Gebäudeschäden, die von einer Versicherung übernommen werden, kosten eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) nichts. Was aber gilt, wenn es eine Selbstbeteiligung gibt, und wie diese auf die einzelnen Eigentümer umgelegt wird, zeigt dieser Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.
Dieser Fall aus dem Wohnungseigentumsrecht kommt in Wohnungseigentumsanlagen häufig vor, denn er beschäftigt sich mit den Rechten und Pflichten zur Nutzung von Sondereigentum. Ob zum Beispiel sogenannte Dienstbarkeitsberechtigte verpflichtet werden können, sich im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen an dafür notwendigen Rücklagen zu beteiligen, musste hier der Bundesgerichtshof (BGH) abschließend klären.
Dieses Urteil sollten alle Wohnungsmieter kennen. Denn bei Wasserschäden steht schließlich oft genug die Frage im Raum, wer die Verpflichtung hat, die Folgen zu beseitigen. Das Oberlandesgericht Nürnberg (OLG) weiß die Antwort.
Hintergrund des Rechtsstreits war ein Wasserschaden, der sich im Dezember 2009 in der Wohnung eines Eigentümers und am Gemeinschaftseigentum ereignet hatte. Der Eigentümer verlangte nun von der Versicherung unter anderem den Mietausfallschaden. Die Versicherung hatte vorgerichtlich bereits rund 8.000 EUR erstattet.
Den auf Erstattung der Mietausfallkosten gerichteten Schadensersatzanspruch hat das OLG bestätigt – auf den Zeitraum bis einschließlich Januar 2014 begrenzt. Es wies aber auch darauf hin, dass den Wohnungseigentümer im Einzelfall die Obliegenheit treffen kann, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.
Hinweis: Bei einem Wasserschaden muss die Gebäudeversicherung längst nicht alles zahlen. Bei Streitigkeiten sollte ein Rechtsanwalt die entsprechenden Klauseln im Kleingedruckten im Versicherungsvertrag prüfen.
Quelle: OLG Nürnberg, Urt. v. 10.05.2021 – 8 U 3174/20
| Thema: | Mietrecht |
Die Zeiten vollflächig mit Bodentextilien ausgelegter Fußböden sind eindeutig vorüber, die sogenannte Auslegware ist besonders im Privaten schon seit langem auf dem absteigenden Ast. Wer aber eventuell noch bestehende Altbestände gegen Fliesen oder andere Beläge auszutauschen gedenkt, sollte das folgende Urteil kennen. Denn wenn der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer Sache beschäftigt wird, wurde sich zuvor offensichtlich hinreichend über Schritte und Tritte gestritten.
Die Parteien dieses Rechtsstreits waren beide Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des einen befand sich im zweiten Obergeschoss eines 1962 errichteten Hauses, die Wohnung des anderen in dem darüber liegenden Dachgeschoss. Dieses Dachgeschoss war 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. Im Jahr 2008 ließ der Eigentümer des Dachgeschosses den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der darunter wohnende Eigentümer wollte dieses nicht akzeptieren.
Laut BGH kann ein Wohnungseigentümer von einem anderen, der in seiner Wohnung Fliesen statt Teppichboden verlegt und damit den Bodenbelag ausgetauscht hat, die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 verlangen. Dass die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums selbst mangelhaft ist (z.B. im Altbau), hilft als entschuldigendes Argument hier auch nicht weiter. Denn jeder Eigentümer ist verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hier hätte durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen Lärm vermieden werden können.
Hinweis: Die gegenseitige Rücksichtnahme in einer Wohnanlage sollte eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein. Geschieht das nicht, ist der Streit vorprogrammiert.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.06.2020 – V ZR 173/19
| Thema: | Mietrecht |
Vielfach sind Zahlungspflichten bei einer Wohnungseigentumsanlage so versteckt geregelt, dass Streitigkeiten über Kosten wie in diesem Fall bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) gehen.
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der grundlegende Vertrag der Eigentümer, wie mit dem Eigentum umgegangen werden soll. In einer solchen Teilungserklärung war in diesem Fall unter anderem geregelt, dass jeder Eigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Das sollte auch für Gemeinschaftseigentum gelten, das zum ausschließlichen Gebrauch durch nur einen Wohnungseigentümer bestimmt ist (z.B. Balkon, Loggia). Nun waren im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung eines Eigentümers gelegenen Dachterrasse Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen aufgetreten, und in einer Eigentümerversammlung wurde daraufhin die Sanierung der Terrasse beschlossen: Die Kosten sollte der Sondereigentümer selbst übernehmen. Dieser wehrte sich jedoch dagegen. Er war der Ansicht, dass die Dachterrasse nicht seinem ausschließlichen Gebrauch diene, da sie ja auch gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Er hat den Beschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft daher mit einer Klage angefochten – und scheiterte damit vor dem BGH.
Der Eigentümer hatte die Kosten der beschlossenen Sanierung aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung war nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG auch zulässig. Der Eigentümer verlor seine Klage – und muss die Dachsanierung bezahlen.
Hinweis: Eine Regelung in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage, wonach Balkone auf Kosten des jeweiligen Sondereigentümers instand zu halten und instand zu setzen sind, betrifft sowohl im Sonder- als auch im Gemeinschaftseigentum stehende Teile solcher Balkone. Das sollte man wissen, bevor man sich eine entsprechende Immobilie zulegt.
Quelle: BGH, Urt. v. 04.05.2018 – V ZR 163/17
| Thema: | Mietrecht |
Im folgenden Fall geht um eine Heizungsanlage, die nicht in einem zum Gemeinschaftseigentum zählenden Raum installiert ist.
Ein Hausgrundstück sollte in zwei Wohnungseigentumsanteile geteilt werden. Als der beauftragte Notar die entsprechende Eintragung in die Aufteilung in Wohnungseigentum beim Amtsgericht stellte, teilte das Amtsgericht mit, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe: Die gemeinschaftliche Heizungsanlage befand sich nach der Teilung in einem im Sondereigentum stehenden Raum. Schließlich musste das Oberlandesgericht Bremen (OLG) entscheiden, wie mit dem Teilungsplan nun zu verfahren sei .
Nach Ansicht des OLG steht eine gemeinschaftliche Heizungsanlage in einem im Sondereigentum stehenden Raum der Teilung nicht entgegen. Ein Raum, der eine Gemeinschaftseinrichtung beherbergt, muss seinerseits nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sein. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn in einem Heizungsraum die Anlage den erheblichen Teil des Raums einnimmt oder in dem Raum das Heizöl gelagert wird. Auch die anderen Sondereigentümer sind durch die vom Gesetz vorgesehene Gestattungspflicht geschützt, die zum Betreten des entsprechenden Raums berechtigt.
Hinweis: Grundsätzlich sollten Gemeinschafts- und Sondereigentum voneinander besser getrennt werden. So lassen sich viele Streitigkeiten im Voraus vermeiden.
Quelle: OLG Bremen, Beschl. v. 28.04.2016 – 3 W 28/15
Thema: Mietrecht
In einer Wohnungseigentümeranlage kann nicht jeder Eigentümer machen, was er möchte. Beispielsweise kann er nicht einfach eine Videokamera installieren.
Der Eigentümer einer Wohnung hatte eine Kameraanlage in seine Tür eingebaut. Das gefiel nicht allen Eigentümern, sie verlangten die Beseitigung. Und das zu Recht, wie das Amtsgericht Bergisch Gladbach urteilte. Denn es fehlte ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar darf eine Videokamera unter Umständen dann installiert werden, wenn diese ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet ist, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zuzurechnen sind. Aber selbst in diesen Fällen kann es problematisch sein und einen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der übrigen Eigentümer darstellen, wenn diese ernsthaft eine Überwachung befürchten müssen.
Hinweis: Es empfiehlt sich stets, für derartige Maßnahmen einen erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwirken.
Quelle: AG Bergisch Gladbach, Urt. v. 03.09.2015 – 70 C 17/15
Thema: Mietrecht