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Schlagwort: Hauptmietvertrag

Werkswohnung und Mieterschutz: Das Gesetz schützt bei der Weitervermietung als Werkswohnung nachhaltig die Mieterrechte

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Wenn der Arbeitgeber gleichzeitig der Vermieter ist, spricht man von Werkswohnungen.

Eine Gesellschaft vermietete eine Wohnung an eine zweite Gesellschaft. Diese wiederum vermietete die Wohnung als Werkswohnung an einen ihrer Arbeitnehmer. Dann kündigte die erste Gesellschaft den Hauptmietvertrag und forderte den Arbeitnehmer auf, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Das musste der Mieter aber nicht.

Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermietet. Dieses Gesetz ordnet dabei auch an, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte. Hier wurde die direkte Anwendbarkeit des § 565 BGB vom Gericht bejaht, so dass dem Mieter der volle Mietkündigungsschutz zur Verfügung stand. Damit war ein Kündigungsgrund erforderlich, den auch die Vermieterin hier nicht nachweisen konnte.

Hinweis: Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Das gilt nun auch bei der Weitervermietung als Werkswohnung.

Quelle: BGH, Urt. v. 17.01.2018 – VIII ZR 241/16

Thema: Mietrecht

„Wir schließen!“ Kammergericht genehmigt im Eilverfahren Räumungsverkauf trotz unklarer Kündigungslage

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Nachdem Bauverzögerungen in einer Einkaufspassage bekannt wurden, zog sich eine Gewerbemieterin aus dem Mietverhältnis zurück und eröffnete ihren Räumungsverkauf. Ob sie einen solchen Verkauf starten darf, wenn die Vermieterin der Meinung ist, dass das Mietverhältnis nicht ordentlich gekündigt wurde, mussten die Berliner Gerichte klären.

Laut Mietvertrag war das Ende der Mietzeit mit Mai 2017 erreicht. Doch die Parteien schlossen einen Nachtrag ab, wonach das Einkaufszentrum innerhalb von max. zwölf Monaten renoviert werde, die Mietfläche reduziert werden und die Mietzeit weitere zehn Jahre nach Abschluss des Umbaus betragen sollte. Als der Mieterin jedoch bekannt wurde, dass der Umbau erst ein Jahr später beginnen und gut 14 Monate dauern sollte, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos und führte im Juli 2017 einen Räumungsverkauf durch, den sie mit dem Hinweis „Wir schließen!“ bewarb. Die Vermieterin war jedoch der Meinung, dass das Mietverhältnis durchaus noch bestünde, und zog im Eilverfahren vor das Landgericht Berlin. Dieses gab dem Antrag statt.

Das Kammergericht (KG) war nun jedoch der Meinung, dass der Räumungsverkauf der Mieterin nicht untersagt werden darf. Seiner Ansicht nach bestand für die Vermieterin keinerlei Anlass, dass die Mieterin den unstreitig bereits mit Mai beendeten schriftlichen Hauptmietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit fortsetzen wolle. Die Mieterin hatte ihre Vermieterin sogar mehrfach aufgefordert, die Umbauarbeiten bis Ende Juni fertigzustellen.

Die Mieterin durfte ihren Räumungsverkauf also durchführen. Ob ihre außerordentliche Kündigung des Anschlussmietvertrags wirksam war, ließ das KG in dem Eilverfahren offen.

Hinweis: Langfristige Mietverträge können schnell dazu führen, dass die wirtschaftliche Existenz bedroht ist. Deswegen muss vor dem Abschluss solcher Verträge intensiv geprüft werden, ob sich das Vorhaben auch finanziell wirklich rechnet. Und bei der Prüfung der Verträge kann ein Rechtsanwalt behilflich sein.

Quelle: KG Berlin, Urt. v. 16.10.2017 – 8 U 135/17

Thema: Mietrecht