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Schlagwort: Urteil

Mietspiegel-Urteil: Nicht nur für Berliner Mieter und Vermieter wichtig

Die meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels berechnet. Was aber, wenn der Mietspiegel gar nicht ordnungsgemäß entstanden ist?

Mieter eines Berliner Hauses sollten die Zustimmung zur Erhöhung ihrer monatlichen Kaltmiete erklären. Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt waren

  • die wohnungsbezogene Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Onlinerechner der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung des Landes Berlin,
  • die Berechnung der Kappungsgrenze sowie
  • ein Gutachten.

Auf Grundlage des Gutachtens hatte der Vermieter die nun geforderte Miete festgesetzt. Als die Mieter sich weigerten, der Mieterhöhung zuzustimmen, zog der Vermieter vor Gericht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der zugrunde gelegte Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war. Ihm kam daher weder eine sogenannte gesetzliche Vermutungswirkung zu noch konnte er als sogenannter einfacher Mietspiegel verwendet werden. Trotzdem hatten die Mieter Pech. Denn durch die Einholung eines weiteren Gutachtens wurde offensichtlich, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet als auch die geforderte Miete angemessen war.

Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch eine „Umdeutung“ in einen einfachen Mietspiegel ist nicht möglich. Das hat nicht nur Auswirkungen auf Berliner Mieter, auch in anderen Städten sollten die Mietspiegel geprüft werden. Das Urteil zeigt außerdem, dass Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nicht nur auf Mietspiegel, sondern auch auf Sachverständigengutachten zurückgreifen können.

Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 – 235 C 133/13

Thema: Mietrecht

Barunterhaltsanspruch: Erst schwerwiegende Gründe ermöglichen Volljährigen den finanzierten Auszug

Auseinandersetzungen zwischen Eltern und Kindern sind unvermeidbar. Eskaliert die Situation, sind insbesondere volljährige Kinder oft der Meinung, sie könnten aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und die Eltern müssten ihnen Unterhalt zahlen. Ganz so einfach ist es aber nicht.

Mit Eintritt der Volljährigkeit können Eltern ihren Kindern nicht mehr vorschreiben, wo sie wohnen. Will ein Kind beispielsweise gegen den Willen der Eltern mit Freund oder Freundin zusammenleben, können die Eltern diesen Auszug nicht verhindern.

Das bedeutet aber nicht, dass die Eltern für den Unterhalt des Kindes aufkommen müssen. Eltern haben auch bei volljährigen Kindern das Bestimmungsrecht, in welcher Art sie den von ihnen geschuldeten Unterhalt gewähren. Sie können dem Kind anbieten, weiterhin zu Hause zu leben, um dort alles zu erhalten, was für den Unterhalt benötigt wird. Entsprechend können sie sich auch weigern, nach einem ungewollten Auszug den Unterhalt stattdessen in Form von Unterhaltszahlungen zu leisten.

Dieses Wahlrecht besteht nur dann nicht, wenn schwerwiegende Gründe ein Zusammenleben von Eltern und Kind unzumutbar machen. Das ist aber dann nicht der Fall, wenn sich Eltern mit ihren Kindern darüber streiten, welche Pflichten ein Kind im elterlichen Haushalt übernehmen soll. Ist jedoch eine tiefgreifende Entfremdung zwischen den Generationen eingetreten, kann das Kind von den Eltern verlangen, die Entscheidung zum Auszug hinzunehmen und Unterhalt durch Überweisungen auf ein Konto zu leisten.

Hinweis: Die Anforderungen an einen Barunterhaltsanspruch bei Auszug sind hoch. In jedem Fall ist es geboten, alle deeskalierenden Möglichkeiten zu nutzen, um eine Entfremdung zwischen Eltern und Kind zu verhindern.

Quelle: OLG Karlsruhe, Beschl. v. 23.01.2015 – 2 UF 276/14

BGH kippt Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den sog. Schönheitsreparaturen nunmehr wesentlich geändert und positioniert sich noch weiter mieterfreundlich.


Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags renovieren und sie auch in renoviertem Zustand wieder übergeben muss. Für den Fall, dass die Renovierung bei Übergabe noch nicht fällig ist, enthalten die meisten Mietverträge zudem die Klausel, dass dann ein Teil der Renovierungskosten an den Mieter zu zahlen ist (sog. Abgeltungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel). Dies galt bislang grundsätzlich unabhängig davon, ob die Wohnung anfangs renoviert war oder nicht.

Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass der Mieter die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags renovieren und sie auch in renoviertem Zustand wieder übergeben muss. Für den Fall, dass die Renovierung bei Übergabe noch nicht fällig ist, enthalten die meisten Mietverträge zudem die Klausel, dass dann ein Teil der Renovierungskosten an den Mieter zu zahlen ist (sog. Abgeltungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel). Dies galt bislang grundsätzlich unabhängig davon, ob die Wohnung anfangs renoviert war oder nicht.

Der BGH hat nunmehr jedoch entschieden (BGH, Urteile v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13), dass eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist; zudem ist auch eine Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nach den Entscheidungen vom 18.03.2015 nicht mehr fest.

Im Einzelnen:

  • Im Verfahren VIII ZR 185/14 hat der BGH eine Klage auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist nach Auffassung des BGH unwirksam, denn bei Mietbeginn waren in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellte in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
      
  • Im Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei komme es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
      
  • In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Der BGH hat entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Im Ergebnis müssen Mieter keine Endrenovierung mehr durchführen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Vermietern ist zu empfehlen, für Wohnungen, die unrenoviert übergeben werden, den Mietern einen „angemessenen Ausgleich“ zu gewähren, etwa einen Mietnachlass.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter, wenn er zu Schönheitsreparaturen nach dem oben Gesagten nicht wirksam verpflichtet worden ist, von seinem Vermieter verlangen, dass dieser die Wohnung renoviert. Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter ihn – notfalls durch Klage – verpflichten, seine Instandhaltungspflicht zu erfüllen. Denn nach dem Gesetz ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Autor: Matthias Juhre, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Arbeitsgerichtsbarkeit

Arbeitsgerichtsbarkeit

Die Zuständigkeit der Arbeitsgerichte

Im Arbeitsleben gibt es zahlreiche Anlässe, die zu einem Streit führen können:

  • Da sind vor allem die vielen Fälle, in denen das Arbeitsverhältnis fristlos oder fristgemäß gekündigt wird und die Arbeitnehmerseite die Kündigung für unwirksam hält.
  • Da sind die Fälle, in denen die Arbeitnehmerseite eine vereinbarte Befristung für unwirksam hält.
  • Da wird eine Entgeltabrechnung nicht akzeptiert, weil vermutet wird, sie sei nicht korrekt, oder die Zahlung des Entgeltes bleibt aus.
  • Da wird bei Ausübung der Arbeit dem Betrieb ein Schaden zugefügt, dessen Erstattung verlangt wird.
  • Oder es besteht Streit darüber, ob ein Betriebsrat wirksam gewählt worden ist.
  • Oder der bestehende Betriebsrat macht bei betrieblichen Maßnahmen der Arbeitgeberseite Mitbestimmungsrechte geltend.

Lassen sich Konflikte im Arbeitsleben nicht gütlich beilegen, können die Arbeitsgerichte angerufen werden.

Die Verhandlung 

Liegt die erhobene Klage dem Gericht vor, dann bestimmt dieses einen baldigen Termin zur Güteverhandlung. Die Güteverhandlung findet vor der oder dem Berufsrichter/in (Vorsitzende/r) statt. Hierbei wird der Sachverhalt mit den Parteien erörtert, auf wichtige rechtliche Gesichtspunkte und die richtige Antragstellung hingewiesen und versucht, eine gütliche Einigung der Parteien zu erreichen.

Kommt es nicht zu einer Einigung, so weist die oder der Vorsitzende die Parteien darauf hin, was sie noch vortragen müssen. Sodann wird ein weiterer Termin zur Verhandlung des Rechtsstreites vor der Kammer bestimmt. Das ist der Termin, in dem die Streitsache förmlich verhandelt und vom Gericht entschieden werden soll.

Die Kammer besteht aus einer oder einem Berufsrichter/in (Vorsitzende/r) und zwei ehrenamtlichen Richterinnen oder Richtern als Beisitzer. Von diesen kommt jeweils eine(r) aus dem Kreis der Arbeitnehmer/innen und eine(r) aus dem Kreis der Arbeitgeber/innen.

In der Kammerverhandlung wird der Sach- und Streitstand noch einmal eingehend erörtert. Wenn Tatsachen zwischen den Parteien streitig sind, die für die rechtliche Entscheidung von Bedeutung sind, werden Beweise erhoben, z.B. Zeugen vernommen.

Das Urteil

Auch in der Verhandlung vor der Kammer ist eine gütliche Einigung von Gesetzes wegen anzustreben. Kommt sie nicht zustande, verkündet die Kammer eine Entscheidung.

Die Entscheidung wird mündlich begründet, wenn die Parteien noch bei der Verkündigung anwesend sind. Die eingehende schriftliche Begründung kann dem später zugestellten Urteil oder Beschluss entnommen werden.

Das Beschlussverfahren 

Das Beschlussverfahren ist ein besonders Verfahren, das vor allem für Streitigkeiten bei der Anwendung des Betriebsverfassungsgesetzes vorgesehen ist. Hier ist z.B. zu entscheiden, welches Recht der Betriebsrat hat oder welche Befugnisse einzelnen Betriebsratsmitgliedern zustehen, z.B. zu Mitbestimmungsfragen. Das Beschlussverfahren endet nicht mit einem Urteil, sondern mit einem Beschluss.

Die Rechtsmittel

Das Landesarbeitsgericht ist die zweite Instanz. Es verhandelt und entscheidet über Berufungen und Beschwerden.

Gegen ein Urteil des Arbeitsgerichts kann die unterlegene Partei Berufung beim Landesarbeitsgericht einlegen, wenn diese durch das Arbeitsgericht zugelassen wurde oder wenn in vermögensrechtlichen Streitigkeiten der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,- EUR übersteigt oder wenn es sich um eine Rechtsstreitigkeit über das Bestehen, Nichtbestehen oder die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses handelt. Die Berufung muss von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder von einer Vertreterin oder einem Vertreter der Gewerkschaft oder des Arbeitgeberverbandes erhoben werden.

An der Berufungsverhandlung wirken ebenfalls ein/e Berufungsrichter/in und zwei ehrenamtliche Richter/innen als Beisitzer/innen mit. Auch hier wird der Sach- und Streitstand – auch mit dem Ziel einer gütlichen Einigung der Parteien – nochmals erörtert. Gegen ein Urteil des Landesarbeitsgerichts ist u.a. bei Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung die Revision an das Bundesarbeitsgericht möglich. Sie muss vom Landesarbeitsgericht ausdrücklich im Urteil zugelassen sein. Gegen einen Beschluss des Landesarbeitsgerichts im Beschlussverfahren kann Rechtsbeschwerde beim Bundesarbeitsgericht eingelegt werden, sofern das Landesarbeitsgericht diese zugelassen hat.

Güterichterverfahren

Sowohl vor den Arbeitsgerichten als auch vor den Landesarbeitsgerichten besteht mit Einverständnis beider Parteien die Möglichkeit des Güterichterverfahrens. In diesem Verfahren kann eine Mediation als alternative Konfliktlösungsmöglichkeit durchgeführt werden.

Die Kosten 

Das Beschlussverfahren ist gerichtskostenfrei. Kosten für Verfahrensbevollmächtigte müssen die Beteiligten selbst tragen, wobei der Betriebsrat in der Regel die Erstattung der Kosten vom Arbeitgeber verlangen kann.

Die Kosten für das Urteilsverfahren sind allgemein ermäßigt; Kostenvorschüsse werden nicht erhoben. Unabhängig vom Ausgang des Verfahrens hat vor dem Arbeitsgericht jede Partei die Kosten für ihren Rechtsanwalt selbst zu zahlen. Entstehende Rechtsanwaltsgebühren werden also nicht von der unterlegenen Partei erstattet. Vergleiche, mit denen der Rechtsstreit vollständig und nicht nur teilweise beendet wird, führen zum Wegfall von Gerichtsgebühren.

Unsere spezialisierten Rechtsanwälte und Fachanwälte vertreten Sie bundesweit vor allen Arbeitsgerichten, zweitinstanzlich vor allen Landesarbeitsgerichten sowie in der Revision vor dem Bundesarbeitsgericht.

Rainer Tschersich

Rainer Tschersich

T. 0202-38902-12

Arbeitsrecht
  • Rechtsanwalt Peter Kania

    Peter Kania

  • Rechtsanwalt Rainer Tschersich

    Rainer Tschersich

  • Kati-Kirschstein-Rechtsanwältin

    Kati Kirschstein

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