Die Begriffe Wohneigentum und Teileigentum sind zu unterscheiden. Wohneigentum ist zum Wohnen bestimmt und Teileigentum bezeichnet eine gewerbliche Nutzung. Eine Änderung von Gewerbenutzung zur Wohnnutzung und umgekehrt ist aber nicht so einfach möglich – es sei denn, alle Eigentümer der Gemeinschaft stimmen zu. Und da es im folgenden Fall keine Einigkeit gab, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Formfehler sind vor Gericht oftmals das entscheidende Zünglein an der Waage, da bereits eine fehlerhafte Ausgangslage alle weiteren Folgen und Rechte zunichten machen kann. Da „können“ aber nicht „müssen“ bedeutet, war im Folgenden vom Bundesgerichtshof (BGH) zu klären, was passiert, wenn eine Eigentümerversammlung zu Unrecht einberufen worden ist, dort aber durch alle Eigentümer entsprechende Beschlüsse gefasst wurden.
Ein immer häufiger auftretendes Phänomen, das die Polizei nicht in den Griff bekommt, ist die vermehrte Anzahl gesprengter Geldautomaten. Dass dieser Umstand Anwohner in direkter Nähe eines solchen für Kriminelle attraktiven Anziehungspunkts sorgt, scheint verständlich. Wie jedoch die Möglichkeiten aussehen, sich gegen einen solchen Geldautomaten im selbstbewohnten Objekt zu wehren, zeigt das folgende Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG).
Wer der Meinung ist, Wohneigentum verhindert unnötige Streitigkeiten, ist noch nicht in den Genuss gekommen, eines von vielen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu sein. So musste der Bundesgerichtshof (BGH) auch im folgenden Fall zwischen den Streitparteien eines Objekts vermitteln – und zwar mit Aufklärung in Sachen Zustimmungsrechten und -pflichten.
Hier ging es um eine WEG mit drei Wohnungen. Die Vermietung einer Wohnung bedurfte gemäß der gemeinschaftlich vereinbarten Teilungserklärung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Diese durfte allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Nun wollte ein Eigentümer die Wohnung einer Familie mit vier kleinen Kindern überlassen. Die anderen Eigentümer verweigerten jedoch ihre Zustimmung, weil der Eigentümer den entsprechenden Mietvertrag nicht vorlegte. Die WEG sah genau darin einen der wichtigen Gründe zur Verweigerung der Zustimmung.
Doch diese Ansicht hat der BGH verneint. Denn die Nichtvorlage des Mietvertrags sei kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Zwar muss ein Eigentümer, der von der Zustimmung der anderen abhängig ist, Informationen und Unterlagen zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift und zur Zahl der einziehenden Personen geben – der Mietvertrag selbst gehört jedoch nicht zu den zwingenden Voraussetzungen für eine entsprechende Zustimmung. Gleiches gilt übrigens laut BGH für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkauft. Auch in einem solchen Fall muss er den Kaufvertrag seinen Miteigentümern nicht vorlegen.
Hinweis: Im Wohnungseigentumsrecht gibt es viele Neuerungen, insbesondere durch neue gesetzliche Regelungen. Wer hierbei rechtlich sattelfest bleiben mag, sollte sich der Hilfe einer anwaltlichen Fachkraft des Mietrechts bedienen.
Quelle: BGH, Urt. v. 25.09.2020 – V ZR 300/18
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Mit dem Lärm der lieben Kleinen ist es oft so eine Sache: Sind es die eigenen, ist er Zeichen einer natürlichen und gesunden Entwicklung – sind es die der anderen, können selbige Nebenerscheinungen schnell als Störungen empfunden werden. Dass die Rechtsprechung da immer öfter eingreifen muss, ist logisch. Im Folgenden traf es die Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage; ein Fall für den Bundesgerichtshof (BGH).
Es ging um eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Dabei sei begrifflich erwähnt, dass Wohnungseigentum zum Wohnen gedacht ist, während Teileigentum der gewerblichen Nutzung dienen soll. Nach der hier erfolgten Teilungserklärung durfte die im Erdgeschoss gelegene Teileigentumseinheit als „Laden mit Lager“ genutzt werden. Ein Verein betrieb dort allerdings neuerdings ein sogenanntes Eltern-Kind-Zentrum – unter anderem mit dem Ziel, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Familiensituation in der Großstadt ergibt. Das Zentrum war tagsüber geöffnet; es gab einen „Minikindergarten“, Deutschkurse, ein offenes Spielzimmer, Kinderzeichenkurse und Ähnliches. Außerdem trafen sich dort die Pfadfinderinnen, und es fanden Kinderfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt. Das wollten sich die übrigen Eigentümer nicht gefallen lassen. Sie verlangten die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum.
Der BGH entschied jedoch, dass in einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ bezeichnet ist, durchaus ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden darf. Dies beruht auf der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz auf das Wohnungseigentumsrecht. Demnach sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen durch Kinder hervorgerufen werden – wie etwa auf Ballspielplätzen -, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung.
Hinweis: Wenn also in der Teilungserklärung ein „Laden mit Lager“ bezeichnet ist, darf dort künftig auch ein Eltern-Kind-Zentrum einziehen. Dass nicht die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum verlangt werden konnte, schließt Unterlassungsansprüche wegen einzelner besonders störender Handlungsweisen allerdings nicht aus.
Quelle: BGH, Urt. v. 13.12.2019 – V ZR 203/18
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Einem Irrtum zu unterliegen, ist durchaus menschlich. Doch die späte Einsicht kommt nur selten mit berechtigten Rückerstattungsforderungen einher, wie im Fall eines Wohnungseigentümers, den der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte.
Ein Eigentümer in einer größeren Wohnungseigentumsanlage ließ 2005 die einfach verglasten Holzfenster aus dem Januar 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen, wie es bereits andere Eigentümer vor ihm taten. Die Eigentümer waren dabei entsprechend der bisherigen Rechtsprechung des BGH davon ausgegangen, dass die Teilungserklärung rechtmäßig war. Und in der stand, dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen lassen müsse. Tatsächlich ist dieses aber eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, wie der BGH am 02.03.2012 geurteilt hatte (V ZR 174/11). Nun wollte der Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft über 5.000 EUR Kostenersatz erhalten – vergeblich.
Wohnungseigentümer haben gemeinschaftlich über Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Dem betroffenen Eigentümer ist es laut BGH dabei durchaus zuzumuten, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er hätte einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen können.
Hinweis: Ein Wohnungseigentümer, der Fenster seiner Wohnung erneuert hat, weil er irrtümlicherweise meinte, dies sei keine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat also keinen Anspruch auf Kostenersatz.
Quelle: BGH, Urt. v. 14.06.2019 – V ZR 254/17
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Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das geltende Recht nicht beachtet, kann es dafür Gründe geben. Doch was ist mit entsprechenden Beschlüssen? Sind sie nichtig oder nur (befristet) anfechtbar?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mussten aufgrund der Teilungserklärung die Kosten für Wärme und Warmwasser auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen ermittelt werden, also nach der Heizkostenverordnung. Als es schließlich Unstimmigkeiten gab, wurde auf einer Versammlung der Eigentümer beschlossen, einen Sachverständigen mit der Ermittlung bestimmter Kosten und zur Aufklärung zu beauftragen. Sofern sich durch dessen Gutachten keine neuen Erkenntnisse ergeben, sollte die Abrechnung nach der Wohnfläche erfolgen, also nicht nach den gesetzlichen Bestimmungen. Ein Eigentümer wurde durch die dann erfolgte Abrechnung auf Quadratmeterbasis besonders belastet. Dieser beantragte bei Gericht die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses. Der angefochtene Beschluss war aber nicht nichtig.
Zwar war der Beschluss nicht mit den Regeln der Heizkostenverordnung zu vereinbaren. Der Verstoß gegen § 7 Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung hatte hier jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge, sondern lediglich die Anfechtbarkeit. Die hätte jedoch binnen einer bestimmten Frist erfolgen müssen. Und da diese Anfechtung nicht fristgerecht erklärt worden war, kam es nicht mehr drauf an, ob ein Anfechtungsrecht überhaupt bestanden hatte.
Hinweis: Ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung sorgt also lediglich für die Anfechtbarkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses, nicht aber für dessen automatische Unwirksamkeit. Eine Anfechtung ist binnen Monatsfrist zu erklären.
Quelle: BGH, Urt. v. 22.06.2018 – V ZR 193/17
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Auch im Wohnungseigentumsrecht ist die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahmen erheblich – insbesondere für die Frage, wer die Kosten trägt.
Ein Mann war Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In seinem Eigentum befand sich ein in einem Hof der Wohnanlage stehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus. Darin verlief in einer Zwischendecke ein Wasserrohr der gemeinschaftlichen Heizungsanlage, das schließlich brach. Die Zwischendecke wurde daraufhin durchfeuchtet und hing durch. Der Mann beauftragte ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohrs und beseitigte die Beschädigungen an der Zwischendecke selbst. Für die Arbeiten verlangte er die Zahlung von etwas über 1.000 EUR.
Ob er die auch bekommt, ist noch nicht abschließend geklärt. Der Bundesgerichtshof (BGH) verwies die Angelegenheit zur Vorinstanz zurück und wies dabei darauf hin, dass nach der Teilungserklärung die Instandhaltung dem Sondereigentümer obliegt, während die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft ist. Der BGH konnte über diesen Fall noch nicht abschließend entscheiden, da nicht feststand, ob der Schaden durch eine Reparatur der Wasserleitung verursacht worden war. Ist der Schaden infolge der Instandhaltungsmaßnahme oder Instandsetzung eingetreten, erhält der Mann kein Geld. Er kann den Ersatz jener Kosten verlangen, die im Rahmen der Leitungsreparatur beim Öffnen und Wiederverschließen der Decke entstanden sind. Ein Ersatzanspruch besteht jedoch nicht, wenn die Zwischendecke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt war und ohnehin erneuert hätte werden müssen.
Hinweis: Wie es sich hier verhält, war für den BGH noch nicht zweifelsfrei klar. Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der geschädigte Mann als Kläger.
Quelle: BGH, Urt. v. 09.12.2016 – V ZR 124/16
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Jeder Wohnungseigentümer kann seine Wohnung grundsätzlich so nutzen wie es ihm beliebt. Zu beachten sind allerdings die Grenzen, die sich aus dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergeben. Über einen Fall der Vermietung einer Eigentumswohnung hatte das AG Wuppertal kürzlich zu entscheiden.
Der beklagten Wohnungseigentümerin gehörte eine Wohnung, die aus Räumen im Erdgeschoss und im Kellergeschoss bestand. Die Fläche betrug insgesamt 143 Quadratmeter. In der Teilungserklärung war die Wohnung auszugsweise so beschrieben: „Wohnung, bestehend aus a) im Kellergeschoss: 2 Hobbyräumen, 2 Keller sowie einem Wasch- und Trockenraum und b) im Erdgeschoss: 1 Wohn- und Essraum nebst Küche, einem Kinderzimmer, einem Schlafzimmer, Flur, Bad, WC (…)“.
Die Räume im Kellergeschoss waren von dem vorherigen Eigentümer – dem Kläger – selbst zur Wohnung ausgebaut worden. Es waren dort auch Küche und Badezimmer vorhanden. Diese Räume im Kellergeschoss waren als gesonderte Wohnung von 58 Quadratmetern vom Kläger an eine Mieterin vermietet worden. Als die Beklagte die Wohnung kaufte, bestand der Mietvertrag noch.
Nachdem die Mieterin dann aus den Kellerräumen ausgezogen war, wollte die Beklagte sämtliche Räume im Erd- und Kellergeschoss neu vermieten. Aus humanitären Gründen hatte sie sich dazu entschlossen, die Wohnung einer von der Stadt Wuppertal betreuten Familie aus Afghanistan zu überlassen. Hiergegen wandte sich der Kläger mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung. Er war der Ansicht, dass die Räume im Kellergeschoss zu Wohnzwecken nicht geeignet und die übrigen Räume im Erdgeschoss für acht Personen nicht groß genug seien.
Das AG Wuppertal (Urteil vom 1. Juli 2015 – 91b C 56/15) hat den Antrag des Klägers zurückgewiesen.
Zunächst bestand für die Sache bereits keine Eilbedürftigkeit im einstweiligen Verfügungsverfahren mehr, weil die Familie aufgrund der heftigen Proteste des Klägers vor Ort die Wohnung gar nicht mehr beziehen wollten.
Das Gericht stellte allerdings fest, dass die beabsichtigte Vermietung ansonsten zulässig gewesen wäre.
Zunächst wies das Gericht auf eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschluss vom 09. Februar 1994 – 2Z BR 7/94 –) hin. Dieses hatte entschieden, dass die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern sich im zulässigen Rahmen hält, wenn in etwa ein Richtwert von zwei Personen je Zimmer eingehalten wird und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 qm vorhanden ist.
Das war auch vorliegend der Fall, da von einer Fläche von 143 Quadratmetern auszugehen war.
Das Gericht bewertete auch die Räume im Erdgeschoss als Teil der Wohnung. In der Teilungserklärung waren diese ausdrücklich als Bestandteil der Wohnung und nicht als bloßes „Teileigentum“, d.h. nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume (§ 1 Abs. 3 WEG), ausgewiesen. Zudem war es jedem Eigentümer laut Teilungserklärung ausdrücklich gestattet, seine Räume nach Belieben zu nutzen und auch die innere Aufteilung zu ändern.
Sofern es sich bei den Kellerräumen allerdings um Teileigentum gehandelt hätte, wäre die dauernde Überlassung zu Wohnzwecken tatsächlich unzulässig gewesen. Kürzlich hat der Bundesgerichtshof nochmals klargerstellt, dass eine Nutzung von Nebenräumen („Hobbyräume“ u.ä.) zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn dadurch die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert wird (BGH, Urteil vom 08. Mai 2015 – V ZR 178/14 –). Das war hier aber nicht der Fall.
Im Fall des AG Wuppertal hatte der Kläger zudem auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, indem er sich – nachdem er die Kellerräume selbst zur Wohnung ausgebaut und vermietet hatte – nun darauf berief, dass diese Räume zu Wohnzwecken angeblich ungeeignet wären.
Es sei hier abschließend jedoch darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Urteil um eine Einzelfallentscheidung handelt, die sich nicht ohne weiteres auf ähnliche Fälle übertragen lässt. Insbesondere kommt es immer darauf an, wie die Räume in den Aufteilungsplänen und in der Teilungserklärung bezeichnet sind und welche Zweckbestimmung vorliegt. Es existiert eine umfangreiche Rechtsprechung zu den verschiedensten Fallkonstellationen. Nicht nur bei Wohnnutzung, sondern vor allem auch bei gewerblichen Räumlichkeiten muss genau geprüft werden, ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist. Beispielsweise darf ein „Laden“ nicht unbedingt auch für Gastronomie (Pizza- und Döner-Laden mit Ausschank) genutzt werden wie im vergangenen Jahr das Amtsgericht München entschieden hat (AG München, Urteil vom 26. Juni 2014 – 483 C 2983/14 WEG). Es kann daher nur dringend empfohlen werden, dass sich Betroffene vor einer beabsichtigten Nutzungsänderung oder auch zur Abwehr störender Nutzungen von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.
Thema: Wohnungseigentumsrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal