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Schlagwort: Räumungsklage

Neues zur Eigenbedarfskündigung: Kündigungsgrund und einzugsberechtigte Person müssen zwingend benannt werden

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Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist zwar schnell ausgesprochen, doch ganz so einfach geht es häufig doch nicht.

Im Jahr 2012 zog eine Mieterin in ein Mietshaus mit sieben Mietparteien ein. Dann wechselte der Eigentümer des Hauses und damit auch der Vermieter. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Mieterin wegen eines angeblichen Eigenbedarfs. Als Kündigungsgrund gab der neue Eigentümer an, dass er das Haus gekauft hätte, um im gesamten Haus mit seinen Kindern und der Mutter zu wohnen und arbeiten zu können. Er plane, das gesamte Haus umzubauen, und die Wohnung der Mieterin würde dann wegfallen. Die Mieterin widersprach der Kündigung, da sie von einem vorgeschobenen Eigenbedarf ausging. Daraufhin erhob der neue Vermieter eine Räumungsklage. Die wurde jedoch vom Amtsgericht abgewiesen. Die Kündigung war nämlich formell unwirksam und hatte deshalb das Mietverhältnis gar nicht beendet. Die Begründung der Kündigung war nämlich zu schwammig gewesen. Sie sollte dem Mieter Klarheit über seine Rechte verschaffen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind deshalb grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse anzugeben, das diese Person an der Wohnung hat. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter aber weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund dargelegt. Die Nachvollziehbarkeit der Eigennutzung konnte damit von der Mieterin nicht ausreichend überprüft werden.

Hinweis: Bei einer Eigenbedarfskündigung im Mietrecht ist also nicht nur die Person anzugeben, die in die Wohnung einziehen soll, es muss auch ein Hinweis auf das Nutzungsinteresse erfolgen.

Quelle: AG Düsseldorf, Urt. v. 07.08.2017 – 25 C 447/16
Mietrecht

Eigenbedarf nicht umgesetzt: Trägt der Vermieter keine plausiblen Gründe für Planänderungen vor, wird es für ihn teuer

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Im Wohnraummietrecht benötigt der Vermieter einen Grund für eine Kündigung. Häufig ist das der Eigenbedarf. Was aber, wenn eben dieser nur vorgeschoben wird und tatsächlich gar nicht besteht?

Ein Mieter erhielt die Kündigung seiner Wohnung mit der Begründung, dass ein neuer Hausmeister benötigt werde, der dort einziehen sollte. Nach einer Räumungsklage schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Nach seinem Auszug bezog allerdings nicht ein Hausmeister, sondern eine Familie die Wohnung. Deshalb klagte der Mieter nun wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete für die neue Wohnung ein – knapp 26.000 EUR.

Der Bundesgerichtshof verwies die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück. Setzt ein Vermieter den zunächst behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht einer Täuschung nahe. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter die Darlegung zuzumuten, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das hatte hier der Vermieter allerdings (noch) nicht getan. Allein der Vortrag, der angebliche Hausmeister habe es sich anders überlegt und mitgeteilt, die Wohnung komme für ihn nicht infrage, reichte nicht aus.

Hinweis: Das vorinstanzliche Gericht muss also nochmals verhandeln. Der Vermieter wird genaue Angaben machen müssen, weshalb der ursprüngliche Mieter nicht eingezogen ist. Gelingt ihm das nicht, wird der Mieter seinen Schadensersatz erhalten.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 44/16
Thema: Mietrecht

Eigenbedarf des Vermieters: Der Berufs- oder Geschäftsbedarf ist kein automatischer Kündigungsgrund mehr

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Das Kündigungsrecht ist einmal mehr zu Lasten der Vermieter durch den Bundesgerichtshof (BGH) eingeschränkt worden.

Im Vorderhaus betrieb ein Mann ein Beratungsunternehmen, das Hinterhaus war vermietet. Nun wurde den Mietern das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, dass deren Wohnung zur Erweiterung des ausgeübten Gewerbes benötigt werde, um einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Als die Mieter trotz Kündigung nicht auszogen, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Überraschenderweise urteilte der BGH nun entgegen seiner bisherigen Praxis. Denn bislang war der Berufs- oder Geschäftsbedarf des Vermieters durchaus ein Kündigungsgrund. Nun aber haben die Gerichte im Einzelfall festzustellen, ob das Interesse des Vermieters berechtigt ist. Es müssen nun also die beiderseitigen Belange abgewogen werden.

Bei einer Mischnutzung – wenn der Vermieter also die begehrte Wohnung sowohl zu Wohnzwecken als auch zu geschäftlichen Zwecken erhalten möchte – liegt eine größere Nähe zum Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vor, da der Vermieter dann in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es nach wie vor mehrheitlich ausreichen, dass ein ernsthafter Nutzungswille besteht. Demgegenüber ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke hätte die Vermieterseite Gründe von einigem Gewicht darlegen müssen. Das war jedoch nicht geschehen. Deshalb durften die Mieter in ihrem Hinterhaus bleiben.

Hinweis: Der Vermieter von Wohnraum kann also nicht mehr ohne weiteres eine Kündigung wegen beruflicher oder gewerblicher Zwecke aussprechen.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16
Thema: Mietrecht

Eigenbedarf einer GbR: Unterbliebenes Angebot einer Alternativwohnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung

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Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann im Mietrecht eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Vier Personen hatten eine GbR gegründet und ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft. Vor mehr als 20 Jahren begann die GbR mit der Sanierung des kompletten Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Eine der Wohnungen war bis zuletzt nicht saniert worden. Den Mietern dieser Wohnung kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete diese Kündigung mit dem Eigenbedarf der Tochter eines der vier Gesellschafter. Als die Mieter nicht auszogen, erhob die GbR eine Räumungsklage. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Die Richter urteilten, dass auch eine GbR einen Eigenbedarfsgrund einer ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger geltend machen kann. Dabei hat ein Vermieter grundsätzlich die Pflicht, den Mietern freie Wohnungen im Objekt anzubieten. Unterlässt er dies, führt das allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung: Der Mieter kann diesbezüglich allenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Im Ergebnis hatte die Räumungsklage also Erfolg – die Mieter mussten ausziehen.

Hinweis: Das sollte Vermieter nicht zu unberechtigten Eigenbedarfskündigungen verleiten. Denn die Rechtsfolgen könnten später gravierend sein. Vorgeschobene Eigenbedarfsgründe können zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15

Thema: Mietrecht

GbR ist keine Vermietermehrheit: Eigenbedarfskündigungen durch Gesellschafter wird der Riegel vorgeschoben

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Eigenbedarf kann nicht jeder als Kündigungsgrund geltend machen.

Im Wohnraummietrecht muss ein Vermieter für eine Kündigung einen Grund haben – dieser kann z.B. geltend gemachter Eigenbedarf sein. In dem hier entschiedenen Fall war das Gebäude nicht etwa durch eine Privatperson, sondern durch ein Unternehmen – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aus dem Immobilienbereich – erworben worden. Einer der Gesellschafter hatte daraufhin Eigenbedarf zugunsten seiner Tochter angemeldet und dem Wohnungsmieter das seit 1985 bestehende Mietverhältnis gekündigt.

Das Landgericht München I (LG) hat jedoch die Räumungsklage abgewiesen und widerspricht damit eindeutig dem Bundesgerichtshof, der den Kauf durch eine GbR mit dem Erwerb durch eine sogenannte einfache Vermietermehrheit gleichsetzt, der solche Eigenbedarfskündigungen durchaus zustehen. Das LG sieht diese Vergleichbarkeit als praxisfern an, da die besonderen Konstellationen einer GbR die Mieterrechte erheblich beschneiden können. Eine solche Form des Eigenbedarfs der Gesellschafter ist nicht mit dem gesetzlichen Schutzzweck vereinbar, der Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis bewahren soll.

Hinweis: Eine GbR kann nach dieser Entscheidung grundsätzlich keinen Eigenbedarf zugunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen geltend machen.

Quelle: LG München I, Urt. v. 07.10.2015 – 14 S 2969/15
Thema: Mietrecht

Konkretisierungspflicht: Eigenbedarfswille und -grund müssen erkennbar sein

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Melden Vermieter Eigenbedarf an, reicht zunächst die Angabe des Namens der Person aus, die in die betreffende Wohnung einziehen soll. Allerdings muss der Eigennutzungswunsch auch tatsächlich bestimmt und konkret sein.

In dem Fall einer Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses hatten die Wohnungsmieter im dritten Obergeschoss zusätzlich eine separate Mansardenwohnung für ihren erwachsenen Sohn angemietet. Beide Mietobjekte waren vertraglich aneinander gebunden und somit nur zusammen kündbar. Folglich wurden die Mietverträge über beide Wohnungen von der Eigentümerin gekündigt. Als Grund gab sie Eigenbedarf an, da sie zum einen selbst in die Mietwohnung einziehen wolle und zum anderen die Mansardenwohnung umgebaut werden soll, um diese als zusätzliche Fläche für die geplante Maisonettewohnung ihrer Tochter zu nutzen. Als die Mieter nicht auszogen, wurde für die Tochter zunächst die vorgesehene Wohnung ohne Einbeziehung der Mansarde gebaut. Die Wohnung der Tochter war 197 m2 groß. Trotz dieser Größe wollte die Mutter zusätzlich die Mansardenwohnung erhalten und sie selbst die eigentliche Mietwohnung im dritten Geschoss. Es wurde eine Räumungsklage eingeleitet.

Das Gericht sah jedoch Probleme bei der Ernsthaftigkeit des Wohnungswunschs. Denn eine sogenannte Vorratskündigung für ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung reicht nicht aus. Hier hatte sich die Eigentümerin über ihre Wünsche sowie die Eignung der Wohnung für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht und war entsprechend wortkarg vor Gericht aufgetreten. Das führte dazu, dass zumindest Zweifel an dem ernsthaftem Nutzungswillen entstanden und die Räumungsklage somit abgewiesen wurde.

Hinweis: Das bedeutet aber nicht, dass die Mieter bis in alle Ewigkeit in den Räumen verbleiben können. Denn wenn die Eigentümerin die Hinweise des Gerichts ernst nimmt und tatsächlich einmal genau über die Verwendungsmöglichkeiten der Wohnung nachdenkt, dürfte die nächste Räumungsklage rechtmäßig sein.

Quelle: BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14

Thema: Mietrecht

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