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Schlagwort: Kündigungsmöglichkeit

Zweifamilienhaus mit Vermieter: Kündigungsprivileg greift nicht bei geringem Nutzungsumfang als Ferienwohnung Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, kann es nicht nur nachbarschaftlich schnell(er) zu Ärger kommen. Sind in dem Haus lediglich zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, kann der Vermieter gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch kündigen, ohne einen Kündigungsgrund nachweisen zu müssen. Wann dieser Paragraph greift, war der Kern des Falls vor dem Landgericht Traunstein (LG). In diesem Fall ging es zwar um ein solches Haus – hier allerdings hatte der Vermieter seinen Erstwohnsitz in einer anderen Stadt und nutzte seine Wohnung im betreffenden Haus als Ferienwohnung. Die andere Wohnung war vermietet. Deren Mietern gegenüber sprach er eine Kündigung aus unter Berufung auf den entsprechenden Paragraphen im BGB – also ohne dass er eine besondere Begründung für die Kündigung nachweisen musste. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein, und die Sache landete vor dem LG. Das Gericht befand die Nutzung als Ferienwohnung in nur geringem Umfang – nur alle zwei Monate für ein verlängertes Wochenende – für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB als unzureichend. Der zeitliche Umfang war derart gering, dass eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit von aus dem engen Zusammenleben herrührenden Spannungen nicht besteht. Es gab keine Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB bei nur gelegentlicher Nutzung als Ferienwohnung. Die Kündigung war unwirksam. Hinweis: Viele Mieter – aber auch Vermieter – wissen nicht, dass Mieter in einem vom Vermieter selbstbewohnten Zweifamilienhaus keinen Kündigungsschutz haben. Das sollte ab sofort beachtet werden. Allerdings ist das Urteil noch nicht rechtskräftig. Es spricht jedoch vieles dafür, dass die Entscheidung richtig ist. Quelle: LG Traunstein, Urt. v. 03.05.2023 – 3 S 2451/22

Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, kann es nicht nur nachbarschaftlich schnell(er) zu Ärger kommen. Sind in dem Haus lediglich zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, kann der Vermieter gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch kündigen, ohne einen Kündigungsgrund nachweisen zu müssen. Wann dieser Paragraph greift, war der Kern des Falls vor dem Landgericht Traunstein (LG).

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Unbeschränkter Kündigungsausschluss: Vorsicht bei individuell ausgehandelten Vertragsbedingungen im Mietvertragsrecht

Die Alternative zu einem befristeten Mietverhältnis ist der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit im Mietvertrag. Doch bei dieser Regelungsform sollten alle Parteien stets vorsichtig sein.


Die ursprüngliche Vermieterin hatte ein Mietvertragsformular verwendet, das einen Kündigungsverzicht über maximal vier Jahre ab Vertragsschluss vorsah. Die Möglichkeit des Kündigungsverzichts wurde handschriftlich angekreuzt, eine Verzichtsdauer wurde nicht eingetragen und der Text „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurde gestrichen. Außerdem vereinbarten die Parteien, dass nicht die Vermieterin, sondern die Mieter für den Heizölkauf, die Heizungswartung sowie den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der dadurch entstehenden Kosten zu tragen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten verzichteten die Mieter ebenfalls. Dann wurde die Wohnung verkauft und der neue Eigentümer klagte wegen Eigenbedarfs auf Räumung. Die Mieter wehrten sich erfolgreich mit dem Argument, dass ein dauerhafter Kündigungsausschluss vereinbart worden war.

Ein Kündigungsausschluss ist im Mietvertragsrecht möglich. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geht das allerdings nur bis zu einer gewissen Höchstdauer. Handelt es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, ist ein Kündigungsausschluss auch länger möglich. Solche allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt wurden. Und das war hier der Fall: Es hat ein individuales Aushandeln der Kündigungsbedingungen gegeben. Und auch ein dauerhafter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dann möglich.

Hinweis: Mieter und Vermieter können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung also für sehr lange Zeiträume ausschließen. In einem Formularvertrag dürfte dieses maximal für vier Jahre rechtmäßig sein.

Quelle: BGH, Urt. v. 08.05.2018 – VIII ZR 200/17

Thema: Mietrecht