Schlagwort: LG Potsdam Urteil vom 17. Juli 2015 – 13 S 72/14

Folgen des Verstoßes gegen Abrechnungspflicht bei Heizkosten

Bis auf wenige Ausnahmen müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach einem Grundkostenanteil und einem Verbrauchskostenanteil jährlich abgerechnet werden. Wenn dies im Mietverhältnis nicht praktiziert wird, muss der Vertrag angepasst werden.

In einem Fall, den das Landgericht Potsdam zu entscheiden hatte (LG Potsdam, Urteil vom 17. Juli 2015 – 13 S 72/14 –), war der Mietvertrag 1995 geschlossen worden. Die Vereinbarung über den zu zahlenden Mietzins war in der Weise zu verstehen, dass der monatliche Betrag auch die Nebenkosten inklusive der Heiz- und Warmwasserkosten enthielt (sog. Inklusivmiete).

Eine solche Mietvereinbarung ist jedoch unzulässig, soweit damit gegen die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung verstoßen wird. Die Rechtsfolge ist, dass der Mietvertrag teilweise unwirksam ist. Die damit entstandene Lücke im Vertrag muss durch eine Vertragsanpassung geschlossen werden.

Das Landgericht entschied, dass eine solche Anpassung nur für die Zukunft möglich ist. Der Vermieter durfte also nicht für abgelaufene Abrechnungsjahre dem Mieter die verbrauchten Heiz- und Warmwasserkosten in Rechnung stellen.

Vielmehr ist die einseitige Umgestaltung des Mietvertrags durch den Vermieter nur unter zwei Einschränkungen zulässig:

Die Anpassung muss sich zunächst innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräumt. Es dürfen also beispielsweise höchstens 50 % bis 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden.

Zweitens muss die Anpassung der Billigkeit entsprechen und möglichst weitgehend dem ursprünglichen Vertrag entsprechen.

Hieraus folgt – so das Landgericht -, dass bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteile das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden darf. Deshalb ist für die Herausrechnung zunächst auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Denn in diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien zum einen darüber einig, welche Leistung seitens des Vermieters durch die Gegenleistung des Mieters abgegolten werden soll; zum anderen ist dem Vermieter ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen hat. Für diesen Zeitpunkt sind die Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Danach sind die Kosten nach einem vom Vermieter nach billigem Ermessen zu wählenden Schlüssel, beispielsweise dem Flächenmaßstab, auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer) Teil-Inklusivmiete sind vom Vermieter nachvollziehbar darzulegen.

Der Vermieter muss also eine komplexe Kalkulation vornehmen, wenn er den Vertrag anpassen will. Keinesfalls kann er einfach anfangen, dem Mieter neben der bisherigen Miete Heiz- und Warmwasserverbrauch in Rechnung zu stellen!

Wenn der Vermieter keine Unterlagen für eine solche Berechnung hat, etwa weil er das Grundstück mit den laufenden Mietverträgen erst später erworben hat, muss ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Das Urteil zeigt, dass die Anpassung älterer Mietverträge sich anspruchsvoll gestalten kann. Gerade auch bei der streitigen Geltendmachung von Betriebskostenforderungen auf Grundlage veralteter Vertragswerke sollte fachanwaltlicher Rat dringend eingeholt werden.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal