Wer eine Immobilie verkauft, tut gut daran, eine Gewährleistungsausschlussklausel zu vereinbaren. Doch Vorsicht – diese schützt nicht vor Schadensersatzansprüchen nach arglistig verschwiegenen Mängeln. Im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) waren die Ansprüche des klagenden Käufers zwar auch in den Vorinstanzen unstrittig, die Höhe des Anspruchs konnte jedoch erst letztinstanzlich geklärt werden.
Nicht nur viele Köche können einen Brei verderben – auch die im Erbfall Beteiligten sind sich naturgemäß oft uneins über die korrekte Verfahrensweise, sowohl mit- als auch untereinander. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich im Folgenden daher mit der Frage beschäftigen, ob das Wissen eines Erben über einen vorhandenen Sachmangel dem (hier unwissenden) Miterben als Testamentsvollstrecker und Verkäufer eben jenes Nachlassgegenstands zugerechnet werden kann.
Der Testamentsvollstrecker verkaufte im Jahr 2009 aus dem Nachlass seines verstorbenen Vaters eine Immobilie an eine Käufergesellschaft. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Hinweis darauf, dass das Objekt nach Kenntnis des Testamentsvollstreckers nicht auf einer Denkmalschutzliste verzeichnet sei, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gebe. Tatsächlich wurde bereits drei Jahre vor dem Verkauf eine Mitteilung einer Miterbin durch die zuständige Denkmalschutzbehörde zugestellt, nach der das Gebäude in ein Denkmalschutzverzeichnis aufgenommen worden war. Der Testamentsvollstrecker berief sich darauf, dass er von einer solchen Entscheidung keine Kenntnis hatte.
Zunächst stellte der BGH klar, dass es sich bei der Angabe über eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes grundsätzlich um eine offenbarungspflichtige Information handelt, die im Fall eines arglistigen Verschweigens eine Sachmängelgewährleistung auslösen kann. Doch hier kam der Senat zum Ergebnis, dass der Verkäufer in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker selbst nicht arglistig gehandelt habe. Bei der Klärung der Frage komme es nur auf die Person des Testamentsvollstreckers an – und diese bildet mit den Erben keine Verkäufermehrheit, so dass das Wissen eines Erben dem Testamentsvollstrecker nicht zugerechnet werden kann.
Hinweis: Wenn als Ergebnis dieser Entscheidung eine Zurechnung von Wissen der Miterben über Mängel der Kaufsache auf die Person des Testamentsvollstreckers nicht in Betracht kommt, ist im Fall des typischen Ausschlusses einer Sachmängelhaftung in notariellen Verträgen besondere Vorsicht geboten. Hier müssen gegebenenfalls besondere Nachforschungen unternommen werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 19.03.2021 – V ZR 158/19
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Es ist in der Regel keine gute Idee, bekannte Mängel beim Verkauf eines Hauses einfach zu verschweigen. Denn irgendwann fallen die Mängel auch dem Käufer auf, und dann können empfindliche Konsequenzen folgen.
In einem Kaufvertrag über einen Gewerbepark, auf dem mehrere Gebäude errichtet worden waren, war die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen – mit Ausnahme von Vorsatz oder Arglist. Der Verkäufer des Geländes wusste genau, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 1980er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Nachdem dem Käufer der Verdacht auf Altlasten bekannt wurde, verlangte er die Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand. Dabei ging es um fast 1 Mio. EUR.
Und die Klage war zu Recht erhoben worden. Es musste davon ausgegangen werden, dass die frühere Nutzung der Grundstücke objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründet. Die frühere Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Denn bei einer Deponie besteht immer die Möglichkeit, dass auch Abfälle gelagert wurden, die eine besondere Gefahr darstellen. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, handelt er objektiv arglistig.
Hinweis: Mängel an einer Immobilie fallen Käufern irgendwann auf. Dann stellt sich nur die Frage, ob die Verkäufer von den Mängeln Kenntnis hatten oder nicht. Hatten sie diese, wird das im Regelfall richtig teuer.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.07.2017 – V ZR 250/15
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