Die meisten Verträge in Deutschland werden mündlich geschlossen. Und nur in ganz wenigen Fällen gibt es Schriftformerfordernisse, beispielsweise bei Grundstücken. Wie schnell mündliche Verträge geschlossen werden können – und was vor allem nötig ist, diese ordnungsgemäß wieder zu kündigen -, zeigt dieser Fall, der vor dem Landesarbeitsgericht Hamm (LAG) landete.
Wenn mehrere Räumlichkeiten in einem Gebäude angemietet werden, ist es oftmals ratsam, für jede der begehrten Flächen einen separaten Mietvertrag abzuschließen. Doch Vorsicht bei einander bedingenden Vertragsverhältnissen! Denn wer sich nur von einem der Mietobjekte lösen möchte bzw. es vermieterseitig zurückerhalten will, sollte dieses Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG) kennen.
Ein Rechtsanwalt hatte ein Gebäude angemietet und darin zunächst seine Kanzlei im Untergeschoss und seinen Wohnraum im Obergeschoss platziert. Die beiden Mietverträge, die dazu abgeschlossen worden waren, waren zum einen ein Wohnraummietvertrag und zum anderen logischerweise ein Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge hatten den Zusatz, dass der Bestand des einen Vertrags vom Bestand des anderen Vertrags abhängig sein sollte. Als der Anwalt die Nutzung der beiden Räumlichkeiten miteinander tauschte – also nun im Untergeschoss wohnte und im Obergeschoss arbeitete – meinte der Vermieter, durch den einvernehmlichen Tausch der Räume wäre das gesetzliche Schriftformerfordernis für Gewerbemieträume nicht beachtet worden. Daher kündigte er das Gewerberaummietverhältnis und beanspruchte gleichsam die entsprechende Räumung und Herausgabe.
Doch damit kam der Vermieter vor dem OLG nicht durch. Schließen Vermieter und Mieter getrennte Verträge über Wohn- und Geschäftsräume ab, kann der zu ermittelnde Parteiwille gleichwohl ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, das nur insgesamt und nicht teilweise gekündigt werden kann. Folglich konnte das Mietverhältnis nur insgesamt gekündigt werden – eine Teilkündigung war unzulässig. Der Rechtsanwalt musste demnach also nicht ausziehen.
Hinweis: Alles in einem Mietvertrag zu regeln, ergibt durchaus Sinn. Jedenfalls sollte bei mehreren Verträgen vorsichtshalber stets daran gedacht werden, alle und nicht nur einzelne Verträge zu kündigen. Und das gilt sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
Quelle: OLG Brandenburg, Urt. v. 18.02.2020 – 3 U 65/19
| Thema: | Mietrecht |
Falls Sie eine Klage bei einem Gericht einreichen möchten, sollten Sie das besser nicht mit einer einfachen E-Mail erledigen.
Ein Mann hatte beim Finanzgericht Köln eine Klage gegen einen Steuerbescheid eingelegt. Die Klage hatte er per E-Mail als PDF-Anhang versendet – ohne Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur. Damit hat er allerdings Pech, da die Klage als unzulässig abgewiesen wurde. Ihr fehlte nämlich die notwendige Form.
Nach der Finanzgerichtsordnung ist eine Klage beim Gericht schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu erheben. Damit gibt es ein besonderes Schriftformerfordernis, das über die bloße Textform hinausgeht. Es muss für eine wirksame Klage die Unterschrift bis zum Ablauf der Klagefrist vorliegen. Für elektronische Dokumente ist die Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur gesetzlich vorgeschrieben.
Hinweis: Eine Klage kann also nicht mit einfacher E-Mail erhoben werden. Manchmal macht es durchaus Sinn, eine Klage selbst einzureichen. Meistens ist es jedoch besser, einen Fachmann einzuschalten, um unnötige Kosten, Gebühren und vor allem Ärger zu vermeiden.
Quelle: FG Köln, Urt. v. 25.01.2018 – 10 K 2732/17
| Thema: | Sonstiges |
Viele Mietverträge sehen eine Klausel über Schriftformerfordernisse vor. Wann solche Klauseln nicht gelten, zeigt dieser Fall.
In einem gewerblichen Mietvertrag war eine sogenannte doppelte Schriftformklausel enthalten. Danach waren Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Dies galt auch für eine Änderung dieser Schriftformklausel selbst. Dann wurde der Mietvertrag geändert, insbesondere hinsichtlich des Nutzungszwecks der Gewerbefläche. Die doppelte Schriftform wurde dabei nicht konsequent eingehalten. Das war aber nicht weiter tragisch. Denn der BGH urteilte, dass eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene doppelte Schriftformklausel im Fall der formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch allgemeinhin schlüssige Änderung der Vertragsabreden wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nicht ausschließt.
Hinweis: Einzelabreden – also echte individuelle Vereinbarungen – gehen den formularmäßigen schriftlichen Mietbedingungen in jedem Fall vor.
Quelle: BGH, Beschl. v. 25.01.2017 – XII ZR 69/16
Thema: Mietrecht
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