Eine Eigenbedarfskündigung ist ein probates Mittel, um Mieter aus einer Wohnung oder einem Haus zu kündigen. Das ist insoweit auch in Ordnung, da Miete eben kein Eigentum darstellt. Wie der Name es aber bereits sagt: Es muss bei der Eigenbedarfskündigung der entsprechende Bedarf auch bestehen und im Zweifel nachgewiesen werden. In einem der besonders umkämpften Wohngebiete musste das dortige Landgericht Berlin (LG) der wahren Motivlage nach einer solchen Kündigung auf die Spur kommen.
Schon viele Urteile gab es zu der Frage, bis wann Miete beim Vermieter eingegangen sein muss. Daher gehört es für die meisten Mieter auch schon zum Allgemeinwissen, dass sie alles daran setzen sollten, ihre Miete immer pünktlich zu zahlen – egal, woran es sonst noch mangelt. Der folgende Fall des Landgerichts Berlin (LG) stellt klar, was passiert, wenn sich Mieter und Vermieter uneinig sind, ob die Mietforderung beglichen wurde.
Klar, wer nachweislich zu viel bezahlt hat, kann eine Rückerstattung verlangen. Das ist bei Mietzahlungen nicht anders. Wie es sich aber mit einem solchen Anspruch bei Mietern verhält, die Sozialleistungen beziehen, musste das Landgericht Berlin (LG) klären.
Untervermietungen sind zwischen Mietparteien immer wieder Anlass gerichtlicher Streitigkeiten. Hier ging es um die teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung. Da fragen sich womöglich selbst die Bescheidenen unter uns, wie ein Zimmer noch teilbar sei, um eine ordentliche Untervermietung unter Wahrung von Privatsphäre rechtfertigen zu können. Das Landgericht Berlin (LG) wusste darauf eine Antwort – und zwar etwa nicht mithilfe eines Einrichtungskatalogs, sondern dank des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Eine eiserne Regel im Mietrecht besagt: Wer mit seinen Mietzahlungen in Verzug ist, riskiert die Kündigung. Dass aber auch Eisen unter bestimmten Voraussetzungen biegsam ist, zeigt der folgende Fall des Landgerichts Berlin (LG) – oder wie die Juristen sagen: Es kommt immer auf den Einzelfall an.
Das Internet bietet bekanntermaßen den schnellen Zugriff auf Informationen und ist zudem eine nahezu unendliche Spielwiese für Gewerbetreibende. Willkürlichen Verhaltensweisen gebieten die hierzulande geltenden Gesetze jedoch Grenzen, die nicht überschritten werden sollten. Das Landgericht Berlin (LG) musste sich mit einer Vermieterin auseinandersetzen, die sich nicht an die Regelungen zum Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge gehalten hatte.
Eigenbedarfskündigungen pendeln wie ein Damoklesschwert über den Köpfen vieler Mieter. Doch es kann vorkommen, dass der Eigentümer nicht in seine Wohnung einziehen kann, weil soziale Härtegründe dem Auszug der bisherigen Mieter entgegenstehen – so wie im folgenden Fall im wohnungsknappen Berlin, den das dortige Landgericht Berlin (LG) zu bewerten hatte.
Eine 89-Jährige bewohnte ihre Mietwohnung seit dem Jahr 1990. Die Vermieterin hatte bereits mehrfach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Mieterin und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann hatten den Kündigungen unter Verweis auf ein hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand und ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietwohnung sowie ihre beschränkten finanziellen Mittel zur Beschaffung von Ersatzwohnraum widersprochen. Trotzdem erhielten sie eine Räumungsklage, die jedoch abgewiesen wurde.
Mieter können laut LG von Vermietern unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Folgen des Wohnungsverlusts können im Einzelfall so schwerwiegend sein, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen. Das war hier der Fall gewesen.
Hinweis: Vor dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollte der Vermieter den Gang zum Rechtsanwalt nicht scheuen. Vieles kann falsch laufen und später teuer werden. Auf Mieterseite sollte stets ein Rechtsanwalt die Eigenbedarfskündigung prüfen, insbesondere im Hinblick auf formelle Fehler.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18
Wenn Betriebe wegen Verordnungen zur Eindämmung der Coronapandemie schließen müssen, gibt es nur eine Entschädigung, wenn das Gesetz eine solche vorsieht. Das sieht auch das Landgericht Berlin (LG) nicht anders.
Eine Gaststätte in Berlin musste aufgrund der „Verordnung über Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus Sars-CoV-2 in Berlin“ schließen. Der Betreiber einer Gaststätte hatte daraufhin einen Teilbetrag des entgangenen Gewinns in Höhe von 5.001 EUR als Schadensersatz eingeklagt, den er vom Land Berlin erhalten wollte.
Das hat das LG allerdings nicht mitgemacht. Die durch die coronabedingte vorübergehende Gaststättenschließung in Berlin erlittenen Gewinneinbußen sind nicht als ein unzumutbares Sonderopfer anzusehen, sondern bewegen sich im Bereich eines tragbaren allgemeinen Lebens- und Unternehmerrisikos. Infolgedessen steht dem Gaststättenbetreiber wegen der Schließungsanordnung unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Aspekt ein Entschädigungsanspruch zu.
Hinweis: Entschädigungsansprüche wegen Coronaschließungen aus dem Lockdown im Frühjahr gibt es also nicht. Das könnte für den Herbst anders aussehen, wenn die versprochenen Hilfen wirklich per Gesetz kommen.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 13.10.2020 – 2 O 247/20
Der Vermieter muss bei einer Eigenbedarfskündigung in vielen Fällen eine alternative Wohnung anbieten. Dass dieses Unterfangen beileibe nicht so einfach ist, zeigt der folgende Fall des Landgerichts Berlin (LG).
Eine Vermieterin hatte das Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nun entbrannte Streit darüber, ob sie ihrer Pflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung rechtmäßig nachgekommen war. Denn in dem Mietshaus gab es eine freie Alternativwohnung, die die Vermieterin dem Mieter allerdings nicht angeboten hatte, weil die Wohnung zu klein und daher mit der alten Wohnung nicht vergleichbar war.
Das LG befand nun, dass eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht des Vermieters auslöst, dass er dem Mieter zur Vermietung freistehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten habe. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessensgerecht sei, stünde dem Vermieter dabei nicht zu. Denn sonst hätte er es allein in der Hand, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht zu entscheiden. Der Vermieter dürfe demnach nicht voraussetzen, dass sich das Interesse des Mieters von vornherein auf Ersatzwohnungen beschränke, die nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausstattung der bisherigen Wohnung entsprächen.
Hinweis: Die Pflicht des Vermieters, über eine alternative Wohnung für den Mieter nachzudenken, wird in der Praxis häufig vergessen. Und genau daran scheitern viele Eigenbedarfskündigungen.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 11.03.2020 – 64 S 197/18
Nach der aktuellen Rechtsprechung muss ein Vermieter einen Hund fast immer in der Mietwohnung akzeptieren. Obwohl bekanntlich Platz in der kleinsten Hütte ist, sollte das vermieterseitige Einverständnis zur Hundehaltung die Hundeliebhaber in einem Mietverhältnis nicht dazu verleiten, dies als Freifahrtsschein für einen weiteren Hund anzusehen. Denn wie das enden kann, zeigt die Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG).
In einer 50 m² großen Wohnung hielt eine Berliner Mieterin eine zehn Jahre alte Mischlingshündin mit einer Widerristhöhe von 50 cm. Der Vermieter hatte dieser Hundehaltung auch durchaus zugestimmt. Als ihre Hündin erkrankte, plante die Mieterin die Anschaffung eines weiteren vierbeinigen Gefährten. Für den neuen Hund bat sie den Vermieter um die Zustimmung, die dieser verweigerte. Vor Gericht versprach die Mieterin sich Gerechtigkeit. Die gab es auch – allerdings nicht in ihrem Sinne.
Der Mieterin stand in den Augen des LG nämlich kein Anspruch auf eine weitere Hundehaltung zu. Grundsätzlich gehört die Haltung eines Hunds zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch. Mit der Haltung mehrerer Hunde gibt es aber auch eine größere Belastung von Wohnung, Haus und unmittelbarer Umgebung. Es ist von miteinander spielenden Hunden und dem damit verbundenen Risiko eines naturgemäßen Spiellärms auszugehen. Zudem spielte die geringe Wohnungsgröße eine Rolle, denn auch der neue Hund sollte ein durchaus großes Exemplar sein.
Hinweis: Es handelt sich sicherlich um eine Einzelfallentscheidung. In diesem Bereich des Mietrechts ist jeder Fall gesondert zu beurteilen.
Quelle: LG Berlin, Beschl. v. 24.01.2020 – 66 S 310/19