Schlagwort: Mietvertrag

Nachprüfbare“ Betriebskostenabrechnung: Erfolgt die vertraglich zugesicherte Belegübersendung verspätet, ist die Nachzahlungsforderung nicht

Was es genau bedeutet, dass Betriebskostenabrechnungen nachprüfbar sein müssen, zeigt das folgende Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG). Das besondere Augenmerk lag in dem Fall nicht allein auf der Zusendung bzw. Einsichtnahme entsprechender Belege, sondern – wie so oft – auf dem korrekten Timing.

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Umzug vor Vertragsende: Renovierungsarbeiten in leerstehender Wohnung berechtigen nicht zum Mietzahlungsstopp

Dass der traurige Umstand, in ein Seniorenheim ziehen zu müssen, nicht zu einer automatischen Aufhebungsvereinbarung des Mietvertrags führt, sollte klar sein. Ob der Umstand, dass der Vermieter die leerstehende Wohnung bereits Handwerkern zugänglich macht, daran etwas ändert, musste im folgenden Fall das Landesgericht Koblenz (LG) entscheiden.

Ein Mann vermietete 1998 eine Dachgeschosswohnung an eine Frau. Anfang 2019 informierte die Mieterin ihn, dass sie aus der Wohnung aus- und in ein Seniorenheim umziehen wolle. Sie zog Mitte März aus und zahlte auch nur noch für diesen gesamten Monat die Miete, während der Mietvertrag jedoch noch bis Ende Mai lief. Der Vermieter führte ab März in der mittlerweile leeren Wohnung Renovierungsarbeiten durch. Zwar war zwischen den Parteien streitig, ob die Handwerker auch in der Wohnung lebten, dennoch klagte der Vermieter seine Miete für die Monate April und Mai ein.

Das LG hat dem Vermieter diese Mietzahlungen auch zugesprochen, denn es gab keine Aufhebungsvereinbarung des Mietverhältnisses zum Ende März. Auch die Nutzung der Wohnung durch die Handwerker zu Renovierungszwecken führte nicht zu einem Erlöschen des Mietzahlungsanspruchs. Schießlich hätte der Vermieter der Mieterin – zumindest theoretisch – die Wohnung jederzeit wieder zur Verfügung stellen können. Außerdem war ein entscheidendes Indiz der Umfang der in der Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen. Hier ging es lediglich um Malerarbeiten und nicht um umfangreiche Renovierungen. Daher war der Anspruch auf die restlichen Mietzahlungen nicht erloschen.

Hinweis: In diesem Fall musste also die Mieterin bis zum Ende ihre Mietzahlungen leisten. In vergleichbaren Fällen sollten Mieter vor der Schlüsselübergabe mit dem Vermieter regeln, ob noch weitere Miete zu zahlen ist.


Quelle: LG Koblenz, Urt. v. 16.02.2021 – 6 S 188/20
Thema: Mietrecht

Kein Anrecht auf Vertragsanpassung: Vermieter haben trotz Hotelschließung durch Corona bei solventen Mietern vollen Mietzahlungsanspruch

Die Coronapandemie wirft zwar eine Unmenge neuer Fragen auf – vor allem auch angesichts neuer rechtlicher Regelungen. Dennoch darf bereits geltendes Recht genauso wenig übergangen werden, wie Hilfemaßnahmen generell von allen in Anspruch genommen werden können. Im Folgenden war es am Landgericht München (LG), diese beiden Gesichtspunkte auf die Klage einer Hotelbetreiberin herunterzubrechen, deren Vermieterin auf die vereinbarten Mietzahlungen bestand.

Die Beklagte betrieb in einem Mietobjekt ein Hotel. Der Mietvertrag bestand bereits seit dem Jahr 2001. Die monatliche Miete betrug knapp 50.000 EUR. Ab März 2020 konnte sie die Miete aufgrund der Coronapandemie nicht mehr zahlen – und wurde daraufhin von ihrer Vermieterin auf Zahlung verklagt.

Die Vermieterin hatte laut LG in der Tat einen Anspruch auf Zahlung der vollen Mieten für die Monate April, Mai und Juni 2020. Diese waren auch nicht zu mindern, weil die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorlag, da kein Mangel vorlag. Auch die staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Coronapandemie hatten keine Auswirkungen auf das Mietobjekt.

Allerdings hätte die Mieterin grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung und damit ein Recht auf Reduzierung der Miete gehabt. In dem hier vorliegenden Einzelfall lagen die Voraussetzungen dafür allerdings nicht vor, denn die Mieterin hatte in Eigeninitiative Zahlen zum Umsatz und zu weiteren Aspekten der wirtschaftlichen Lage vorgetragen. Und genau aus diesen Zahlen ließ sich eine Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlungspflicht für die Richter nicht ableiten – offensichtlich hatte die Mieterin keine ernsten finanziellen Probleme.

Hinweis: Das Urteil deutet darauf hin, dass bei entsprechenden wirtschaftlichen Problemen aufgrund der Pandemie eine Herabsetzung der Miete für das Hotel möglich gewesen wäre.


Quelle: LG München, Urt. v. 25.01.2021 – 31 O 7743/20
Thema: Mietrecht

Online- statt Präsenzvorlesungen: Studentenapartment kann nicht wegen Ausfalls des Vorortstudiums außerordentlich gekündigt werden

Das Coronavirus kann auch in diesen harten und oftmals verwirrenden Zeiten nicht für alles herhalten – leider. Das musste auch ein Student vor dem Amtsgericht München (AG) erfahren, als er dachte, dass ihm die Pandemie zu einer fristlosen Kündigung seines Mietverhältnisses verhelfen würde.

Der Student hatte seit August 2018 ein möbliertes Studentenapartment befristet gemietet. Laut Mietvertrag durfte der Student das Apartment dabei vorzeitig kündigen, wenn „er seine Ausbildung endgültig aufgegeben oder beendet hat“. Am 14.04.2020 erhielt er von der Uni die Mitteilung, dass der Präsenzlehrbetrieb für das laufende Sommersemester bis auf weiteres nicht aufgenommen werde, die Veranstaltungen würden lediglich in digitaler Form angeboten. Mit Schreiben vom 15.04.2020 kündigte er dann das Mietverhältnis über das Apartment fristlos aus wichtigem Grund, erklärte hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen Termin und gab die Schlüssel der am selben Tag geräumten und gesäuberten Wohnung zurück.

Da der Student nun aber weiterhin bei der Hochschule eingeschrieben blieb, klagte die Vermieterin ihre Miete erfolgreich ein. Ein Grund für die Kündigung bestand auch in Augen der AG-Richter nicht. Denn das Apartment blieb trotz der Pandemie vollständig nutzbar. Außerdem verfügte der Student dort auch über einen Internetanschluss, mit dem er ohne weiteres die virtuellen Vorlesungen hätte besuchen können. Somit muss der Student weiter bezahlen.

Hinweis: Auch wenn derzeit fast alle Präsenzvorlesungen und andere Veranstaltungen in den Universitäten ausfallen, berechtigt die Coronapandemie nicht zur fristlosen Kündigung eines Studentenapartments.


Quelle: AG München, Urt. v. 09.03.2021 – 473 C 12632/20
Thema: Mietrecht

Wohnungseigentümergemeinschaft irrt: Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund, eine Vermietungszustimmung zu verweigern

Wer der Meinung ist, Wohneigentum verhindert unnötige Streitigkeiten, ist noch nicht in den Genuss gekommen, eines von vielen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu sein. So musste der Bundesgerichtshof (BGH) auch im folgenden Fall zwischen den Streitparteien eines Objekts vermitteln – und zwar mit Aufklärung in Sachen Zustimmungsrechten und -pflichten.

Hier ging es um eine WEG mit drei Wohnungen. Die Vermietung einer Wohnung bedurfte gemäß der gemeinschaftlich vereinbarten Teilungserklärung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Diese durfte allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Nun wollte ein Eigentümer die Wohnung einer Familie mit vier kleinen Kindern überlassen. Die anderen Eigentümer verweigerten jedoch ihre Zustimmung, weil der Eigentümer den entsprechenden Mietvertrag nicht vorlegte. Die WEG sah genau darin einen der wichtigen Gründe zur Verweigerung der Zustimmung.

Doch diese Ansicht hat der BGH verneint. Denn die Nichtvorlage des Mietvertrags sei kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Zwar muss ein Eigentümer, der von der Zustimmung der anderen abhängig ist, Informationen und Unterlagen zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift und zur Zahl der einziehenden Personen geben – der Mietvertrag selbst gehört jedoch nicht zu den zwingenden Voraussetzungen für eine entsprechende Zustimmung. Gleiches gilt übrigens laut BGH für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkauft. Auch in einem solchen Fall muss er den Kaufvertrag seinen Miteigentümern nicht vorlegen.

Hinweis: Im Wohnungseigentumsrecht gibt es viele Neuerungen, insbesondere durch neue gesetzliche Regelungen. Wer hierbei rechtlich sattelfest bleiben mag, sollte sich der Hilfe einer anwaltlichen Fachkraft des Mietrechts bedienen.


Quelle: BGH, Urt. v. 25.09.2020 – V ZR 300/18
Thema: Mietrecht

Nach Umbau am Gewerbeobjekt: Unterschreiten der Mietfläche um 10 % berechtigt nicht automatisch zur Mietminderung

Bei Mietobjekten ist die anzumietende Fläche natürlich ein ausschlaggebener Faktor. Und eben deshalb ist immer wieder die Größe Gegenstand von Streitigkeiten, die schließlich vor Gericht landen – hier bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Eine Gewerbemieterin wollte ihrem Vermieter gegenüber eine Mietminderung um 10 % durchsetzen. Sie hatte Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ballettschule angemietet. Die Miete sollte für das Mietobjekt, das im Mietvertrag gekennzeichnet war und dessen Fläche insgesamt rund 300 m² betrug, 4.100 EUR betragen. Dann teilte ihr die Vermieterin allerdings mit, dass nach durchgeführten Umbauarbeiten die Skizze falsch sei und die Fläche um insgesamt 10 m2 geringer ausfiel.

Der BGH entschied jedoch, dass die Mieterin dennoch nicht zur begehrten Mietminderung berechtigt war. Zwar lag hier grundsätzlich ein Sachmangel durch die Flächendifferenz vor. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche allerdings eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt sei.

Hinweis: Vermieter und Mieter sollten vor dem Abschluss des Mietvertrags genau die Wohnung ausmessen. So bleibt Streit im Nachhinein erspart.


Quelle: BGH, Urt. v. 25.11.2020 – XII ZR 40/19
Thema: Mietrecht

Coronabedingte Schließung: Trotz behördlicher Anordnung besteht kein Anrecht auf Anpassung der Gewerbemiete wegen Covid-19

In den aktuellen Zeiten, in denen das Coronavirus den geschäftlichen Takt vorgibt, haben zahlreiche Gewerbetreibende durch entfallene Einnahmen verständlicherweise große Probleme, ihre Miete zu zahlen. Ob man seinen Vermieter zu einer Mietminderung für die Monate, in denen das Geschäft aufgrund behördlicher Anordnungen schließen musste, zwingen kann, musste im Folgenden das Landgericht Zweibrücken (LG) entscheiden.

In diesem Rechtsstreit ging es um einen Mietvertrag über Gewerberäume für ein Einzelhandelsgeschäft zum Verkauf und zur Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Gebrauchs. Der Vermieter verlangte seine Miete für den Zeitraum von Mitte März bis Mitte April 2020, obwohl die Mieterin coronabedingt schließen musste. Sie hatte deshalb die Miete in Höhe von über 11.000 EUR für einen Monat nicht gezahlt und verlangte, dass der Mietzins angepasst werde. Als der Vermieter die Miete schließlich einklagte, stellte sich das LG auf dessen Seite.

Der Zahlungsanspruch ausstehender Gewerberaummiete für die Zeit der coronabedingten Schließung ist weder infolge der Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage zu mindern oder anzupassen. Auch ein Mietminderungsrecht lag nach Ansicht des LG nicht vor. Denn hoheitliche Maßnahmen können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel der Mietsache begründen, und ein solcher lag hier nun einmal nicht vor.

Hinweis: Auch wenn es keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Anpassung der Miete wegen der akuten Lage gibt, kann ein Gespräch mit dem Vermieter helfen. Miteinander zu sprechen, ist häufig die sinnvollste Möglichkeit.


Quelle: LG Zweibrücken, Urt. v. 11.09.2020 – HK O 17/20
Thema: Mietrecht

Häufig genutzte Steckdose: Berliner Amtsgericht konkretisiert Gültigkeit von Kleinreparaturklauseln

Kleinreparaturen waren schon häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten – so auch in diesem Fall vom Amtsgericht Berlin-Mitte (AG), bei dem sich Vermieterin und Mieter bei der Auslegung der entsprechenden Klausel uneins waren.

In einem Mietvertrag hatte sich der Mieter verpflichtet, Kleinreparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Nun wurden in seiner Wohnung eine Steckdose, eine Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Ablaufpumpe der Dusche repariert. Die Vermieterin verwies auf die Kleinreparaturklausel des Mietvertrags und wollte die Reparaturkosten vom Mieter erhalten. Als dieser nicht zahlte, wurde –  wen wundert’s? – geklagt.

Das AG führte hierbei zunächst aus, dass die Kleinreparaturklausel in diesem Fall nur deshalb wirksam war, da ein Höchstbetrag pro Reparatur von maximal 150 EUR und eine Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete vereinbart worden waren. Das Gericht erkannte jedoch auf den Anspruch auf Jahreskaltmiete für Reparatur der Dichtung und der Ablaufpumpe zugunsten des Mieters – anders als bei der Steckdose. Denn eine Steckdose unterliegt dem häufigen, unmittelbaren Zugriff des Mieters. Das war bei dem Abflussrohr der Toilette und der Ablaufpumpe der Dusche nicht der Fall. Deshalb musste der Mieter lediglich die Reparaturkosten für die Steckdose selbst bezahlen.

Hinweis: Voraussetzung dafür, dass der Mieter die Reparatur für eine Steckdose zu übernehmen hat, ist natürlich, dass überhaupt eine entsprechende wirksame Klausel zur Übernahme der Kosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Das gilt es zunächst zu prüfen.
 
Quelle: AG Berlin-Mitte, Urt. v. 05.02.2020 – 15 C 256/19

Thema: Mietrecht

Zweckentfremdung des Wohnraums: Verbotene Untervermietung an Touristen zieht empfindliches Bußgeld nach sich

Lange genug wurde das Thema augenscheinlich auf die lange Bank geschoben. Doch nun ist bezahlbares Wohnen so leidenschaftlich in den öffentlichen Fokus gerückt, dass gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum immer stärker vorgegangen wird. Wie teuer es werden kann, eine Wohnung unerlaubt an Touristen zu vermieten, zeigt hier das Amtsgericht München (AG).

Eine GmbH hatte eine 161 Quadratmeter große Vier-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen angemietet. Deren Untervermietung war nach dem Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt. Die Räume waren nach den genehmigten Bauplänen von 1908 baurechtlich für die Benutzung zu Wohnzwecken genehmigt. Tatsächlich vermietete die GmbH die Wohnung von Januar 2016 bis zur Räumung am 23.08.2016 möbliert an verschiedene Personen unter, die sich kurzfristig zu touristischen oder beruflichen Zwecken in München aufhielten. Dabei fand ein täglicher oder wöchentlicher Wechsel statt. Bei acht Ortsermittlungen durch das Amt für Wohnen und Migration wurden an fünf Terminen kurzfristige Mieter angetroffen. In einem Fall wurde für zwei Übernachtungen von neun Personen 850 EUR Miete angegeben. Eine Genehmigung nach der städtischen Zweckentfremdungssatzung lag nicht vor.

Der Mann, der tatsächlich in der Wohnung gemeldet war, wurde daraufhin wegen Zweckentfremdung von Wohnraum zu einer Geldbuße von 6.000 EUR verurteilt. Ihm half auch nicht, dass er meinte, dass er selbst mit der Vermietung nichts zu tun gehabt hätte und die GmbH zuständig gewesen sei. Das AG sah den Mann als Täter an.

Hinweis: Angesichts des angespannten Wohnungsmarkts in München besteht ein erhebliches öffentliches Interesse am Erhalt von Wohnungen zu Wohnzwecken. Deshalb wurde der Bußgeldrahmen auf 500.000 EUR erhöht. Also Vorsicht!


Quelle: AG München, Urt. v. 13.01.2020 – 1111 OWi 254 Js 172785/19
Thema: Mietrecht

Rauchmelder in NRW: Anschaffung ist Vermietersache – Wartungspflicht trifft den Mieter

In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?

Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein – vergeblich.

 

Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter – und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.

Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.


Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 – 423 C 8482/16

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