Regelmäßige Eigentümerversammlungen sind vorgeschrieben, wo diese stattzufinden haben, aber nicht. Dass sie vom Verwalter besser auf einigermaßen neutralem Ort ausgestaltet werden sollten, zeigt der folgende Fall. Denn das Landgericht Frankfurt am Main (LG) musste bewerten, ob Beschlüsse rechtmäßig getroffen wurden, wenn eine der Eigentümerparteien sich mit dem anberaumten Versammlungsort nicht hat arrangieren können und daher fernblieb. Ob starrsinnig oder nachvollziehbar – lesen Sie selbst.
Dieses Urteil sollten alle Wohnungsmieter kennen. Denn bei Wasserschäden steht schließlich oft genug die Frage im Raum, wer die Verpflichtung hat, die Folgen zu beseitigen. Das Oberlandesgericht Nürnberg (OLG) weiß die Antwort.
Hintergrund des Rechtsstreits war ein Wasserschaden, der sich im Dezember 2009 in der Wohnung eines Eigentümers und am Gemeinschaftseigentum ereignet hatte. Der Eigentümer verlangte nun von der Versicherung unter anderem den Mietausfallschaden. Die Versicherung hatte vorgerichtlich bereits rund 8.000 EUR erstattet.
Den auf Erstattung der Mietausfallkosten gerichteten Schadensersatzanspruch hat das OLG bestätigt – auf den Zeitraum bis einschließlich Januar 2014 begrenzt. Es wies aber auch darauf hin, dass den Wohnungseigentümer im Einzelfall die Obliegenheit treffen kann, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.
Hinweis: Bei einem Wasserschaden muss die Gebäudeversicherung längst nicht alles zahlen. Bei Streitigkeiten sollte ein Rechtsanwalt die entsprechenden Klauseln im Kleingedruckten im Versicherungsvertrag prüfen.
Quelle: OLG Nürnberg, Urt. v. 10.05.2021 – 8 U 3174/20
Wer regelmäßig unsere Beiträge liest, wird sich wundern, wie locker manche Mitbürger nach wie vor den Einsatz einer Überwachungskamera handhaben. Und dass es durchaus praktisch ist, über das Persönlichkeitsrecht Bescheid zu wissen, musste nun auch ein Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht München (AG) erkennen.
Der Mann, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hatte am Balkon der ihm gehörenden Wohnung in zehn Metern Höhe eine Überwachungskamera installiert, die auf den Gemeinschaftsgarten gerichtet war. Er hatte die Kamera auf Verlangen der Miteigentümer zwar wieder entfernt, eine entsprechende Unterlassungserklärung aber nicht unterschrieben. Im darauf folgenden Gerichtstermin gab er an, dass es sich doch lediglich um eine Wildtierkamera handle, wie sie Jäger verwenden würden; nur wenn sich etwas bewege, mache die Kamera ein Bild. Doch ein anderer Eigentümer fühlte sich durch die Kamera beeinträchtigt und wolle nicht aufgenommen werden, wenn er sich auf dem Gemeinschaftseigentum aufhält.
Der filmende Eigentümer wurde daraufhin vom AG verurteilt, die technische Überwachung von Gemeinschaftsflächen zu unterlassen. Die Rechtsprechung sieht es regelmäßig als ausreichend an, dass bereits durch das simple Vorhandensein einer solchen Kamera in die Rechte der Betroffenen eingegriffen werde. Denn hierdurch werde ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut. Sobald die Betroffenen eine Überwachung durch derartige Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen, liegt auch schon ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vor.
Hinweis: Finger weg von eigeninitiativen Überwachungsmaßnahmen! Wer sein Eigentum schützen will, darf hierfür nicht ohne weiteres die Rechte anderer beschneiden.
Quelle: AG München, Urt. v. 28.02.2019 – 484 C 18186/18 WEG
Vielfach sind Zahlungspflichten bei einer Wohnungseigentumsanlage so versteckt geregelt, dass Streitigkeiten über Kosten wie in diesem Fall bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) gehen.
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der grundlegende Vertrag der Eigentümer, wie mit dem Eigentum umgegangen werden soll. In einer solchen Teilungserklärung war in diesem Fall unter anderem geregelt, dass jeder Eigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Das sollte auch für Gemeinschaftseigentum gelten, das zum ausschließlichen Gebrauch durch nur einen Wohnungseigentümer bestimmt ist (z.B. Balkon, Loggia). Nun waren im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung eines Eigentümers gelegenen Dachterrasse Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen aufgetreten, und in einer Eigentümerversammlung wurde daraufhin die Sanierung der Terrasse beschlossen: Die Kosten sollte der Sondereigentümer selbst übernehmen. Dieser wehrte sich jedoch dagegen. Er war der Ansicht, dass die Dachterrasse nicht seinem ausschließlichen Gebrauch diene, da sie ja auch gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Er hat den Beschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft daher mit einer Klage angefochten – und scheiterte damit vor dem BGH.
Der Eigentümer hatte die Kosten der beschlossenen Sanierung aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung war nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG auch zulässig. Der Eigentümer verlor seine Klage – und muss die Dachsanierung bezahlen.
Hinweis: Eine Regelung in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage, wonach Balkone auf Kosten des jeweiligen Sondereigentümers instand zu halten und instand zu setzen sind, betrifft sowohl im Sonder- als auch im Gemeinschaftseigentum stehende Teile solcher Balkone. Das sollte man wissen, bevor man sich eine entsprechende Immobilie zulegt.
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