Schlagwort: Mietsicherheit

Kautionsrückzahlung: Betriebskostennachforderungen dürfen nach Verjährung nicht mehr verrechnet werden

Vermieter, die bislang meinten, dass eine Aufrechnung der Mietkaution auch mit verjährten Forderungen noch möglich ist, sollten diesem Urteil ihre ganz besondere Aufmerksamkeit widmen.

Ein Mieter hatte bei Vertragsabschluss eine Kaution von knapp über 700 EUR beim Vermieter hinterlegt. Dieses Mietverhältnis endete im Mai 2009, wobei noch mieterseitige Betriebskostennachzahlungen aus den Jahren 2006 bis 2009 von knapp 1.000 EUR ausstanden. Ende des Jahres 2012 klagte der Mieter die Rückzahlung seiner Kaution ein. Der Vermieter erhob daraufhin seinerseits Anfang 2013 eine entsprechende Widerklage auf die Zahlung der ausstehenden 1.000 EUR – allerdings zu spät.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird laut Gericht erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist, spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Zu diesem Zeitpunkt – hier also ab Ende November 2009 – standen dem Vermieter noch die genannten Betriebskostennachforderungen; er hätte diese Forderungen mit der Kaution verrechnen können.

Die vom Vermieter erst im Jahr 2013 erhobene Widerklage konnte den Eintritt der Verjährung wegen der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 allerdings nicht mehr verhindern. Da die Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters nach § 216 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wiederkehrende Leistungen sind, ist es ihm verwehrt, wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen auf die Kaution zurückzugreifen.

Hinweis: Ein zeitnahes Abrechnen ist eben doch das Beste und beseitigt schnell Unklarheiten.

Quelle: BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII ZR 263/14
Thema: Mietrecht

Mietrecht: Richtiger Umgang mit der Kaution

Der falsche Umgang mit einer in Geld erhaltenen Kaution kann für den Vermieter strafrechtliche Konsequenzen haben. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Beschluss nochmals klargestellt, welche Anforderungen unbedingt zu erfüllen sind.

Die Sicherheit, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel durch Zahlung zu leisten hat, ist vom Vermieter treuhänderisch zu verwalten. Eine Geldsumme muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut verzinslich anlegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Vermieter muss das Kautionsguthaben getrennt von seinem Vermögen halten (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Ein Verstoß gegen diese Pflicht stellt den Straftatbestand der Untreue dar (§ 266 Strafgesetzbuch – StGB -). Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Strafsache bereits entschieden (BGH, Beschluss vom 23. August 1995 – 5 StR 371/95 –).

In einem aktuellen Beschluss hat der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Senat (BGH, Beschluss vom 09. Juni 2015 – VIII ZR 324/14 –) die folgenden Hinweise erteilt, die sich so zusammenfassen lassen:

Die gesetzliche Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto anzulegen. Diesem Anliegen wird nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.

Die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt diese Anforderungen nicht.

Ein Mieter kann auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden.

Die Mietkaution dient ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter. Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.

Im laufenden Mietverhältnis gilt: Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu. Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus. Einem etwaigen Mietrückstand kann also die Nichtanlage der Kaution auch später noch entgegen gehalten werden.

In der Praxis werden diese Grundsätze häufig nicht beachtet. Wer als Mieter den Verdacht hat, dass seine Kaution nicht ordnungsgemäß behandelt wird, kann Auskunft verlangen und, sofern diese nicht zufriedenstellend ausfällt, auch weitere Schritte ergreifen.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal