Schlagwort: keine

BGH kippt Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den sog. Schönheitsreparaturen nunmehr wesentlich geändert und positioniert sich noch weiter mieterfreundlich.

Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags renovieren und sie auch in renoviertem Zustand wieder übergeben muss. Für den Fall, dass die Renovierung bei Übergabe noch nicht fällig ist, enthalten die meisten Mietverträge zudem die Klausel, dass dann ein Teil der Renovierungskosten an den Mieter zu zahlen ist (sog. Abgeltungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel). Dies galt bislang grundsätzlich unabhängig davon, ob die Wohnung anfangs renoviert war oder nicht.

Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags renovieren und sie auch in renoviertem Zustand wieder übergeben muss. Für den Fall, dass die Renovierung bei Übergabe noch nicht fällig ist, enthalten die meisten Mietverträge zudem die Klausel, dass dann ein Teil der Renovierungskosten an den Mieter zu zahlen ist (sog. Abgeltungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel). Dies galt bislang grundsätzlich unabhängig davon, ob die Wohnung anfangs renoviert war oder nicht.

Der BGH hat nunmehr jedoch entschieden (BGH, Urteile v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13), dass eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist; zudem ist auch eine Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nach den Entscheidungen vom 18.03.2015 nicht mehr fest.

Im Einzelnen:
  • Im Verfahren VIII ZR 185/14 hat der BGH eine Klage auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist nach Auffassung des BGH unwirksam, denn bei Mietbeginn waren in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellte in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
      
  • Im Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei komme es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
      
  • In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Der BGH hat entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Im Ergebnis müssen Mieter keine Endrenovierung mehr durchführen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Vermietern ist zu empfehlen, für Wohnungen, die unrenoviert übergeben werden, den Mietern einen „angemessenen Ausgleich“ zu gewähren, etwa einen Mietnachlass.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter, wenn er zu Schönheitsreparaturen nach dem oben Gesagten nicht wirksam verpflichtet worden ist, von seinem Vermieter verlangen, dass dieser die Wohnung renoviert. Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter ihn – notfalls durch Klage – verpflichten, seine Instandhaltungspflicht zu erfüllen. Denn nach dem Gesetz ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Autor: Matthias Juhre, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal