Wenn Eltern oder Großeltern für minderjährige Kinder Sparbücher anlegen, stellt sich gelegentlich die Frage, wem das Geld gehört. Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) konnte anhand der folgenden – durchaus ungewöhnlichen – Konstellation mit hohen Geldbeträgen dazu Ausführungen machen, die auch für „Normalfälle“ gelten.
Stellt sich nachträglich heraus, dass die Fläche eines Mietobjekts –Wohnung oder Geschäftsräume – geringer ist als im Mietvertrag vereinbart, kann der Mieter grundsätzlich geleistete Mietzahlungen anteilig zurückverlangen. Einige aktuelle Urteile hatten sich mit den Mieterrechten in dem Zusammenhang näher zu befassen.
Wird die Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt, liegt damit eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche vor. Daran ändert auch der häufige Zusatz „ca.“ nichts. Anders sieht es nur dann aus, wenn eine Gewähr für die Größe ausdrücklich ausgeschlossen wurde.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung allerdings erst dann einen Mangel dar, wenn die wirkliche Fläche mehr als 10 % geringer ist als die im Mietvertrag vereinbarte Fläche. Ab dieser Grenze ist die Miete dann im Verhältnis gemindert.
Wie errechnet sich die „richtige“ Fläche?
Es existieren verschiedene Methoden zur Berechnung der Fläche, beispielsweise in der II. Berechnungsverordnung, der Wohnflächenverordnung (WoFlV), der DIN 283 oder auch nach bestimmten örtlichen Gebräuchen.
Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist, wie die Fläche zu bestimmen ist, muss durch Auslegung ermittelt werden, was gelten sollte.
In einem Fall, den das Landgericht Saarbrücken zu entscheiden hatte, ergab sich aus den Umständen, dass die Vertragsparteien sich auf die einfache Methode „Länge mal Breite“ verständigt hatten (LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 – 10 S 160/14). Auch eine solche Berechnung ist zulässig.
Bei der Auslegung berücksichtigte das Landgericht insbesondere den Umstand, dass die im Jahr 1997 angemietete Wohnung in einem Zweifamilienhaus gelegen und der Eigentümer und Vermieter als Privatperson aufgetreten war. Beide Mietvertragsparteien waren ohne Fachkenntnisse, so dass nicht zu erwarten war, dass die in der Zeitungsannonce inserierte Flächenangabe nach der damals geltenden II. Berechnungsverordnung berechnet war. Der Maßstab der Flächenberechnung wurde anlässlich der Anmietung der Wohnung in keiner Weise diskutiert, vielmehr habe man sich vorgestellt, dass mit der Wohnfläche die Grundfläche gemeint sei. Es sprach daher, so das Gericht, alles dafür, dass die Parteien unter „Grundfläche“ denjenigen Wert verstanden, der sich aus der einfachen Multiplikation von Länge und Breite der Zimmerflächen ergab.
Dies galt natürlich nur für den entschiedenen Einzelfall, zeigt aber, dass der Begriff der „Wohnfläche“ stark auslegungsbedürftig ist und keinesfalls feststeht.
Sofern keine anderen Anhaltspunkte bestehen, soll für Mietverträge ab dem 01.01.2004 nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Wohnflächenverordnung herangezogen werden, bei älteren Verträgen die II. Berechnungsverordnung (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03 –).
Anspruch des Mieters auf Rückzahlung
Eine Abweichung von mehr als 10 % zu Ungunsten des Mieters berechtigt diesen, wie gesagt, dazu, die Miete anteilig zurückzufordern. Beträgt die Mietfläche also beispielsweise nur 71,66 % der Angabe, kann der Mieter 28,44 % der Miete zurückverlangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.03.2015 – 65 S 477/14).
Weiteres Beispiel (Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 26. März 2015 – 152 C 3763/14 –): Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 65,74 qm angegeben, tatsächlich beträgt sie jedoch nur 55,65 qm. Es ergibt sich demnach, dass die Fläche nur 55,65 qm x 100 / 65,74 qm = 84,65 % der vereinbarten Fläche beträgt, also 15,35 % zu gering ist. Dementsprechend ist die Miete um 15,35 % gemindert.
Das Landgericht Berlin entschied im Übrigen, dass auch ein Mieter, der die Miete vom zuständigen Jobcenter als Sozialleistung erhalten hat, die Rückforderung in eigener Person beanspruchen darf.
Zwar müsse der Mieter die zurückerhaltene Miete später an das Jobcenter erstatten, dürfe aber zunächst aus seinem Rechtsverhältnis mit dem Vermieter den Rückzahlungsanspruch selbst geltend machen. Ein Sozialleistungsträger ist nach der Rechtsprechung im Verhältnis zu den Vertragsparteien stets „Dritter“ und nicht Partei. Zahlungen durch den Sozialleistungsträger – selbst wenn sie direkt an den Vermieter erfolgen – sind demnach immer Leistungen eines Dritten zur Erfüllung einer fremden Verbindlichkeit (ein Mieter kann dementsprechend auch nicht das Jobcenter auf Mietzahlung verklagen).
Wann verjähren die Ansprüche des Mieters?
Es stellt sich, wenn feststeht, dass der Mieter Rückzahlungen beanspruchen kann, die Frage, wie lange in die Vergangenheit diese Ansprüche reichen.
Grundsätzlich verjähren Ansprüche nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt hat (§ 199 Abs. 1 BGB). Ansonsten verjähren Ansprüche in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 4 BGB).
Kenntnis von dem Mangel und damit auch von der Möglichkeit einer Rückforderung hat ein Mieter erst dann, wenn er die Räume ausmisst oder ausmessen lässt und ein konkretes Messergebnis vorliegt. Mit diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährungsfrist. Auch eine grobe Fahrlässigkeit, die zu einem früheren Verjährungsbeginn führen könnte, ist vorher nicht gegeben, weil ein Mieter nicht verpflichtet ist, seine Wohnung ohne Anlass zu vermessen (AG Koblenz, Urteil vom 26. März 2015 – 152 C 3763/14 –).
Das bedeutet: Ab dem Zeitpunkt der Vermessung können Rückforderungsansprüche bis zu zehn Jahre zurück in die Vergangenheit geltend gemacht werden.
Thema: Mietrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal
Bislang urteilte der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen, dass bei der Mieterhöhung die wirkliche Fläche der Wohnung nur dann zugrunde zu legen ist, wenn diese mehr als 10 % von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche abweicht. In einem aktuellen Hinweisbeschluss hat der BGH nun angedeutet, an dieser Sichtweise nicht mehr festhalten zu wollen.
In einem Urteil aus dem Jahr 2004 hatte der BGH festgelegt, wann im Fall einer Abweichung der im Mietvertrag genannten Wohnfläche von der wirklichen Wohnfläche ein Mangel vorliegt (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 –). Der BGH entschied damals, dass ein Mangel erst dann anzunehmen ist, wenn die Fläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Erst bei Überschreitung dieser Grenze ist also auch die Miete entsprechend prozentual gemindert. Dies begründete der BGH damit, dass Voraussetzung der Mietminderung eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Schwelle zur Erheblichkeit in diesem Sinne sei erst bei einer mehr als 10 %-igen Abweichung erreicht.
Diese 10 %-Grenze wandte der BGH dann später auch zur Beantwortung der Frage an, ob bei der Mieterhöhung die im Mietvertrag angegebene oder die wirkliche Fläche zugrunde zu legen ist.
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 (BGH, Urteil vom 07. Juli 2004 – VIII ZR 192/03 –), war eine Mieterhöhung auf Grundlage einer Mietfläche von 100 Quadratmetern beansprucht worden. Im Mietvertrag war keine Flächenangabe enthalten. Später stellte sich heraus, dass die Fläche nur 87,63 Quadratmeter betrug. Der Mieter verlangte die für 12,37 Quadratmeter gezahlte Mieterhöhung zurück. Der BGH gab dem Mieter Recht: Übersteige die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 %, muss die wahre Fläche zugrunde gelegt werden. Der Mieter konnte also die Mieterhöhung anteilig zurückverlangen.
Diese Rechtsprechung bestätigte der BGH (Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06 –) dann auch für den umgekehrten Fall, dass die wirkliche Wohnfläche tatsächlich größer ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche: Übersteige die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so sei einem Mieterhöhungsverlangen die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, solange die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % betrage. Erst bei größerer Abweichung dürfe die wahre Fläche zur Berechnung herangezogen werden.
Im Bereich 90 % bis 110 % der Fläche laut Mietvertrag war somit allein die vertraglich festgelegte Fläche maßgeblich.
Obwohl die willkürliche Festlegung einer starren Grenze von 10 % teils kritisiert wurde, schien die Frage für die Rechtspraxis damit beantwortet.
Das könnte sich allerdings bald wieder ändern, denn aktuell hat der BGH in einem Hinweisbeschluss Zweifel an seiner früheren Rechtsprechung geäußert (Pressemitteilung Nr. 150/2015 zu BGH, VIII ZR 266/14):
„Der Senat erwägt, nicht mehr an seiner Rechtsprechung festzuhalten, wonach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB bei einer Abweichung von nicht mehr als zehn Prozent die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche (statt der davon abweichenden tatsächlichen) Wohnfläche) zugrunde zu legen ist und wonach bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als zehn Prozent der (gutgläubige) Vermieter sich von seinem Irrtum nach den von den Voraussetzungen des § 558 BGB abweichenden Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage lösen kann.
Hierfür könnte sprechen, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung auf die Sachmängelgewährleistung abzielt und deshalb regelmäßig keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mietvertragsparteien auf diese Weise gleichzeitig der einen oder anderen Seite für spätere Mieterhöhungsverfahren einen Vorteil oder Nachteil gegenüber der gesetzlichen Regelung verschaffen wollen. Zudem stellt das System der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte ab, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden; ein solcher Vergleich kann aber sinnvoll nur anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden, so dass es hinsichtlich der Wohnfläche auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste.
Sofern einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche keine Maßgeblichkeit für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB mehr zukäme, wäre von vornherein kein Raum mehr für die Annahme, dass bei einer Abweichung um mehr als zehn Prozent die Geschäftsgrundlage fehlen könnte (…). Eine Anpassung der Miete wäre dann in diesen Fällen ausschließlich unter den Voraussetzungen des § 558 BGB möglich.“
Rechtssicherheit ist daher leider momentan nicht gegeben. Es wird die Entscheidung im Anschluss an den Verhandlungstermin am 18. November 2015 abzuwarten sein.
Sollte der BGH seine Rechtsprechung tatsächlich ändern, würde das unter anderem folgende Konsequenz haben: Auch bei geringfügigen Abweichungen könnten Mieter überzahlte Mietanteile zurückverlangen. Hinsichtlich der Verjährung dieser Rückforderungsansprüche würde eine zehnjährige Verjährungsfrist gelten (§ 199 Abs. 4 BGB), denn Kenntnis von den Umständen hat der Mieter erst dann, wenn er auch das Messergebnis kennt. Für Mieter, deren Miete in den vergangenen Jahren deutlich erhöht wurde und die den Verdacht haben, dass die zugrunde liegende Flächenangabe im Mietvertrag zu hoch ist, könnte es sich dann lohnen, ein Gutachten zur Wohnfläche einzuholen!
Thema: Mietrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal