Schlagwort: Räumungsklage

Langjährige Verwurzelung am Wohnort: In seltenen Fällen schützt ein hohes Alter vor einer Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigungen pendeln wie ein Damoklesschwert über den Köpfen vieler Mieter. Doch es kann vorkommen, dass der Eigentümer nicht in seine Wohnung einziehen kann, weil soziale Härtegründe dem Auszug der bisherigen Mieter entgegenstehen – so wie im folgenden Fall im wohnungsknappen Berlin, den das dortige Landgericht Berlin (LG) zu bewerten hatte.

Eine 89-Jährige bewohnte ihre Mietwohnung seit dem Jahr 1990. Die Vermieterin hatte bereits mehrfach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Mieterin und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann hatten den Kündigungen unter Verweis auf ein hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand und ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietwohnung sowie ihre beschränkten finanziellen Mittel zur Beschaffung von Ersatzwohnraum widersprochen. Trotzdem erhielten sie eine Räumungsklage, die jedoch abgewiesen wurde.

Mieter können laut LG von Vermietern unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Folgen des Wohnungsverlusts können im Einzelfall so schwerwiegend sein, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen. Das war hier der Fall gewesen.

Hinweis: Vor dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollte der Vermieter den Gang zum Rechtsanwalt nicht scheuen. Vieles kann falsch laufen und später teuer werden. Auf Mieterseite sollte stets ein Rechtsanwalt die Eigenbedarfskündigung prüfen, insbesondere im Hinblick auf formelle Fehler.


Quelle: LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18
 Thema: Mietrecht

Au-pair als „Eigenbedarf“: Auch die Nutzung durch Fremde kann einen nachvollziehbaren Kündigungsgrund darstellen

Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.

Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein – mit Erfolg.

Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.

Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel – meist mehr als nur um die Wohnung.


Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20
Thema: Mietrecht

Rachelärm: Rabiate Antworten auf subjektiv empfundene Störungen müssen Vermieter nicht hinnehmen

Nur in seltenen Fällen ist die Anwendung des Prinzips „Wie du mir, so ich dir“ ratsam. Denn die Realität zeigt, dass ein subjektiv störendes Verhalten anderer zu Reaktionen führt, die jegliches Maß verlieren lassen – so auch im folgenden Fall des Amtsgerichts München (AG), bei dem eine Mietpartei die gesamte Hausgemeinschaft nebst Vermieter gegen sich aufbrachte.


Mieter und schließlich auch deren Vermieter hatten Probleme mit einer Familie im Mietshaus. Diese fühlte sich bereits durch normale Geräusche im Haus gestört und begann, ihr Missfallen durch das Schlagen eines Gegenstands auf den Boden ihren Nachbarn zu signalisieren. Dabei gab es erhebliche Bodenvibrationen, die unter anderem auch einen gehörlosen Mieter erschraken. Die Polizei wurde mehrmals gerufen. Schließlich kam sogar heraus, dass die Familie bereits in einem vorherigen Mietverhältnis ähnlich gehandelt hatte. Ein Sozialarbeiter, der für den Vermieter tätig war, gab an, dass er solch einen Rachelärm als Beantwortung von Kinderlärm aus einer anderen Wohnung selbst mitbekommen habe. Daraufhin erhielt die Familie eine Kündigung – es wurde Räumungsklage erhoben.

Nach Ansicht des AG durchaus zu Recht: Die Familie musste die Wohnung räumen. Das Gericht hatte nach der Vernahme von einer Vielzahl von Zeugen keine Zweifel mehr daran, dass die lauten Knallgeräusche durch die Beklagten absichtlich verursacht worden waren – vermutlich als Reaktion auf andere durch sie als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dem Vermieter war die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht mehr zuzumuten.

Hinweis: Der Vermieter muss also keinen absichtlich hervorgerufenen Lärm dulden. Das ist ein richtiges und wichtiges Signal gegen Lärm im Mietshaus. Aus Rache Lärm zu erzeugen, ist von der Rechtsordnung nicht gedeckt.


Quelle: AG München, Urt. v. 18.01.2019 – 417 C 12146/18
Thema: Mietrecht

Ehemaliger Miteigentümer: Kündigungen müssen auch nach Übertragung der Immobilie gemeinsam ausgesprochen werden

Für Mieter kann der Verkauf der von ihnen bewohnten Immobilie folgenschwer sein. Was passiert, wenn der Mietvertrag mit mehreren Eigentümern geschlossen und nach Übertragung der Immobilie auf nur eine Person von eben jener gekündigt wird, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären.

Ein Ehepaar besaß ein Zweifamilienhaus – beide Ehepartner waren damit im rechtlichen Sinne Miteigentümer. Eine der beiden Wohnungen wurde von dem Paar vermietet. Dann übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die somit zur Alleineigentümerin wurde. Diese kündigte schließlich das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Dann zogen die Mieter im Laufe des Räumungsprozesses aus, so dass es in dem vor dem BGH verhandelten Fall um die Kosten des Verfahrens ging. Und diese hatte nach Ansicht der Richter die Ehefrau als Vermieterin zu tragen, die bei einer Fortführung des Rechtsstreits die Sache verloren hätte. Denn das Mietverhältnis war nicht wirksam beendet worden, da die Kündigung auch von dem früheren Ehemann hätte ausgesprochen werden müssen.

Hinweis: Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben also beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt. Das ist wichtig, da der Mieter damit zwei Vertragspartner behält. Somit hatte die Räumungsklage keine Aussicht auf Erfolg, da lediglich die Frau die Kündigung ausgesprochen hatte.


Quelle: BGH, Urt. v. 09.01.2019 – VIII ZB 26/17

zum Thema: Mietrecht

Kündigung in Wohnanlage: Ein gewerblicher Skiservice mit regem Publikumsverkehr muss vom Vermieter nicht geduldet werden

Generell sollen sich Menschen in ihrer Wohnung frei entfalten können. Doch dass Mietern in ihrem Mietobjekt nicht alles gestattet ist, beweist der folgende Fall des Amtsgerichts München (AG).


An einer vermieteten Doppelhaushälfte mit Garage brachten Mieter ein Plakat an, auf dem sie ihren dortigen Skiservice für montags bis freitags von 16:00 Uhr bis 19:30 Uhr bewarben. Außerdem boten sie donnerstags einen An- und Verkauf von gebrauchten Skiern und Skischuhen an. Als die Mieter der seitens der Vermieterin geforderten Unterlassung nicht nachkamen, sprach diese eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus und erhob Räumungsklage – mit Erfolg.

Zwar wurde durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert und auch Gefahren der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung lagen nicht vor. Der Skiservice wurde jedoch beworben, um viele Kunden anzulocken. Es war Laufkundschaft zu erwarten, da keine ausdrückliche Terminvereinbarung als Bedingung kommuniziert wurde. Zudem war im Wohngebiet mit einem erhöhten Verkehr sowie erhöhter Parkplatzsuche und -auslastung zu rechnen, da Skibedarf meist per Auto transportiert werden würde. All das musste die Vermieterin in Augen des AG nicht hinnehmen, selbst dann nicht, wenn wie hier behauptet eine derartige Werkstatt in der Garage bei der Vermieterin bereits beim Besichtigungstermin auf offene Ohren stieß – ein gewerblicher Skiservice mit regem Publikumsverkehr muss nicht geduldet werden.

Hinweis: Der Betrieb einer nicht vereinbarten Skiwerkstatt in einem Wohngebäude in einem Wohngebiet durch den Mieter kann also den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen.


Quelle: AG München, Urt. v. 30.11.2018 – 423 C 8953/17
Thema: Mietrecht

Kündigungen bei Mietrückständen: Fristlose Kündigung darf durchaus mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden

Es ist eine alte Weisheit, dass die Miete besser immer pünktlich gezahlt werden und bei Geldknappheit lieber an anderer Stelle gespart werden sollte. Besonders hinsichtlich der vielerorts steigenden Probleme, an geeigneten Wohnraum zu kommen, sollten alle Mieter das folgende Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Sachen verspäteter Mietzinszahlungen unbedingt kennen.

Hier zahlten Mieter ihre Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht. Daraufhin erhielten sie nicht nur die fristlose, sondern zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen eben jenes Zahlungsverzugs. Dann nach Zugang der Kündigung beglichen die Mieter allerdings die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Doch Räumungsklagen erhielten sie trotzdem.

Auch der BGH bestätigte nun, dass auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann. Zwar kann die durch den Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung durch die vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam werden. Doch durch die hilfsweise ordentliche Kündigung bringt der Vermieter seinen Willen zum Ausdruck, dass seine Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung aufgrund einer sogenannten Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.

Hinweis: Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann nach diesem Urteil mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. In dem behandelten Fall muss nun die Vorinstanz prüfen, ob für die ordentliche Kündigung ausreichend Gründe vorliegen. Automatisch ins Leere gelaufen ist sie jedenfalls durch die nachträgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht. Das wird insbesondere Vermieter freuen, aber auch Mieter wissen nun, worauf sie sich einzustellen haben.


Quelle: BGH, Urt. v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17
Thema: Mietrecht

Neues zur Eigenbedarfskündigung: Kündigungsgrund und einzugsberechtigte Person müssen zwingend benannt werden

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist zwar schnell ausgesprochen, doch ganz so einfach geht es häufig doch nicht.

Im Jahr 2012 zog eine Mieterin in ein Mietshaus mit sieben Mietparteien ein. Dann wechselte der Eigentümer des Hauses und damit auch der Vermieter. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Mieterin wegen eines angeblichen Eigenbedarfs. Als Kündigungsgrund gab der neue Eigentümer an, dass er das Haus gekauft hätte, um im gesamten Haus mit seinen Kindern und der Mutter zu wohnen und arbeiten zu können. Er plane, das gesamte Haus umzubauen, und die Wohnung der Mieterin würde dann wegfallen. Die Mieterin widersprach der Kündigung, da sie von einem vorgeschobenen Eigenbedarf ausging. Daraufhin erhob der neue Vermieter eine Räumungsklage. Die wurde jedoch vom Amtsgericht abgewiesen. Die Kündigung war nämlich formell unwirksam und hatte deshalb das Mietverhältnis gar nicht beendet. Die Begründung der Kündigung war nämlich zu schwammig gewesen. Sie sollte dem Mieter Klarheit über seine Rechte verschaffen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind deshalb grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse anzugeben, das diese Person an der Wohnung hat. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter aber weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund dargelegt. Die Nachvollziehbarkeit der Eigennutzung konnte damit von der Mieterin nicht ausreichend überprüft werden.

Hinweis: Bei einer Eigenbedarfskündigung im Mietrecht ist also nicht nur die Person anzugeben, die in die Wohnung einziehen soll, es muss auch ein Hinweis auf das Nutzungsinteresse erfolgen.


Quelle: AG Düsseldorf, Urt. v. 07.08.2017 – 25 C 447/16
Mietrecht

Eigenbedarf nicht umgesetzt: Trägt der Vermieter keine plausiblen Gründe für Planänderungen vor, wird es für ihn teuer

Im Wohnraummietrecht benötigt der Vermieter einen Grund für eine Kündigung. Häufig ist das der Eigenbedarf. Was aber, wenn eben dieser nur vorgeschoben wird und tatsächlich gar nicht besteht?

Ein Mieter erhielt die Kündigung seiner Wohnung mit der Begründung, dass ein neuer Hausmeister benötigt werde, der dort einziehen sollte. Nach einer Räumungsklage schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Nach seinem Auszug bezog allerdings nicht ein Hausmeister, sondern eine Familie die Wohnung. Deshalb klagte der Mieter nun wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete für die neue Wohnung ein – knapp 26.000 EUR.

Der Bundesgerichtshof verwies die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück. Setzt ein Vermieter den zunächst behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht einer Täuschung nahe. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter die Darlegung zuzumuten, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das hatte hier der Vermieter allerdings (noch) nicht getan. Allein der Vortrag, der angebliche Hausmeister habe es sich anders überlegt und mitgeteilt, die Wohnung komme für ihn nicht infrage, reichte nicht aus.

Hinweis: Das vorinstanzliche Gericht muss also nochmals verhandeln. Der Vermieter wird genaue Angaben machen müssen, weshalb der ursprüngliche Mieter nicht eingezogen ist. Gelingt ihm das nicht, wird der Mieter seinen Schadensersatz erhalten.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 44/16
Thema: Mietrecht

Eigenbedarf des Vermieters: Der Berufs- oder Geschäftsbedarf ist kein automatischer Kündigungsgrund mehr

Das Kündigungsrecht ist einmal mehr zu Lasten der Vermieter durch den Bundesgerichtshof (BGH) eingeschränkt worden.

Im Vorderhaus betrieb ein Mann ein Beratungsunternehmen, das Hinterhaus war vermietet. Nun wurde den Mietern das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, dass deren Wohnung zur Erweiterung des ausgeübten Gewerbes benötigt werde, um einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Als die Mieter trotz Kündigung nicht auszogen, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Überraschenderweise urteilte der BGH nun entgegen seiner bisherigen Praxis. Denn bislang war der Berufs- oder Geschäftsbedarf des Vermieters durchaus ein Kündigungsgrund. Nun aber haben die Gerichte im Einzelfall festzustellen, ob das Interesse des Vermieters berechtigt ist. Es müssen nun also die beiderseitigen Belange abgewogen werden.

Bei einer Mischnutzung – wenn der Vermieter also die begehrte Wohnung sowohl zu Wohnzwecken als auch zu geschäftlichen Zwecken erhalten möchte – liegt eine größere Nähe zum Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vor, da der Vermieter dann in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es nach wie vor mehrheitlich ausreichen, dass ein ernsthafter Nutzungswille besteht. Demgegenüber ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke hätte die Vermieterseite Gründe von einigem Gewicht darlegen müssen. Das war jedoch nicht geschehen. Deshalb durften die Mieter in ihrem Hinterhaus bleiben.

Hinweis: Der Vermieter von Wohnraum kann also nicht mehr ohne weiteres eine Kündigung wegen beruflicher oder gewerblicher Zwecke aussprechen.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16
Thema: Mietrecht

Eigenbedarf einer GbR: Unterbliebenes Angebot einer Alternativwohnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann im Mietrecht eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Vier Personen hatten eine GbR gegründet und ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft. Vor mehr als 20 Jahren begann die GbR mit der Sanierung des kompletten Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Eine der Wohnungen war bis zuletzt nicht saniert worden. Den Mietern dieser Wohnung kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete diese Kündigung mit dem Eigenbedarf der Tochter eines der vier Gesellschafter. Als die Mieter nicht auszogen, erhob die GbR eine Räumungsklage. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Die Richter urteilten, dass auch eine GbR einen Eigenbedarfsgrund einer ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger geltend machen kann. Dabei hat ein Vermieter grundsätzlich die Pflicht, den Mietern freie Wohnungen im Objekt anzubieten. Unterlässt er dies, führt das allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung: Der Mieter kann diesbezüglich allenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Im Ergebnis hatte die Räumungsklage also Erfolg – die Mieter mussten ausziehen.

Hinweis: Das sollte Vermieter nicht zu unberechtigten Eigenbedarfskündigungen verleiten. Denn die Rechtsfolgen könnten später gravierend sein. Vorgeschobene Eigenbedarfsgründe können zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen.


Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15

Thema: Mietrecht
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