zurückgenommen. Der Grundbuchauszug sollte nun den Erhalt des Betrags von 125.000 EUR beweisen und die Geschäftsbeziehung zwischen zwei Kronzeugen der Staatsanwaltschaft aufdecken.
Wie zu erwarten, reichte das den Beamten beim Grundbuchamt nicht aus. Es war für sie nicht nachvollziehbar, inwiefern ein Grundbuchauszug zum Beweis für eventuelle Straftaten des Eigentümers dienen könnte. Schließlich zog die Frau vor das Gericht, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten – allerdings vergeblich. Die Voraussetzungen für ein Interesse zur Einsichtnahme ins Grundbuch lagen nicht vor. Dafür reicht der Vortrag eines Sachverhalts nicht aus, wenn das Interesse des Antragstellers nicht nachvollziehbar ist. Es genügen weder schlagwortartige Bezeichnungen angeblicher Gründe noch bloße Behauptungen.
Hinweis: Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in ein Grundbuch setzt voraus, dass die Person Inhaberin eines Rechts oder Beteiligte eines konkreten Rechtsverhältnisses ist, aus dem das Interesse an der Einsichtnahme herzuleiten wäre. Es genügt zwar, dass die antragstellende Person ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Auch ein rein tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse dieser Person kann genügen. Die Gründe müssen jedoch sachlich dargelegt werden – sie sind also zu begründen.
Quelle: OLG München, Beschl. v. 16.03.2018 – 34 Wx 30/18