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Schlagwort: Räumung

Rufschädigende Äußerungen: Auch nach einem eskalierten Streitgespräch muss vor der Kündigung eine Abmahnung erfolgen

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Rufschädigende Äußerungen: Auch nach einem eskalierten Streitgespräch muss vor der Kündigung eine Abmahnung erfolgen

Gerichtsprozesse können auf Beklagte naturgemäß einen erheblichen Druck ausüben. Dennoch sollten sich alle Beteiligten mäßigen, was Wutausbrüche angeht. Ob emotional getätigte Äußerungen in einem Mietprozess zu einem neuen Kündigungsgrund führen können, musste im Folgenden das Landgericht Saarbrücken (LG) klären.


In einem Mietprozess um die Räumung einer Wohnung ging es hart zur Sache. Als ein Streitgespräch eskalierte, war der verklagte Mieter so aufgewühlt, dass er sich zu der Äußerung hinreißen ließ, die Tochter der Vermieterin sei drogensüchtig, weil die Mutter ihr den Mann ausgespannt habe. Die Vermieterin hielt die Äußerung des Mieters für inakzeptabel und erklärte daraufhin erneut die fristlose Kündigung.

Doch hier entschied das LG zugunsten des Mieters. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bestand nicht. Die beleidigenden Äußerungen des Mieters im Prozess hatten eine fristlose Kündigung in den Augen der Richter nicht rechtfertigen können. Zwar seien die Äußerungen objektiv nicht akzeptabel gewesen, sie erfolgten jedoch in einem emotional eskalierenden Streitgespräch. Deshalb hätte zunächst eine Abmahnung erfolgen müssen.

Hinweis: Generell sollten also Vertragsparteien auch während eines Mietprozesses mit Äußerungen vorsichtig sein. Gerade im Prozess sollten keine Beleidigungen und rufschädigenden Äußerungen erfolgen, da diese Gründe für eine erneute Kündigung darstellen könnten.

Quelle: LG Saarbrücken, Urt. v. 18.01.2019 - 10 S 53/18

Thema: Mietrecht

Erzwungener Wohnungswechsel I: Bundesgerichtshof besteht auf umfassende Sachverhaltsaufklärungen bei Härtefällen

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Gegen so manche durchaus gerechtfertigte Kündigung eines Mietverhältnisses kann der Mieter bei einer Räumung Härtefallgründe entgegensetzen. Wie das aussehen kann, hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) dargelegt.

Die Mieterin war im Jahr 1937 geboren und seit 1974 Bewohnerin einer 73 m2 großen Dreizimmerwohnung in Berlin. Die Wohnung teilte sie sich mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen. Dann wechselte der Eigentümer. Der neue Vermieter - Ehemann und Vater zweier kleiner Kinder - bewohnte mit seiner Familie bislang zur Miete eine nur 57 m2 große Zweizimmerwohnung. Als er eine (mal im Wortsinn verständliche) Eigenbedarfskündigung aussprach und die alte Frau mit ihren beiden Söhnen aus der Mietwohnung ausziehen sollte, widersprach die Mieterin. Ein Umzug sei ihr aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie wegen einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar.

Der BGH hat sich mit diesem Fall nun auch grundsätzlich mit Härtefallregelungen befasst und die Angelegenheit zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Da sowohl auf Seiten des Vermieters als auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange betroffen sind -  auf der einen Seite das Eigentum, auf der anderen Seite die Gesundheit -, seien sowohl eine umfassende Sachverhaltsaufklärung als auch eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich. Allgemeine Fallgruppen, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen (etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer), ließen sich hier nämlich nicht bilden. Werden bei einem erzwungenen Wohnungswechsel vom Mieter ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind. Dazu zählt insbesondere auch, welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten können. Ein Sachverständigengutachten ist dabei regelmäßig von Amts wegen einzuholen.

Hinweis: Wenn ein Mieter, der eine Wohnung verlassen soll, eine Verschlechterung seines Gesundheitszustands durch ärztliches Attest belegen kann, ist im Regelfall also ein Sachverständigengutachten durch das Gericht einzuholen.

Quelle: BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18

Thema: Mietrecht

Freigabeerklärung: Wohnungskündigung trotz Verbraucherinsolvenz

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Ist ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Besonderheiten gelten aber, wenn sich der Mieter in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befindet. Mit einem solchen Verfahren kann er nach einigen Jahren schuldenfrei sein.

Über das Vermögen eines langjährigen Mieters wurde im Jahr 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Es wurde eine Treuhänderin für das Vermögen bestellt, die im Juli 2010 die sogenannte "Freigabe" des Mietverhältnisses erklärte. Daraufhin kündigte die Vermieterin im Oktober 2012 unter Berufung auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände. Es ging also um fehlende Zahlungen, die mit dem Verbraucherinsolvenzverfahren "erledigt" werden sollten. Denn klar ist, dass nach der Beendigung des Verfahrens der Mieter diese Zahlungen nicht mehr leisten muss.

Schließlich kam es zu einem Räumungsrechtsstreit und der Bundesgerichtshof urteilte, dass es zwar grundsätzlich eine Kündigungssperre gibt, diese jedoch mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) entfällt. Eine außerordentliche Kündigung kann also auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Hinweis: Eine bittere Pille für insolvente Mieter. Sie müssen nun mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen, wenn sie sich nicht um einen Ausgleich der alten Mietschulden kümmern. Das wiederum könnte von einem Amt übernommen werden, um eine drohende Obdachlosigkeit zu verhindern.

Quelle: BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

Thema: Mietrecht