Das Glück, eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden, kommt in vielen Regionen Deutschlands mittlerweile einem stattlichen Lottogewinn gleich. Wer sich in einem solchen Glück wähnt, sollte jedoch ruhig Blut bewahren und sichergehen, das zu bekommen, was er sich vorgestellt hat. Denn wer vor lauter Glücksseligkeit – oder auch aufgrund der noch vorhandenen Entfernung – auf eine Besichtigung verzichtet, kann nicht nur enttäuscht werden, sondern im Streitfall schnell den Kürzeren ziehen. So erging es auch den Mietern im folgenden Fall des Landgerichts Lübeck (LG).
Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.
Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein – mit Erfolg.
Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.
Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel – meist mehr als nur um die Wohnung.
Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20
Bei einer Trennung stellt sich oft die Frage, wer die eheliche Eigentumswohnung behalten darf und nach welchen Kriterien die Entscheidung darüber zu treffen ist.
In der Trennungszeit kann ein Ehegatte die Zuweisung der Ehewohnung verlangen, wenn er sie braucht, um eine sogenannte „unbillige Härte“ zu vermeiden. Diesbezüglich spielt vorrangig eine Rolle, wer der Eigentümer der Wohnung ist. Der Ehegatte, der Alleineigentümer der Ehewohnung ist, hat darauf ein Vorrecht. Ansonsten kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. So ist beispielsweise auf das Alter der Ehegatten, ihren Gesundheitszustand und die jeweiligen finanziellen Verhältnisse zu achten, soweit sie auf die Möglichkeit Einfluss nehmen, sich einen entsprechenden Ersatzwohnraum zu beschaffen. Weiterhin sind die eventuell besonderen Einzelumstände zu berücksichtigen, zu denen auch die Frage gehört, wer die bestehende Härtesituation überhaupt zu verantworten hat.
Mit solchen Einzelumständen hatte sich auch das Oberlandesgericht Hamm in einem Fall auseinanderzusetzen, in dem ein 52 Jahre alter Ehemann ebenso wie seine 64 Jahre alte Ehefrau die Zuweisung der Ehewohnung begehrten. Die Wohnung stand im Alleineigentum des Mannes. Er hatte ein Einkommen von rund 1.700 EUR, die Frau verfügte inklusive Unterhalt des Mannes über rund 830 EUR. Unter diesen Umständen allein wäre es für die Frau wegen der Alleineigentümerstellung des Mannes vermutlich schwierig geworden, die Wohnung zugewiesen zu bekommen.
Hinzu kam aber, dass es sich um eine sehr kleine Wohnung handelte und der Mann seine neue Lebenspartnerin zunächst täglich, später nicht mehr ganz so häufig in die Wohnung ließ und sie dort auch übernachtete. Die damit verbundenen Begegnungen seien der Ehefrau nicht zumutbar. Da ihre psychische Belastung vom Mann ausging, wies das Gericht die Wohnung schließlich der Frau zu.
Hinweis: Die Zuweisung erfolgte befristet bis zum Ablauf des Trennungsjahres. Wohnungszuweisungen sind knifflig und verlangen kundigen Rat!
Werkvertrag – nicht Kaufvertrag – ist der Erwerb eines neu errichteten Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung, wenn der Bauträger nicht nur die Übereignung, sondern auch die Herstellung des Bauwerks verspricht. Der Bauvertrag ist notariell zu beurkunden, wenn er Bestandteil des Grundstückskaufs ist.
Einzelheiten zu Sicherheitsleistungen und Abschlagszahlungen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Die MaBV bezweckt den Schutz der Allgemeinheit und der einzelnen Auftraggeber vor Missbrauch durch Bauträger und Baubetreuer. Kernstück der Verordnung sind die Sicherungspflichten für entgegengenommenes Geld, weil der Bauträger nach der Konstruktion des Bauträgervertrags Vermögenswerte des Erwerbers in Form von Abschlagszahlungen entgegennimmt, ohne dass der Gegenwert der dafür erbrachten Bauleistungen zunächst dem Vermögen des Erwerbers zufließt. Denn bis zur Zahlung der Schlussrate bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks. Aus diesem Umstand ergibt sich ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Erwerbers gerade im Insolvenzfall.
Auf dem Gebiet des privaten Baurechts beraten und vertreten wir Sie unter anderem auch zu den folgenden Themen:
Honorare der Architekten und Ingenieure (HOAI)
Kündigung des Bauvertrags
Verjährung von Mängelansprüchen
Selbständiges Beweisverfahren
Vorschussanspruch zur Mängelbeseitigung
Pauschalvergütung, Vergütung nach Einheitspreisen, Stundenlohn
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