Die Eigenbedarfskündigung ist ein scharfes Schwert in der Hand des Vermieters, der sich insofern auf sein im Grundgesetz verankertes Eigentumsrecht berufen kann. Bei vernünftigem und nachvollziehbarem Nutzungswunsch hat der Mieter die Wohnung zu räumen. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht. Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung nochmals die Voraussetzungen präzisiert, unter denen der Vermieter haftet, wenn er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.
In dem vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 –) ging es um folgende Problematik:
Der Vermieter hatte den Mietvertrag über eine Wohnung mit der Begründung gekündigt, dass diese für den neuen Hausmeister benötigt werde. Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung. Der Vermieter verklagte den Mieter also auf Räumung der Wohnung.
Den Prozess drohte der Mieter zu verlieren, weil das Gericht davon ausging, dass der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich so bestand. Die Parteien schlossen daher einen Vergleich dahingehend, dass das Mietverhältnis als beendet galt und der Mieter eine sechsmonatige Räumungsfrist bei weiterer Mietzahlung erhielt. Zudem erklärte der Mieter einen Verzicht auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften. Im Gegenzug erhielt der Mieter das Recht, mit zweiwöchiger Ankündigungsfrist die Wohnung auch früher zu verlassen, sobald er eine neue Wohnung gefunden haben würde.
Nach dem Auszug des Mieters zog dann allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister in die Wohnung ein, sondern eine Familie.
Der Mieter verlangte daher Schadensersatz vom Vermieter, nämlich den Ersatz der Umzugskosten, außerdem der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung und dadurch entstanden, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie den Ersatz der ihm entstandenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits. Insgesamt verlangte der Mieter Zahlung von über 25.000 €.
Der BGH entschied, dass dem Mieter in diesem Fall grundsätzlich Schadensersatz zustehen könne.
Nach ständiger Rechtsprechung ist die Vortäuschung von Eigenbedarf eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (§ 280 Abs. 1 BGB). Das gilt übrigens auch für jede andere unberechtigte Kündigung.
Das Problem bestand vorliegend darin, dass der Mieter in dem Prozessvergleich auf seine Rechte verzichtet hatte.
Dies könne, so der BGH, auch zum Verlust der Schadensersatzansprüche führen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Parteien mit dem Vergleich auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, wäre also ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht mehr gegeben.
An einen solchen Verzichtswillen sind nach dem BGH jedoch strenge Anforderungen zu stellen.
Wenn, wie hier, ein solcher Wille nicht ausdrücklich erklärt wird, müssen die Umstände zur Auslegung herangezogen werden. Derartige Umstände könnten bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet. So kann im Einzelfall in der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen. Dies würde, so der BGH, insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung einer sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme.
Ein derart substantielles Nachgeben lag in dem vom BGH entschiedenen Fall jedoch nicht vor. Die Gewährung einer sechsmonatigen Räumungsfrist war gegenüber einer streitigen Entscheidung zuzüglich einer möglichen Räumungsfrist kein wesentlicher zeitlicher Vorteil für den Mieter. Zudem hatte der Mieter weiterhin die Miete zu zahlen sowie sämtliche Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Im Ergebnis hinderte der geschlossene Prozessvergleich den Mieter also nicht daran, Schadensersatz vom Vermieter zu beanspruchen. Da im Fall allerdings noch nicht alle Tatsachen aufgeklärt waren, verwies der Bundesgerichtshof zurück an das Berufungsgericht.
Es kann für Vermieter nur davor gewarnt werden, lästige Mieter mit vorgeschobenem Eigenbedarf loswerden zu wollen. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung mit Täuschungsabsicht erfolgt war, drohen erhebliche Schadensersatzpflichten!
Thema: Mietrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal