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Schlagwort: Mietvertrag

Zweckentfremdung des Wohnraums: Verbotene Untervermietung an Touristen zieht empfindliches Bußgeld nach sich

Lange genug wurde das Thema augenscheinlich auf die lange Bank geschoben. Doch nun ist bezahlbares Wohnen so leidenschaftlich in den öffentlichen Fokus gerückt, dass gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum immer stärker vorgegangen wird. Wie teuer es werden kann, eine Wohnung unerlaubt an Touristen zu vermieten, zeigt hier das Amtsgericht München (AG).

Eine GmbH hatte eine 161 Quadratmeter große Vier-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen angemietet. Deren Untervermietung war nach dem Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt. Die Räume waren nach den genehmigten Bauplänen von 1908 baurechtlich für die Benutzung zu Wohnzwecken genehmigt. Tatsächlich vermietete die GmbH die Wohnung von Januar 2016 bis zur Räumung am 23.08.2016 möbliert an verschiedene Personen unter, die sich kurzfristig zu touristischen oder beruflichen Zwecken in München aufhielten. Dabei fand ein täglicher oder wöchentlicher Wechsel statt. Bei acht Ortsermittlungen durch das Amt für Wohnen und Migration wurden an fünf Terminen kurzfristige Mieter angetroffen. In einem Fall wurde für zwei Übernachtungen von neun Personen 850 EUR Miete angegeben. Eine Genehmigung nach der städtischen Zweckentfremdungssatzung lag nicht vor.

Der Mann, der tatsächlich in der Wohnung gemeldet war, wurde daraufhin wegen Zweckentfremdung von Wohnraum zu einer Geldbuße von 6.000 EUR verurteilt. Ihm half auch nicht, dass er meinte, dass er selbst mit der Vermietung nichts zu tun gehabt hätte und die GmbH zuständig gewesen sei. Das AG sah den Mann als Täter an.

Hinweis: Angesichts des angespannten Wohnungsmarkts in München besteht ein erhebliches öffentliches Interesse am Erhalt von Wohnungen zu Wohnzwecken. Deshalb wurde der Bußgeldrahmen auf 500.000 EUR erhöht. Also Vorsicht!

Quelle: AG München, Urt. v. 13.01.2020 – 1111 OWi 254 Js 172785/19

Thema: Mietrecht

Rauchmelder in NRW: Anschaffung ist Vermietersache – Wartungspflicht trifft den Mieter

In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?

Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein – vergeblich.

 

Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter – und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.

Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 – 423 C 8482/16

  Mietrecht

„Stimmt nicht!“ reicht nicht: Mieter müssen Zweifel zu Flächenangaben mit eigenen Messergebnissen begründen können

Der Streit um die Wohnungsgröße war schon oftmals Gegenstand bei den Gerichten. Wer muss dabei aber was genau darlegen und beweisen?

In dem Rechtsstreit ging es um eine Mieterhöhung. Laut Mietvertrag war die Wohnung 92,54 m² groß. Diese Fläche legte die Vermieterin bei der Berechnung der Mieterhöhung entsprechend zugrunde. Nachdem die Mieterin der Mieterhöhung jedoch nicht zustimmte, klagte die Vermieterin. Die Mieterin bezweifelte die angegebene Wohnfläche und verlangte geeignete Nachweise zur Wohnungsgröße. Hier hätte die Mieterin jedoch nach Ansicht der Richter einmal selbst nachmessen müssen, denn schließlich muss sie nachweisen können, dass sie die angegebene Fläche mit gutem Grund anzweifelt. Es mag die Berechnung der Fläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln recht kompliziert sein. Aus diesem Grund reicht es aber auch aus, wenn der Mieter dem Gericht das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung mitteilt. Das ist dann allerdings auch erforderlich, um sein Anliegen vor Gericht glaubhaft zu vertreten.

 

Hinweis: Das Nachmessen der Größe der gemieteten Wohnung kann jedem Mieter nur empfohlen werden. Selbst wenn sich vielleicht eine Anpassung des Mietzinses nicht erreichen lässt, ist die Größe doch bei jeder Betriebskostenabrechnung und auch bei jeder Mieterhöhung von Relevanz.

Quelle: BGH, Urt. v. 31.05.2017 – VIII ZR 181/16

  Mietrecht

Räumliche Trennung: Wie lange kann ein Ehegatte vom anderen nach Scheidung die Räumung der Ehewohnung verlangen?

Meist verlässt ein Ehegatte in der einer Scheidung vorausgehenden Trennung die Ehewohnung und zieht aus. Das muss aber nicht zwingend der Fall sein. Zwar setzt jede Scheidung ein Getrenntleben der Ehegatten voraus – das heißt aber nicht, dass die Ehegatten auch räumlich getrennt leben müssen. Das führt jedoch naturgemäß oftmals zu Problemen. Denn so kann es dazu kommen, dass die Ehegatten sogar auch noch nach der Scheidung im selben Haus leben.


Genau dies war die Situation in einem vom Oberlandesgericht Bamberg (OLG) entschiedenen Fall. Die Frau lebte nach der Scheidung mit dem Kind im Erdgeschoss des Hauses, das beiden geschiedenen Ehegatten gehörte, während der Mann im Obergeschoss lebte. In dieses gelangte er nur über eine Treppe im Wohnzimmer des Erdgeschosses. Die geschiedenen Ehegatten verhandelten offenbar erfolglos über die Beendigung dieses Zustands – keiner zog aus. Schließlich machte die Frau geltend, der Mann habe das Haus zu verlassen, und beantragte bei Gericht, dass ihr das Haus für sich und die Tochter zur alleinigen Nutzung zugewiesen werde.

 

Das Amtsgericht sprach der Frau das Haus zu und verpflichtete den Mann, es zu verlassen. Das OLG dagegen hob diese Entscheidung auf. Dabei ging das Gericht nicht auf die Frage ein, ob das Anliegen der Frau in der Sache berechtigt sei. Es lehnte den Antrag der Frau ab, da er zu spät gestellt worden war. Denn: Wenn die Frau einen Anspruch darauf hat, mit der Tochter allein im Haus leben zu können, hat sie nach dem Gesetz auch einen Anspruch darauf, dass dies über einen Mietvertrag zwischen dem Mann und ihr geregelt wird. Der Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags besteht aber nur, wenn er innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung geltend gemacht wird. Ist diese Frist abgelaufen, kann nicht nur kein Mietvertrag mehr verlangt werden – es kann überhaupt nicht mehr die alleinige Überlassung der Ehewohnung geltend gemacht werden. Die Frist war im zur Entscheidung anstehenden Fall abgelaufen.

Hinweis: Leben Ehegatten nach der Scheidung noch im selben Haus, ist dies misslich. Und zu lange zu verhandeln und abzuwarten kann zu empfindlichen Rechtsverlusten führen.

Quelle: OLG Bamberg, Beschl. v. 09.11.2016 – 2 UF 154/16

Thema: Familienrecht

Lücke im Mietvertrag: Neues zu unwirksamen Klauseln für Schönheitsreparaturen

Dieses Urteil aus Berlin überrascht wirklich und stellt im Mietrecht in Sachen „Schönheitsreparaturen“ etwas Neues dar. Ob es Bestand hat, bleibt jedoch noch abzuwarten.

Mieter und Vermieter schlossen einen Mietvertrag. Darin hieß es unter anderem: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Später wurde die Wohnung durch den Vermieter gekündigt und der Mieter zog aus. Die Schönheitsreparaturen führte dieser allerdings nicht aus. Daher verlangte der Vermieter nunmehr knapp 4.000 EUR als Schadensersatz.

Das Geld erhielt er aber nicht, da das Gericht der Auffassung war, dass die Klausel unwirksam sei. Aus dem Vertrag habe sich nämlich nicht ergeben, dass dem Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen ein entsprechender finanzieller Ausgleich gewährt wird. Daher konnte es offenbleiben, ob die angemietete Wohnung zu Beginn der Mietzeit unrenoviert oder renoviert gewesen war.

Hinweis: Die Möglichkeit der Revision wurde zugelassen. Es bleibt also abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof über die Angelegenheit entscheidet. Bisher sind Gerichte davon ausgegangen, dass die hier verwendete Klausel bei renoviert übergebenem Wohnraum wirksam ist.

Quelle: LG Berlin, Urt. v. 09.03.2017 – 67 S 7/17
zum Thema: Mietrecht

Betriebskosten bei Wohneigentum: Vereinbarte Jahresfristen müssen auch bei ausstehendem WEG-Beschluss eingehalten werden

Besonders ärgerlich ist es für den Vermieter, wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage die Betriebskosten so spät abrechnet, dass Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr möglich sind.

Der Fall war recht einfach gelagert: Im Mietvertrag hatten sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete ein Vermieter dann allerdings erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte. Der Mieter empfand das als zu spät und zahlte die verlangte Nachforderung nicht, da nach dem Gesetz der Vermieter spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres über die Betriebskosten abrechnen muss. Schließlich klagte der Vermieter seine Ansprüche ein, da er nach seiner Auffassung die Verspätung nicht zu vertreten hatte.

Der Bundesgerichtshof war allerdings anderer Auffassung. Grundsätzlich muss der Vermieter eine Eigentumswohnung auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nicht vorliegt.

Hinweis: Vermieter sollten stets die Jahresfrist zur Abrechnung beachten. Eine möglichst frühe und zeitnahe Abrechnung sind sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter wünschenswert.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.01.2017 – VIII ZR 249/15
Thema: Mietrecht

Kündigungsausschluss im Mietrecht: Formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag gilt bis zu einem Zeitraum von vier Jahren

Seitdem im Wohnraummietrecht Befristungen praktisch unmöglich sind, wird immer häufiger zum vereinbarten Kündigungsausschluss gegriffen.

In einem Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte hatten die Parteien handschriftlich vereinbart, dass beide für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichteten. Die Kündigung sollte erstmals zum Ablauf des Zeitraums mit der vertraglichen Frist zulässig sein. Die Mieter kündigten trotzdem vorher und stellten die Mietzahlungen ein. Der Vermieter berief sich natürlich auf den Kündigungsausschluss, hielt die Kündigung somit für unwirksam und klagte erfolgreich seine Mieten ein.

Der Bundesgerichtshof beschloss, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Vorliegend war die ordentliche Kündigung aber erstmals zum Ablauf des Vierjahreszeitraums zulässig. Daher waren die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden, konnten jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Der Kündigungsausschluss war daher rechtmäßig, die Kündigung der Mieter dementsprechend nicht, weshalb der Vermieter seine Klage auf die Zahlung der Mieten gewann.

Hinweis: Ein vertraglicher Kündigungsausschluss sollte sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter wohl durchdacht sein. Vier Jahre können eine lange Zeit sein, in der eine Kündigung und damit eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht kommen.

Quelle: BGH, Beschl. v. 23.08.2016 – VIII ZR 23/16
Thema: Mietrecht

Gesamtschuldnerausgleich: Beteiligung an der Wohnungsmiete nach der Trennung

Wer zahlt eigentlich die Miete für die Ehewohnung, wenn sich die Ehegatten trennen und einer von beiden auszieht? Erstaunlich selten wird diese Frage in der Praxis thematisiert. Dabei kann sie durchaus von Bedeutung sein.

Es geht um den Fall, in dem beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben haben, also beide Mieter sind. In dieser Situation hat der Vermieter gegenüber jedem Ehegatten einen Anspruch auf die volle Miete, wenngleich er sie naturgemäß nur jeweils einmal verlangen kann. Zieht ein Ehegatte nach der Trennung aus, nutzt er die Wohnung natürlicherweise nicht mehr. Dennoch ist er weiterhin aus dem Mietvertrag verpflichtet. Ab der Trennung hat deshalb der Ehegatte, der die Miete bezahlt, gegenüber dem anderen einen Anspruch auf eine entsprechende Beteiligung.

Dabei schuldet allerdings nicht einfach jeder die Hälfte der Miete. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass der in der Wohnung verbliebene Ehegatte ja ohnehin Miete zahlen müsste – wenn nicht für diese, dann für eine andere Wohnung. Nur der Betrag, der höher ist als das, was der verbleibende Ehegatte ohnehin als Miete zahlen müsste, ist auf die Ehegatten hälftig zu verteilen. Im Übrigen hat im Verhältnis der Ehegatten untereinander der in der Wohnung Verbliebene für die Miete aufzukommen. Wenn also die Ehewohnung monatlich 1.600 EUR Miete kostet und eine angemessene Miete für eine geeignete Wohnung andernorts 1.000 EUR betragen würde, wäre der Differenzbetrag von 600 EUR zwischen den Ehegatten hälftig aufzuteilen. Zahlt der verbliebene Ehegatte die Miete vollständig, kann er in diesem Fall also Ersatz in Höhe von 300 EUR verlangen.

Hinweis: Mietrechtliche Fragen werden in der Regel von den unmittelbar Betroffenen nicht gesehen. Es ist deshalb wichtig, sich kompetenten Rat einzuholen. Sonst gehen Ansprüche ganz einfach und sehr schnell verloren.

Quelle: OLG Bremen, Beschl. v. 17.02.2016 – 4 WF 184/15
Thema: Familienrecht

Neues zur Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat entschieden, dass ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann rechtfertigt, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

In dem aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 –) waren mit separaten Verträgen zwei Wohnungen vermietet worden, nämlich eine Dreizimmerwohnung und eine weitere kleine Mansardenwohnung. Es war vereinbart worden, dass beide Verträge nur zusammen kündbar waren.

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er im Kündigungsschreiben aus, dass er in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau – als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Der BGH wies die gegen die Mieter gerichtete Räumungsklage ab.

Zunächst stellte der BGH nochmals klar, dass an die Begründung des Eigennutzungswunsches im Kündigungsschreiben keine überzogenen Anforderungen zu stellen sind. Dem Mieter muss zwar zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschafft und er dadurch in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird allerdings Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Es genügt daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Die Besonderheit der beiden verbundenen Verträge wirkte sich hier so aus, dass auch bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestehen musste.

Ein berechtigtes Interesse an der Mansardenwohnung bestand zunächst. Der Vermieter wollte diese Räume der Tochter zur Verfügung stellen, damit diese mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonettewohnung umgebaut werden konnten.

Auch hinsichtlich des Nutzungsinteresses an der Dreizimmerwohnung sah es der BGH als ausreichend an, dass der Vermieter den Wunsch angegeben hatte, selbst in die Wohnung der Mieter im dritten Obergeschoss einzuziehen, um dort – entsprechend dem Wunsch der Tochter – einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können.

Insgesamt handelte es sich um „nachvollziehbare und vernünftige Gründe“, welche die Rechtsprechung zum Maßstab nimmt.

Das Problem des Falles sah der BGH allerdings bei Folgendem: Der Nutzungswunsch des Vermieters sei nicht hinreichend ernsthaft gewesen. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte „Vorratskündigung“) nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Im Prozess hatte der Vermieter bei der persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ und wortkarg vorgebracht und auch nicht angeben können, dass er sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen ausgerechnet die Wohnung der Mieter gewählt worden war. Dies rechtfertige Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Es sei auch denkbar, dass unter den mehreren Wohnungen im Haus die Wohnung der Mieter gerade deshalb ausgewählt worden war, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte und die Mansarde zum Ausbau der Maisonettewohnung benötigt wurde. Im Ergebnis war der Nutzungswunsch jedenfalls zweifelhaft.

Ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann aber eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen. Daher wies der BGH die Räumungsklage gegen die Mieter ab.

Es bleibt festzuhalten: Im Fall von Eigenbedarf genügen zwar nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen des Vermieters. Diese müssen aber auch zur Überzeugung des Gerichts feststehen, wenn der Mieter sie bestreitet. Der Mieter darf sie auch im Prozess ohne weiteres bestreiten, weil es sich um innere und rein subjektive Tatsachen handelt, die er nicht kennt. Das Gericht wird den Vermieter im Verhandlungstermin persönlich anhören, um sich einen Eindruck über die Motivlage zu verschaffen. Bei der Würdigung der Beweise ist das Gericht frei (§ 286 ZPO). Verbleiben objektive und vernünftige Zweifel an dem Eigennutzungswunsch, geht dies zu Lasten des Vermieters.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Kaffee zur Miete: Unklare Laufzeitangabe rettet Kioskbesitzer vor 66-monatiger Bindung

Beim Thema Miete denken viele zuerst an die gemietete Wohnung oder das gemietete Büro. Aber auch Gegenstände können gemietet werden.

Ein Kioskbetreiber bekam Besuch von einem Vertreter und wies diesen darauf hin, dass er einen Mietvertrag über eine Kaffeemaschine nur für maximal ein Jahr schließen könne, da er den Kiosk zunächst für nur ein Jahr gepachtet habe und diesen im Winter saisonbedingt schließen werde. Der Vertreter versicherte, dass dies kein Problem sei. Die Verträge wurden unterzeichnet. Danach las der Kioskbesitzer, was er eigentlich unterzeichnet hatte, und stellte eine Laufzeit von 66 Monaten fest. Er erklärte daraufhin die Anfechtung. Das Landgericht Ansbach gab ihm Recht. Die Laufzeit von 66 Monaten war nur als Wort, nicht aber als Zahl aufgeführt, während andere Daten – wie beispielsweise die Mindestabnahmemenge und die Miete – in Zahlen dort standen. Das hatte zu einem offensichtlichen Irrtum des Kioskbetreibers geführt.

Hinweis: Der Kioskbetreiber hat hier sehr viel Glück gehabt. Denn gerade unter Gewerbetreibenden gelten viele Schutzvorschriften nicht, auf die sich Verbraucher wiederum berufen können.

Quelle: LG Ansbach, Urt. v. 06.07.2015 – 1 S 852/14
Thema: Mietrecht