Die Beendigung eines Mietverhältnisses durch eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich möglich. Doch auch hier müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Dass es sich bei der Wohnungsbesichtigung beispielsweise um ein wichtiges Indiz zur hinreichenden Verfestigung des Eigenbedarfs handelt, musste ein Vermieter vor dem Amtsgericht Hamburg (AG) lernen, dessen Sohn und Kumpanen als Wohngemeinschaft (WG) der Einzug folglich verwehrt blieb.
Egal, wie uneins Sie sich mit Ihrem Vermieter sind: Klagen Sie, aber zahlen Sie Ihre Miete! Denn wenn wegen Mietschulden eine Kündigung ausgesprochen wurde, ist der Auszug meistens unumgänglich – so auch im folgenden Fall, den letztlich der Bundesgerichtshof (BGH) zu bewerten hatte.
Dass mit einer Suizidgefahr nicht zu scherzen ist, haben auch Vermieter bereits gerichtlich lernen müssen, wenn es um Eigenbedarfsansprüche geht. Nicht ohne Grund gehört die Androhung des Freitods bei Verlustangst der eigenen vier Wände zu jenen Härtegründen, die einen Auszug verhindern können. Ob dieser Grund dadurch zunichte gemacht wird, wenn der betreffende Mieter eine angemessene Ersatzwohnung ablehnt, musste final der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Sie ist das Damoklesschwert, das über vielen Mietern zu baumeln scheint, die in einer Eigentumswohnung leben: die Eigenbedarfskündigung. Hier öffnet sich in der Regel ein Fächer an Argumenten, die folglich erst die Richter einzeln untersuchen müssen, um zu bewerten, was mit der Wohnung und dem mutmaßlichen Eigenbedarf passieren soll. Im Folgenden hat sich das Amtsgericht Hamburg (AG) erneut mit der Frage befassen müssen, wann eine Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet ist.
Eigenbedarfskündigungen pendeln wie ein Damoklesschwert über den Köpfen vieler Mieter. Doch es kann vorkommen, dass der Eigentümer nicht in seine Wohnung einziehen kann, weil soziale Härtegründe dem Auszug der bisherigen Mieter entgegenstehen – so wie im folgenden Fall im wohnungsknappen Berlin, den das dortige Landgericht Berlin (LG) zu bewerten hatte.
Eine 89-Jährige bewohnte ihre Mietwohnung seit dem Jahr 1990. Die Vermieterin hatte bereits mehrfach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Mieterin und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann hatten den Kündigungen unter Verweis auf ein hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand und ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietwohnung sowie ihre beschränkten finanziellen Mittel zur Beschaffung von Ersatzwohnraum widersprochen. Trotzdem erhielten sie eine Räumungsklage, die jedoch abgewiesen wurde.
Mieter können laut LG von Vermietern unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Folgen des Wohnungsverlusts können im Einzelfall so schwerwiegend sein, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen. Das war hier der Fall gewesen.
Hinweis: Vor dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollte der Vermieter den Gang zum Rechtsanwalt nicht scheuen. Vieles kann falsch laufen und später teuer werden. Auf Mieterseite sollte stets ein Rechtsanwalt die Eigenbedarfskündigung prüfen, insbesondere im Hinblick auf formelle Fehler.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18
Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.
Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein – mit Erfolg.
Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.
Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel – meist mehr als nur um die Wohnung.
Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20
Nur in seltenen Fällen ist die Anwendung des Prinzips „Wie du mir, so ich dir“ ratsam. Denn die Realität zeigt, dass ein subjektiv störendes Verhalten anderer zu Reaktionen führt, die jegliches Maß verlieren lassen – so auch im folgenden Fall des Amtsgerichts München (AG), bei dem eine Mietpartei die gesamte Hausgemeinschaft nebst Vermieter gegen sich aufbrachte.
Mieter und schließlich auch deren Vermieter hatten Probleme mit einer Familie im Mietshaus. Diese fühlte sich bereits durch normale Geräusche im Haus gestört und begann, ihr Missfallen durch das Schlagen eines Gegenstands auf den Boden ihren Nachbarn zu signalisieren. Dabei gab es erhebliche Bodenvibrationen, die unter anderem auch einen gehörlosen Mieter erschraken. Die Polizei wurde mehrmals gerufen. Schließlich kam sogar heraus, dass die Familie bereits in einem vorherigen Mietverhältnis ähnlich gehandelt hatte. Ein Sozialarbeiter, der für den Vermieter tätig war, gab an, dass er solch einen Rachelärm als Beantwortung von Kinderlärm aus einer anderen Wohnung selbst mitbekommen habe. Daraufhin erhielt die Familie eine Kündigung – es wurde Räumungsklage erhoben.
Nach Ansicht des AG durchaus zu Recht: Die Familie musste die Wohnung räumen. Das Gericht hatte nach der Vernahme von einer Vielzahl von Zeugen keine Zweifel mehr daran, dass die lauten Knallgeräusche durch die Beklagten absichtlich verursacht worden waren – vermutlich als Reaktion auf andere durch sie als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dem Vermieter war die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht mehr zuzumuten.
Hinweis: Der Vermieter muss also keinen absichtlich hervorgerufenen Lärm dulden. Das ist ein richtiges und wichtiges Signal gegen Lärm im Mietshaus. Aus Rache Lärm zu erzeugen, ist von der Rechtsordnung nicht gedeckt.
Quelle: AG München, Urt. v. 18.01.2019 – 417 C 12146/18
Für Mieter kann der Verkauf der von ihnen bewohnten Immobilie folgenschwer sein. Was passiert, wenn der Mietvertrag mit mehreren Eigentümern geschlossen und nach Übertragung der Immobilie auf nur eine Person von eben jener gekündigt wird, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären.
Ein Ehepaar besaß ein Zweifamilienhaus – beide Ehepartner waren damit im rechtlichen Sinne Miteigentümer. Eine der beiden Wohnungen wurde von dem Paar vermietet. Dann übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die somit zur Alleineigentümerin wurde. Diese kündigte schließlich das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Dann zogen die Mieter im Laufe des Räumungsprozesses aus, so dass es in dem vor dem BGH verhandelten Fall um die Kosten des Verfahrens ging. Und diese hatte nach Ansicht der Richter die Ehefrau als Vermieterin zu tragen, die bei einer Fortführung des Rechtsstreits die Sache verloren hätte. Denn das Mietverhältnis war nicht wirksam beendet worden, da die Kündigung auch von dem früheren Ehemann hätte ausgesprochen werden müssen.
Hinweis: Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben also beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt. Das ist wichtig, da der Mieter damit zwei Vertragspartner behält. Somit hatte die Räumungsklage keine Aussicht auf Erfolg, da lediglich die Frau die Kündigung ausgesprochen hatte.
Generell sollen sich Menschen in ihrer Wohnung frei entfalten können. Doch dass Mietern in ihrem Mietobjekt nicht alles gestattet ist, beweist der folgende Fall des Amtsgerichts München (AG).
An einer vermieteten Doppelhaushälfte mit Garage brachten Mieter ein Plakat an, auf dem sie ihren dortigen Skiservice für montags bis freitags von 16:00 Uhr bis 19:30 Uhr bewarben. Außerdem boten sie donnerstags einen An- und Verkauf von gebrauchten Skiern und Skischuhen an. Als die Mieter der seitens der Vermieterin geforderten Unterlassung nicht nachkamen, sprach diese eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus und erhob Räumungsklage – mit Erfolg.
Zwar wurde durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert und auch Gefahren der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung lagen nicht vor. Der Skiservice wurde jedoch beworben, um viele Kunden anzulocken. Es war Laufkundschaft zu erwarten, da keine ausdrückliche Terminvereinbarung als Bedingung kommuniziert wurde. Zudem war im Wohngebiet mit einem erhöhten Verkehr sowie erhöhter Parkplatzsuche und -auslastung zu rechnen, da Skibedarf meist per Auto transportiert werden würde. All das musste die Vermieterin in Augen des AG nicht hinnehmen, selbst dann nicht, wenn wie hier behauptet eine derartige Werkstatt in der Garage bei der Vermieterin bereits beim Besichtigungstermin auf offene Ohren stieß – ein gewerblicher Skiservice mit regem Publikumsverkehr muss nicht geduldet werden.
Hinweis: Der Betrieb einer nicht vereinbarten Skiwerkstatt in einem Wohngebäude in einem Wohngebiet durch den Mieter kann also den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen.
Quelle: AG München, Urt. v. 30.11.2018 – 423 C 8953/17
Es ist eine alte Weisheit, dass die Miete besser immer pünktlich gezahlt werden und bei Geldknappheit lieber an anderer Stelle gespart werden sollte. Besonders hinsichtlich der vielerorts steigenden Probleme, an geeigneten Wohnraum zu kommen, sollten alle Mieter das folgende Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Sachen verspäteter Mietzinszahlungen unbedingt kennen.
Hier zahlten Mieter ihre Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht. Daraufhin erhielten sie nicht nur die fristlose, sondern zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen eben jenes Zahlungsverzugs. Dann nach Zugang der Kündigung beglichen die Mieter allerdings die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Doch Räumungsklagen erhielten sie trotzdem.
Auch der BGH bestätigte nun, dass auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann. Zwar kann die durch den Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung durch die vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam werden. Doch durch die hilfsweise ordentliche Kündigung bringt der Vermieter seinen Willen zum Ausdruck, dass seine Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung aufgrund einer sogenannten Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.
Hinweis: Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann nach diesem Urteil mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. In dem behandelten Fall muss nun die Vorinstanz prüfen, ob für die ordentliche Kündigung ausreichend Gründe vorliegen. Automatisch ins Leere gelaufen ist sie jedenfalls durch die nachträgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht. Das wird insbesondere Vermieter freuen, aber auch Mieter wissen nun, worauf sie sich einzustellen haben.