Viele Gewerbetreibende sind in der Coronapandemie an ihre wirtschaftlichen Grenzen gestoßen. Mieten konnten teilweise nicht gezahlt werden. Mit den Folgen befasst sich auch dieser Fall, dessen Ausgang vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) auch einem mutmaßlichen Anwaltsfehler zuzurechnen ist.
Es gibt auch Mietrechtsfälle, die komplett an den Mietern vorbeigehen, so wie im folgenden Fall, bei dem es sich um die Heizkostenverteilung handelte, die per Funk abgelesen wird. Generell sind solche Heizkostenverteiler, die außerhalb der Wohnung abgelesen werden können, durchaus praktisch, da lästige Terminabsprachen zwischen Ableseunternehmen und Mieter entfallen. Das Landgericht Mönchengladbach (LG) musste sich über die Ablesedetails zwischen Vermieter und dem vermietenden Unternehmen beschäftigen.
Hier ging es zunächst um einen Vertrag über die Anmietung von 18 Funkheizkostenverteilern, mit der es eigentlich keine Probleme hätte geben müssen. Diese ergaben sich erst, als die Vermieterin des Gebäudes die Heizkostenabrechnungen durch ein anderes Unternehmen durchführen lassen wollte. Denn dieses andere Unternehmen konnte aufgrund einer Datenverschlüsselung die Funkheizkostenverteiler nicht ablesen und hätte daher wieder auf die klassische Art die Ablesung vornehmen müssen – ein Mehraufwand, der dem versprochenen Nutzen entgegenstand. Daher machte die Vermieterin eine Minderung von 50 % aus dem Mietvertrag über die Heizkostenverteiler geltend. Dagegen klagte der Vermieter der Heizkostenverteiler.
Doch das LG regte an, die Klage auf Bezahlung der Miete für die Heizkostenverteiler zurückzunehmen. Wer Funkheizkostenverteiler vermietet, muss grundsätzlich dafür sorgen, dass sie von jedem ausgelesen werden können – unter Umständen auch von Konkurrenzunternehmen. Denn wenn ein Produkt mit einer bestimmten Funktionalität beschrieben wird, darf der Nutzer davon ausgehen, dass er diese Funktionalität ohne zusätzlichen Aufwand nutzen kann. Eine nicht hinzunehmende Funktionseinschränkung stelle einen Sachmangel der Mietsache dar.
Hinweis: Wer also Funkheizkostenverteiler vermietet, muss grundsätzlich dafür sorgen, dass sie von jedem entsprechenden Unternehmen ausgelesen werden können.
Quelle: LG Mönchengladbach, Beschl. v. 02.03.2020 – 4 S 147/19
| Thema: | Mietrecht |
Passivhäuser haben eine besondere Lüftungsanlage. Doch was ist, wenn es durch diese Lüftung zieht? Haben Mieter dann ein Mietminderungsrecht?
In einem neu gebauten Passivhaus lag unter anderem eine Drei-Zimmer-Wohnung. Die Wohnung wurde von Mietern bewohnt, die meinten, dass in den Wintermonaten trotz funktionierender Fußbodenheizung die Zugluft nicht mehr erträglich gewesen sei. Für anderthalb Jahre zahlten die Mieter nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung ihre Miete. Diese Forderung machten sie nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend und forderten knapp 10.000 EUR gerichtlich zurück.
Immerhin erhielten die Kläger knapp 6.600 EUR. Denn das Gericht stellte durchaus einen Mietmangel fest, der eine Minderung der Miete um 10 % für das ganze Jahr rechtfertigte. Zugluft kann in einem Passivhaus grundsätzlich einen minderungsrelevanten Mangel darstellen. Aufgrund einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kommt es konstruktionsbedingt häufiger vor, dass in Räumen Zugluft entsteht. Wie sich aus einem eingeholten Sachverständigengutachten ergab, wurde in der Wohnung die Zugluft im Winter jedoch stets mit einer zu niedrigen Temperatur eingebracht, so dass die Wohnung nicht mehr angenehm temperiert werden konnte.
Hinweis: Zugluft in einem Passivhaus kann also einen Mietmangel darstellen, der eine Minderung rechtfertigt. Deshalb sollten Bauherren genau prüfen, ob die Heizungsanlage auch tatsächlich so funktioniert, wie sie es soll.
Quelle: AG Frankfurt a.M., Urt. v. 18.08.2017 – 33 C 1251/17 (76)
| Thema: | Mietrecht |
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.
Grundstückskaufverträge werden in aller Regel mit der Klausel versehen, dass Ansprüche der Käufer wegen Mängeln ausgeschlossen sind. Gleichzeitig kann es jedoch so sein, dass der Verkäufer gewisse Zusicherungen über die Eigenschaft abgegeben hat, von denen die Käufer ihre Kaufentscheidung auch abhängig gemacht haben.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine Grundsatzentscheidung zu der Frage gefällt, welche Anforderungen an eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung zu stellen sind (BGH, Urteil vom 06. November 2015 – V ZR 78/14 –).
Im Fall ging es um die Frage, ob eine bestimmte Fläche vereinbart worden war. Die Verkäufer hatten vorvertraglich Flächenangaben gemacht, die allerdings nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden waren.
Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaffenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa – wie im Fall – dadurch, dass Grundrisszeichnungen übergeben werden. In dem Fall erstreckt sich der Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht auf diese vereinbarte Beschaffenheit.
Das Problem bestand allerdings darin, dass die Beschaffenheitsvereinbarung nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde. Sie war daher nicht formgerecht.
Denn es gilt für Grundstückskaufverträge: Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grundsätzlich kann zwar eine mündliche oder schlüssige Nebenvereinbarung durch Auflassung (d.h. Vertragsschluss vor dem Notar) und Grundbucheintragung „geheilt“ werden kann (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Der BGH nimmt jedoch für den Regelfall an, dass dies von den Parteien nicht so gewollt ist.
Die entscheidende Rechtsfrage ist, inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit des Vertrages der Annahme entgegensteht, Beschaffenheitsvereinbarungen könnten durch Beschreibungen bestimmter Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer im Vorfeld des Vertragsschlusses zustande kommen.
Der BGH entscheidet diese Rechtsfrage dahingehend, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache seien von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.
Die Parteien müssen, so der BGH, bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen, dahingehend, dass dieser – über die allgemeinen Anforderungen hinaus – dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet. Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben – selbst wenn in der Urkunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde – sei vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen.
Das bedeutet: Käufer haben wegen einer Beschaffenheit der Sache, die nicht in den Notarvertrag aufgenommen ist, keine kaufrechtlichen Mängelrechte.
Es besteht allerdings die Möglichkeit, dass der Käufer einen Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden des Verkäufers hat (§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB). Nach dem BGH gilt insofern: Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Eine Rechtsfolge dieses Anspruchs besteht darin, dass der Käufer als Vertrauensschaden von dem Verkäufer den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat.
Auf diese Weise kann ein getäuschter Käufer doch noch zu einer Minderung des Kaufpreises kommen. Der Käufer muss allerdings beweisen, dass der Verkäufer vorsätzlich handelte, d.h. bewusst falsche Angaben zum Grundstück oder dem Gebäude vor Vertragsschluss gemacht hat. Hier liegt oft die Schwierigkeit und an diesem Nachweis scheiterte auch der Käufer in dem vom BGH entschiedenen Fall.
Es bleibt festzuhalten, dass Käufer darauf achten sollten, Beschaffenheitsvereinbarungen ausdrücklich in den Kaufvertrag aufzunehmen, um ihre Mängelrechte nicht zu verlieren. Nachträglich kann es ansonsten schwierig werden, diese gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen. Das Urteil des BGH hat gezeigt, wie entscheidend bereits die richtige Vertragsgestaltung ist.
Es ist daher dringend zu empfehlen, dass Käufer sich zu dem vom Notar erhaltenen Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung nochmals anwaltlich beraten lassen.
Thema: Grundstücksrecht
Autor: Rechtanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal
Im Zuge des Skandals stellt sich für Käufer von VW-Fahrzeugen die Frage nach den kaufrechtlichen Gewährleistungsrechten. In Betracht kommt eine vollständige Rückabwicklung des Kaufs wie auch eine Minderung des Kaufpreises.
Im September wurde aufgedeckt, dass die Volkswagen AG in der Motorsteuerung der Diesel-Fahrzeuge eine manipulierte Software verwendet, um amerikanische Abgasnormen zu umgehen. Laut Volkswagen AG sind weltweit etwa elf Millionen Fahrzeuge mit der Motorenreihe VW EA189 betroffen. In die Motorreihe VW EA189 fallen überwiegend die Vierzylindermotoren mit 1,6 l und 2,0 l Hubraum, jedoch auch Dreizylindermotoren mit 1,2 l Hubraum. Das Kraftfahrt-Bundesamt (KBA) hat nach aktuellen Presseberichten wegen des Abgas-Skandals einen verpflichtenden Rückruf aller Diesel-Fahrzeuge mit der manipulierten Software angekündigt.
Ob Ihr Fahrzeug betroffen ist, können Sie prüfen, wenn Sie diesem Link folgen. Geben Sie einfach die Fahrzeug-Identifizierungsnummer ein. Sie finden diese in Ihrem Fahrzeugschein in der Rubrik „E“.
Ebenfalls betroffen sind Modelle der Marken Audi, Skoda und Seat.
Durch die anstehenden Nachbesserungen ist für Käufer zu befürchten, dass Motorleistung, Beschleunigung und Höchstgeschwindigkeit sinken und der Kraftstoffverbrauch steigt. Es stellt sich dann die Frage, welche Rechte sich daraus für Käufer ergeben. Sind die Mängel erheblich, kommt ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht. In dem Fall wäre der Kaufpreis vom Autohändler komplett gegen Rücknahme des Fahrzeugs zu erstatten. Alternativ dazu kommt eine Minderung des Kaufpreises in Betracht. In dem Fall hätte der Händler einen Teil des Kaufpreises zu erstatten.
Viele Käufer haben die betroffenen Fahrzeuge gerade wegen der guten Abgaswerte und Umweltverträglichkeit gekauft. Nunmehr stellt sich heraus, dass die guten Werte wohl tatsächlich nicht bei der angegebenen Motorleistung zustande gekommen sein können. Diese Tatsache sollte offenbar durch die manipulierte Software verschleiert werden. Unter diesen Umständen spricht einiges dafür, dass ein erheblicher Mangel der betroffenen Fahrzeuge vorliegt, der Käufer zum Rücktritt berechtigt.
Käufer haben grundsätzlich ein Recht zum Rücktritt, wenn der Verkäufer die fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt. Der Mangel muss erheblich sein. Nachdem eine Frist zur Nacherfüllung erfolglos geblieben ist, kann dann der Rücktritt erklärt werden. Anschließend sind die jeweils erhaltenen Leistungen Zug um Zug rückabzuwickeln.
Die Umstände, dass die betroffenen Fahrzeuge tatsächlich höhere Abgasemissionen verursachen oder nach dem Rücktritt eine verringerte Leistung erbringen, dürften einen hinreichenden Rücktrittsgrund bilden. Nach der Rechtsprechung liegt ein erheblicher Mangel beispielsweise dann vor, wenn der Kraftstoffverbrauch mehr als 10 % oberhalb der Herstellerangaben liegt.
Ein weiterer Mangel könnte bereits darin zu sehen sein, dass die betroffenen Fahrzeuge nach dem Kraftfahrt-Bundesamt die gesetzlichen Umweltvorgaben nicht erfüllen und somit auch nicht die Zulassungsvoraussetzungen für den Straßenverkehr. Wenn ein Kraftfahrzeug jedoch nicht die Zulassungsvoraussetzungen erfüllen, liegt in jedem Fall ein erheblicher Mangel vor. Spätestens wenn Fahrzeughalter Post vom Kraftfahrt-Bundesamt mit Rückruf erhalten, steht dies auch amtlich fest.
Erste Klagen von VW-Kunden sind bereits anhängig.
Sollte auch ihr Fahrzeug betroffen sein, stehen unsere Fachanwälte selbstverständlich zu Ihrer Vertretung zur Verfügung.
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer haben Anspruch auf Arbeitslosengeld bei Arbeitslosigkeit oder bei beruflicher Weiterbildung. Anspruch auf Arbeitslosengeld bei Arbeitslosigkeit hat, wer arbeitslos ist, sich bei der Agentur für Arbeit arbeitslos gemeldet und die Anwartschaftszeit erfüllt hat. Die Anwartschaftszeit hat erfüllt, wer in der Rahmenfrist (zwei Jahre) mindestens zwölf Monate in einem Versicherungspflichtverhältnis gestanden hat.
Arbeitslos im Sinne des Gesetzes ist, wer Arbeitnehmerin oder Arbeitnehmer ist und
Besonders wichtig ist das Merkmal der Verfügbarkeit. Den Vermittlungsbemühungen der Agentur für Arbeit steht zur Verfügung, wer
Eine Sonderregelung gilt für Personen, die erwerbsgemindert sind, jedoch noch im Rentenverfahren stehen und die Rente noch nicht bewilligt ist. § 145 SGB III gibt diesen sog. Nahtlosigkeitsfällen einen vorübergehend weiteren Anspruch auf Arbeitslosengeld: Anspruch auf Arbeitslosengeld hat nämlich auch eine Person, die allein deshalb nicht arbeitslos ist, weil sie wegen einer mehr als sechsmonatigen Minderung ihrer Leistungsfähigkeit versicherungspflichtige, mindestens 15 Stunden wöchentlich umfassende Beschäftigungen nicht ausüben kann, wenn eine verminderte Erwerbsfähigkeit im Sinne der gesetzlichen Rentenversicherung (noch) nicht festgestellt worden ist. Die Feststellung, ob eine verminderte Erwerbsfähigkeit vorliegt, trifft der zuständige Träger der gesetzlichen Rentenversicherung. Bis zur Rentenbewilligung wird zunächst weiter Arbeitslosengeld gewährt.
Ein weiterer Sonderfall der Verfügbarkeit gilt unter anderem bei Schülerinnen, Schülern, Studentinnen oder Studenten einer Schule, Hochschule oder sonstigen Ausbildungsstätte. Für diese wird vermutet, dass sie nur versicherungsfreie Beschäftigungen ausüben können und damit dem Arbeitsmarkt nicht im obigen Sinne zur Verfügung stehen. Die Vermutung ist widerlegt, wenn die Schülerin, der Schüler, die Studentin oder der Student darlegt und nachweist, dass der Ausbildungsgang die Ausübung einer versicherungspflichtigen, mindestens 15 Stunden wöchentlich umfassenden Beschäftigung bei ordnungsgemäßer Erfüllung der in den Ausbildungs- und Prüfungsbestimmungen vorgeschriebenen Anforderungen zulässt. In dem Fall kann Arbeitslosengeld gewährt werden.
Fehlt es an einer gesetzlichen Anspruchsvoraussetzung, besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Arbeitslosengeld.
Die Dauer des Anspruchs auf Arbeitslosengeld richtet sich nach der Dauer der Versicherungspflichtverhältnisse innerhalb der um drei Jahre erweiterten Rahmenfrist und dem Lebensalter, das die oder der Arbeitslose bei der Entstehung des Anspruchs vollendet hat. Die Bezugsdauer beträgt in der Regel zwischen sechs und höchstens 24 Monaten.
Das Arbeitslosengeld beträgt für Arbeitslose mit Kind oder Ehegatten/Lebenspartner mit Kind 67 % (erhöhter Leistungssatz), für alle übrigen Arbeitslosen 60 % (allgemeiner Leistungssatz).
Der Satz wird nach dem Bemessungsentgelt berechnet. Bemessungsentgelt ist das durchschnittlich auf den Tag entfallende beitragspflichtige Arbeitsentgelt, das die oder der Arbeitslose im Bemessungszeitraum (ein Jahr) erzielt hat.
Übt die oder der Arbeitslose während einer Zeit, für die ihr oder ihm Arbeitslosengeld zusteht, eine Erwerbstätigkeit aus, ist das daraus erzielte Einkommen nach Abzug der Steuern, der Sozialversicherungsbeiträge und der Werbungskosten sowie eines Freibetrags in Höhe von 165 € in dem Kalendermonat der Ausübung anzurechnen.
Der Anspruch auf Arbeitslosengeld ruht während der Zeit, für die ein Anspruch z.B. auf Berufsausbildungsbeihilfe für Arbeitslose, Krankengeld, Versorgungskrankengeld, Verletztengeld, Mutterschaftsgeld oder Übergangsgeld zuerkannt ist. Ebenso ruht der Anspruch bei Bezug von Rente wegen voller Erwerbsminderung.
Hat der Arbeitnehmer sich versicherungswidrig verhalten, ohne dafür einen wichtigen Grund zu haben, ruht der Anspruch für die Dauer einer Sperrzeit.
Versicherungswidriges Verhalten liegt vor, wenn
Die Sperrzeiten betragen:
Keine Sperrzeit tritt ein, wenn ein wichtiger Grund vorlag. Die Person, die sich versicherungswidrig verhalten hat, hat die für die Beurteilung eines wichtigen Grundes maßgebenden Tatsachen darzulegen und nachzuweisen.
Die Dauer der Sperrzeit bei Arbeitsaufgabe verkürzt sich
Der Bereich der Arbeitslosenversicherung ist geprägt durch eine Massenverwaltung, deren Entscheidungen häufig fehlerhaft sind. Insofern kann die nähere Prüfung einer Verwaltungsentscheidung durch einen Rechtsanwalt durchaus lohnenswert sein. Wenden Sie sich daher an unsere Kanzlei, wenn Ihnen Leistungen abgelehnt oder gekürzt werden oder die Bundesagentur für Arbeit sich beispielsweise mit Rückforderungen an Sie wendet.
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