Schlagwort: ordentliche Kündigung

Rechtmäßigkeit als Voraussetzung: Bei außerordentlicher fristloser Kündigung besteht kein mieterseitiges Widerspruchsrecht

Dass man eher die Miete als sein Brot zahlen sollte, beweist der nachstehende Fall. Zwar kann immer etwas Unerwartetes dazwischenkommen, doch sobald eine fristlose Kündigung in der Luft liegt, wird es sehr eng für das Mietverhältnis. So musste der Bundesgerichtshof auch im Folgenden die unangenehme Wahrheit aussprechen, die auf geltendem Recht beruht.

Der nach einem Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat. Es genügt bereits, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Selbst eine fristgerechte nachträgliche Zahlung – eine sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht nicht neu und lebt auch nicht wieder auf. Das Gesetz sieht so etwas nicht vor.

Hinweis: Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hat der Mieter also kein Widerspruchsrecht. Aber Achtung! – Das gilt nur, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung rechtmäßig ist.


Quelle: BGH, Urt. v. 01.07.2020 – VIII ZR 323/18
Thema: Mietrecht

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnis

Gerade die Kündigung wegen Eigenbedarfs bietet, wie sich immer wieder zeigt, erhebliches Streitpotential. Spezielle Fragen tun sich auf, wenn der Mietvertrag nicht nur Wohnräume, sondern gleichzeitig auch Geschäftsräume umfasst.

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn Mieträume sowohl zu Wohnzwecken als auch geschäftlich genutzt werden. Hierbei ist die Unterscheidung wichtig, ob es sich um einen Mietvertrag über Wohnraumm oder Gewerberaum handelt. Denn nur im Wohnraummietrecht gilt der soziale Kündigungsschutz für den Mieter. Entscheidend ist, auf welcher Nutzung der Schwerpunkt liegt.

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem sich der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf dem vermieteten Grundstück auf Eigenbedarf berief (BGH, Urteil vom 01. Juli 2015 – VIII ZR 14/15 –).

Folgender Sachverhalt lag zugrunde:

Die Mieter hatten ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen (geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen) gemietet. Sie nutzten das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, den er mit dem Wunsch begründete, seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen.

Das rechtliche Problem bestand darin, dass der Vermieter für seine Tochter und die Enkelin nur die Wohnräume benötigte, nicht aber die mitvermieteten Geschäftsräume.

Nach dem Gesetz benötigt der Vermieter für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Ein solches liegt unter anderem vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf „vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen“ beruht.

Im entschiedenen Fall erfüllte der Wunsch des Vermieters, die Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung.

Dabei sei es nach Auffassung des BGH auch unerheblich, dass die Tochter lediglich die Wohnräume nutzen wollte und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Mietern für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hatte. Bei dem hier vorliegenden Mischmietverhältnis, das hier insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen war, brauche sich, so der BGH, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Vom Mieterschutz sei die teils gewerbliche Nutzung nicht mit umfasst. Eine andere Sichtweise würde dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder seine Verwandten für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sehen und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen könnten. Es bestehe nach dem BGH kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.

Nicht vom BGH zu entscheiden waren Einzelheiten zu der Frage, wann in solchen Fällen eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein könnte. Die Rechtsprechung nimmt einen Rechtsmissbrauch unter anderem dann an, wenn der Vermieter einen „weit überhöhten“ Bedarf geltend macht. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 180 Quadratmetern und großem Garten dem 18-jährigen Sohn des Vermieters, der noch zur Schule geht, überlassen werden soll.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hätte das Problem übrigens bereits mit einer sinnvollen Vertragsgestaltung umgangen werden können. Im Vertrag hätte nämlich das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters wegen Eigenbedarfs ganz oder für eine bestimmte Laufzeit ausgeschlossen werden können. Denn von der gesetzlichen Regelung darf selbstverständlich zugunsten des Mieters abgewichen werden (§ 573 Abs. 4 BGB). Für einen Fall des Mischmietverhältnisses sollte daher unbedingt darauf geachtet werden, dass kein handelsübliches Standard-Mietvertragsformular verwendet wird, sondern der Vertrag den speziellen Bedürfnissen angepasst wird.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal