Von einem Kaufvertrag kann der Käufer grundsätzlich dann zurücktreten, wenn das Kaufobjekt mangelhaft ist. Einige Fallstricke bei der Rechtsdurchsetzung haben die Rechtsprechung in jüngster Zeit beschäftigt.
Nachfristsetzung erforderlich
Die Mängelrechte des Käufers setzen zunächst immer voraus, dass der Käufer den Verkäufer zunächst zur Nacherfüllung auffordert und hierzu eine Frist setzt. Erst nachdem dem Verkäufer die Gelegenheit gegeben wurde, entweder eine neue Sache nachzuliefern oder den Kaufgegenstand nachzubessern, hat der Käufer dann die weiteren Rechte wie den Rücktritt vom Vertrag, die Minderung des Kaufpreises oder auf Aufwendungs- bzw. Schadensersatz.
An die Aufforderung zur Nacherfüllung sind aber, wie der Bundesgerichtshof kürzlich für den Fall eines Pferdekaufs klargestellt hat, keine allzu strengen Anforderungen zu stellen.
Für eine Fristsetzung genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder durch vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-)Termins bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 176/14 –). In dem entschiedenen Fall reichte dem BGH die Forderung: „Entweder wird das Pferd ausgetauscht oder wir gehen rechtlich gegen Euch vor.“ Daraus sei deutlich genug geworden, dass der Verkäufer umgehend Abhilfe durch Übergabe eines gesunden Pferdes schaffen sollte. Ein Zeitraum (z. B. „zwei Wochen“) oder ein Enddatum („bis zum …“) war nicht nötig.
Nachdem die Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen ist, kann der Käufer dann weitere Rechte geltend machen wie beispielsweise das Rücktrittsrecht.
Zu einem Fall des Grundstückskaufs hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 10. März 2015 – I-21 U 93/14, 21 U 93/14 –) einige interessante Grundsätze aufgestellt. In dem entschiedenen Fall hatte ein zum Preis von 312.500 € gekauftes Hausgrundstück unter anderem Feuchtigkeitsschäden. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Sanierung der Schäden bis zum 27.300 € kosten würde. Der Kaufvertrag enthielt den bei Grundstückskäufen üblichen Haftungsausschluss.
Erheblichkeit des Mangels
Die Ausübung des Rücktrittsrechts setzt zunächst voraus, dass ein Mangel vorliegt. Dieser Mangel muss mehr als nur unerheblich sein (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Die Beurteilung, wann ein Mangel „erheblich“ ist, richtet sich nach dem Aufwand für die Mangelbeseitigung.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof zum Gebrauchtwagenkauf ist die Erheblichkeit in der Regel jedenfalls dann gegeben, wenn der Mangelbeseitigungsaufwand einen Betrag von 5 % des Kaufpreises übersteigt (BGH, Urteil vom 28. Mai 2014 – VIII ZR 94/13 –). Dem hat sich das OLG Düsseldorf für den Grundstückskauf nunmehr angeschlossen. Da in dem entschiedenen Fall der Mängelbeseitigungsaufwand mehr als 5 % des Kaufpreises betrug, sah das OlG ein Rücktrittsrecht der Käufer grundsätzlich für gegeben.
Eine andere Sichtweise sei nach dem OLG auch nicht unter dem Aspekt berechtigt, dass es sich bei dem Hausgrundstück nicht um ein neu erstelltes Objekt, sondern einen „gebrauchten“ Gegenstand handelte. Die Tatsache, dass Erwartungen des Verkehrs an die Mangelfreiheit hierbei regelmäßig geringer seien, rechtfertige für sich genommen nicht bereits die Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle auf 10 % des Kaufpreises.
Haftungsausschluss und Arglist des Verkäufers
Der Fall, den das OlG Düsseldorf zu beurteilen hatte, scheiterte für die Käufer allerdings an dem vereinbarten Haftungsausschluss.
Der Kaufvertrag enthielt nämliche die folgende Klausel: „Der Kaufgegenstand wird übertragen in dem tatsächlichen Zustand, in welchem er sich heute befindet und der dem Käufer aufgrund Besichtigung bekannt ist. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel und wegen bestimmte Größe des Grundbesitzes sind ausgeschlossen; dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“
Ein solcher Haftungsausschluss ist zulässig und in ähnlicher Formulierung auch in fast jedem Kaufvertrag enthalten. Der Käufer kann sich dann auf Mängelrechte nur berufen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte (§ 444 BGB).
Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er den Käufer nicht über einen Mangel aufklärt, obwohl er dazu verpflichtet war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.
Ein arglistiges Verschweigen setzt weiter voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Eine Betrugsabsicht muss nicht vorliegen, allerdings Vorsatz in Form eines „Fürmöglichhaltens“ oder „Inkaufnehmens“. Dementsprechend ist ein arglistiges Verschweigen nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Für den Vorsatz des Verkäufers trägt der Käufer im Prozess die Beweislast. Erfahrungsgemäß liegt die Hauptschwierigkeit in solchen Kaufvertragsfällen darin, Beweismittel zu benennen, mit denen ein Vorsatz des Verkäufers nachgewiesen werden kann. Hieran scheiterte auch die Forderung der Käufer in dem vom OLG entschiedenen Fall.
Es zeigt sich, dass die Fallstricke des Kaufvertragsrechts die obergerichtliche und höchstrichterliche Rechtsprechung ständig beschäftigen. Es ist daher bei einem beabsichtigten Kauf oder Verkauf rechtlicher Rat dringend zu empfehlen, bevor „das Kind in den Brunnen gefallen“ ist. Spätestens bei der Geltendmachung der Mängelrechte oder der Abwehr einer solchen Forderung sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden.
Thema: Immobilienrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wuppertal