Schlagwort: Schönheitsreparaturen

Verkauf unrenovierter Wohnung: Ohne nachgewiesenen Mindererlös gibt es keinen Schadensersatz vom ehemaligen Mieter

Unterlässt es ein Mieter, die Mietwohnung bei Auszug vertragsgemäß zu renovieren, kann das Schadensersatzansprüche des Vermieters nach sich ziehen. Was passiert aber, wenn der Vermieter inmitten der diesbezüglichen Auseinandersetzung die Wohnung verkauft? Das Amtsgericht Halle-Saalkreis (AG) gibt eine klare Antwort auf diese Frage.

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Unangemessene Mieterbenachteiligung: Renovierungsklauseln müssen stets den Wohnungszustand als Maßstab berücksichtigen

Ist eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, muss nicht der Mieter, sondern der Vermieter renovieren.

In einem Mietvertrag stand Folgendes: „Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat.“ Außerdem sollte der Mieter eigene Arbeiten „auf fachhandwerklichem Niveau“ ausführen. Als das Mietverhältnis beendet war, renovierte der Mieter allerdings die Wohnung nicht und verlangte trotzdem die Rückzahlung seiner Mietkaution. Als der Vermieter diese nicht zahlte, klagte der Mieter. Er war der Auffassung, dass die Renovierungsklausel unwirksam war. Und das Gericht sah das genauso.

Die Renovierungsklausel war wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, da erstens die Renovierung unabhängig vom aktuellen Renovierungszustand der Wohnung und der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparatur verlangt wurde und zweitens der Mieter eigene Arbeiten „auf fachhandwerklichem Niveau“ durchführen sollte. Damit war die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam und der Mieter erhielt seine Kaution zurück.

Hinweis: Kein Mieter muss Arbeiten wie ein Fachmann durchführen. Außerdem müssen Renovierungsarbeiten immer nur dann durchgeführt werden, wenn sie auch erforderlich sind. Insoweit ist der Zustand der Wohnung stets Maßstab für die Durchführung der Arbeiten.



Quelle: AG Köln, Urt. v. 28.10.2015 – 220 C 85/15

Thema: Mietrecht

Schönheitsreparaturen: Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung?

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich Wertersatz vom Vermieter beanspruchen kann, wenn er aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in der Wohnung Renovierungsarbeiten leistet, die er eigentlich nicht geschuldet hätte. Das Landgericht Berlin hat die Voraussetzungen hierfür nochmals näher präzisiert.

Grundsätzlich ist nach dem Gesetz der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Also hat der Vermieter die Wohnung zu renovieren, wenn der Mieter sie im Rahmen seines vertragsgemäß erlaubten Gebrauchs „verwohnt“. Dies wird in aller Regel vertraglich anders geregelt, es wird nämlich dem Mieter die Pflicht auferlegt, die Wohnung regelmäßig zu renovieren. Das ist grundsätzlich zulässig. Allerdings enthalten viele ältere Mietverträge Klauseln, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre nicht mehr als wirksam zu betrachten sind.

Wenn sich später herausstellt, dass die Klausel unwirksam war, der Mieter aber bereits auf eigene Kosten tapeziert und gemalert hat, stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2009 entschieden (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 –, BGHZ 181, 188-199), dass es sich bei einer solchen Renovierung um eine Leistung ohne Rechtsgrund handelt. Der Vermieter muss den Wert des hierdurch erlangten Vorteils dem Mieter ersetzen. Dieser Wertersatz bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Wie das Landgericht Berlin nunmehr entschieden hat (LG Berlin, Urteil vom 10. April 2015 – 63 S 318/14), muss der Vermieter allerdings auch tatsächlich einen Vorteil durch die Renovierung des Mieters erlangt haben.

Der Bundesgerichtshof hatte seine Entscheidung insbesondere damit begründet, dass ein Wertausgleich deswegen geboten sei, wenn der vom Mieter herbeigeführte Renovierungsergebnis dem entspricht, was der Vermieter in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel verlangt hatte und nunmehr im Zuge der Weitervermietung nutzen kann.

In dem vom Landgericht entschiedenen Fall hatten die Mieter nur im laufenden Mietverhältnis renoviert, nicht aber nochmals zum Ende. Von den Renovierungsarbeiten während der Dauer des Mietverhältnisses hätten daher nur die Mieter profitiert, nicht aber der Vermieter. Daher schulde ihnen der Vermieter keinen Wertersatz.

Auch einen Aufwendungsersatzanspruch verneinte das Landgericht. Zwar könne ein „verwohnter“ Zustand auch einen Mangel der Wohnung bedeuten. Den Ersatz von Aufwendungen für selbst vorgenommene Mängelbeseitigungsarbeiten kann der Mieter allerdings nur unter der Voraussetzung verlangen, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 Abs. 2 Ziff. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Diese Voraussetzungen lagen nicht vor, da der Vermieter während der Mietzeit nie aufgefordert worden war, die Wohnung zu renovieren, und sich somit nicht in Verzug befand. Auch sind Tapezier- und Malerarbeiten generell nicht notwendig für den Erhalt der Substanz einer Mietwohnung.

Im Ergebnis muss also, damit Wertersatz für Renovierungsarbeiten verlangt werden kann, noch bei Auszug ein ersichtlich renovierter Zustand erhalten sein, der dem Vermieter die Durchführung weiterer Arbeiten erspart.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

BGH kippt Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den sog. Schönheitsreparaturen nunmehr wesentlich geändert und positioniert sich noch weiter mieterfreundlich.

Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags renovieren und sie auch in renoviertem Zustand wieder übergeben muss. Für den Fall, dass die Renovierung bei Übergabe noch nicht fällig ist, enthalten die meisten Mietverträge zudem die Klausel, dass dann ein Teil der Renovierungskosten an den Mieter zu zahlen ist (sog. Abgeltungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel). Dies galt bislang grundsätzlich unabhängig davon, ob die Wohnung anfangs renoviert war oder nicht.

Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags renovieren und sie auch in renoviertem Zustand wieder übergeben muss. Für den Fall, dass die Renovierung bei Übergabe noch nicht fällig ist, enthalten die meisten Mietverträge zudem die Klausel, dass dann ein Teil der Renovierungskosten an den Mieter zu zahlen ist (sog. Abgeltungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel). Dies galt bislang grundsätzlich unabhängig davon, ob die Wohnung anfangs renoviert war oder nicht.

Der BGH hat nunmehr jedoch entschieden (BGH, Urteile v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13), dass eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist; zudem ist auch eine Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nach den Entscheidungen vom 18.03.2015 nicht mehr fest.

Im Einzelnen:
  • Im Verfahren VIII ZR 185/14 hat der BGH eine Klage auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist nach Auffassung des BGH unwirksam, denn bei Mietbeginn waren in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellte in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
      
  • Im Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei komme es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
      
  • In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Der BGH hat entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Im Ergebnis müssen Mieter keine Endrenovierung mehr durchführen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Vermietern ist zu empfehlen, für Wohnungen, die unrenoviert übergeben werden, den Mietern einen „angemessenen Ausgleich“ zu gewähren, etwa einen Mietnachlass.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter, wenn er zu Schönheitsreparaturen nach dem oben Gesagten nicht wirksam verpflichtet worden ist, von seinem Vermieter verlangen, dass dieser die Wohnung renoviert. Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter ihn – notfalls durch Klage – verpflichten, seine Instandhaltungspflicht zu erfüllen. Denn nach dem Gesetz ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Autor: Matthias Juhre, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal