Nicht erst seit dem aktuellen Flüchtlingsaufkommen sind einige Städte und Gemeinden dazu übergegangen, Wohnraum zu beschlagnahmen. Auch 2015 wurde dieses Prozedere angewendet. Das Oberlandesgericht Hamm (OLG) musste im folgenden Fall jedoch klare Grenzen setzen, an die sich auch Städten und Gemeinden zu halten haben, was Folgekosten der vorübergehenden Nutzung angeht.
Mieterhöhungsbegehren scheiten oftmals an Formfragen, was naturgemäß die Mieter erfreut. Doch im folgenden Fall musste der Bundesgerichtshof (BGH) den beiden Vorinstanzen und somit vor allem auch der Ansicht der beklagten Mieter widersprechen. Denn wenn dem Schreiben zur Mieterhöhung kein Mietspiegel beigefügt ist, auf den sich der Vermieter beruft, ist das noch lange kein Grund, das Mieterhöhungsbegehren als ungültig abzutun.
Stellt ein Vermieter ein Mieterhöhungsbegehren, wedelt er zumeist mit dem vorhandenen Mietspiegel als Berechtigung für sein Ansinnen. Darf ein Gericht trotz eines solchen vorliegenden Mietspiegels dennoch ein Sachverständigengutachten zur Miethöhe einholen? Diese Frage wurde im mietentechnisch heiß umkämpften Ballungsgebiet Berlin aufgeworfen und konnte erst durch den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe abschließend beantwortet werden.
Mieter und Vermieter stritten um eine Mieterhöhung. Dem zuständigen Landgericht (LG) lag zwar der Berliner Mietspiegel vor – auf Berufung der Mieter holte es dennoch zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Gegen diese Vorgehensweise zog der Vermieter vor den BGH.
Der BGH stellte sich allerdings in dieser Frage hinter das LG. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.
Hinweis: Rechtsstreite um die Miethöhe könnten sich nach diesem Urteil verteuern. Natürlich ist es viel billiger, wenn das Gericht einfach einen Mietspiegel zugrunde legt, als wenn die Miethöhe erst durch ein Sachverständigengutachten festgelegt wird. Wehren können sich die Beteiligten gegen ein solches Vorgehen allerdings nicht.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.05.2021 – VIII ZR 93/20
Der folgende Mietfall hat es in sich. Hier stritt eine Berliner Mieterin um die Rückzahlung der ihrer Meinung nach gemäß Mietenbegrenzungsverordnung zu viel gezahlten Miete. Die Vermieterin jedoch bezog sich auf die Vormiete – und genau diese Bezugnahme war der Knackpunkt des folgenden Falls, der erst vor dem Bundesgerichtshof (BGH) endgültig geklärt wurde.
Die betreffende Wohnung liegt nach der am 01.06.2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Jene 76 Quadratmeter waren bereits zu einer Nettokaltmiete von 950 EUR zu Wohnzwecken und danach zwischenzeitlich aufgrund eines Gewerberaummietvertrags für eine Gesamtmiete von 900 EUR zur Büronutzung vermietet worden. Die jetzige Mieterin, die seit Mai 2016 darin für ebenfalls 950 EUR wohnte, meinte nun jedoch, dass die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete von 8,27 EUR pro Quadratmeter um mehr als 10 % übersteige und die ursprüngliche Mietpreisvereinbarung deshalb unwirksam sei. Sie verlangte daher die anteilige Mietrückzahlung und berief sich dabei auf § 556e Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch: „Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.“
Der BGH sah das letztinstanzlich ähnlich. Dass die Vermieterin die vereinbarte Nettokaltmiete von 950 EUR in gleicher Höhe bereits im „vorletzten“ Mietverhältnis vereinbart hatte, stünde den Ansprüchen der Klägerin nicht entgegen. Dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet war, führe nämlich nicht dazu, dass nunmehr die von der vorletzten Mieterin geschuldete Miete als die „Vormiete“ anzusehen sei. Vielmehr ist der „vorherige Mieter“ ausschließlich der (direkte!) Mietvorgänger – sofern diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet worden war. Deshalb könne sich der Vermieter weder auf das Gewerbemietverhältnis noch auf das Vorvormietverhältnis berufen.
Hinweis: Eine Überprüfung der geforderten Miete kann für Mieter sehr sinnvoll sein. Aber auch Vermieter sollten im Vorfeld klar wissen, welche Miete sie verlangen dürfen.
Quelle: BGH, Urt. v. 19.08.2020 – VIII ZR 374/18
| Thema: | Mietrecht |
Wenn einem Bürger ein Schaden aufgrund eines Gesetzes entsteht, stellt sich die Frage, ob der Staat dafür haften muss. Die Beantwortung eben jener Frage war Aufgabe des Landgerichts München (LG). In dem Fall machte ein Inkassodienstleister Ansprüche zweier Mieter gegen den Freistaat Bayern geltend.
Die Wohnung der Mieter lag in München im Geltungsbereich der sogenannten Mietpreisbremse. Diese war jedoch nach einem Urteil des LG nichtig. Die Mieterin behauptete nun, die Miete, die sie zahle, würde 42 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Da die Mietpreisbremse nicht greife, könnten die Mieter diese überhöhte Miete vom Vermieter nun nicht mehr zurückverlangen – und das liege allein an der nichtigen Verordnung. Der Freistaat Bayern hafte deshalb für den entstandenen Schaden, weil er eine nichtige Verordnung erlassen habe.
Die Klage wurde vom LG jedoch abgewiesen. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Staat für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Hinweis: Den Staat in Regress zu nehmen, ist nie einfach. Das gilt erst recht, wenn es um den Erlass eines fehlerhaften oder unwirksamen Gesetzes geht.
Quelle: LG München I, Urt. v. 21.11.2018 – 15 O 19893/17
| Thema: | Mietrecht |
Bei Mieterhöhungen stellt sich stets die Frage des Werts der Mietwohnung. Inwieweit hierbei eine hochwertige Einbauküche zu berücksichtigen ist, war in der Klärung hier schließlich Sache des Bundesgerichtshofs (BGH)
Mieter hatten vor vielen Jahren eine Wohnung samt Einbauküche gemietet, die dann allerdings mit Zustimmung der Vermieter auf Kosten der Mieter gegen eine neue Küche ausgetauscht wurde. Dann verlangten die Vermieter ca. zehn Jahre später die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Erhöhung sei deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.
Das sah der BGH jedoch völlig anders. Die Mieterhöhung war nur zu einem geringen Teil gerechtfertigt. Die von den Mietern auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche war als vermieterseitige Ausstattung nicht zu berücksichtigen. Denn eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Dabei war hier auch unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Vermieter hatten der Entfernung der alten Küche zugestimmt.
Hinweis: Eine vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Küche bleibt demnach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn der Vermieter die Küche selbst hat einbauen lassen.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.10.2018 – VIII ZR 52/18
| Thema: | Mietrecht |
Mit der Mietpreisbremse soll die Anhebung der Mieten verringert werden. Die Landesgesetzgeber dürfen für bestimmte Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt festlegen, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigt. Doch ganz so einfach, wie es sich manche Gesetzgeber gemacht haben, geht das Ganze wohl nicht.
Ein Mann hatte im Jahr 2016 eine Wohnung in Frankfurt am Main gemietet. Dann war ihm die Miete doch zu hoch, so dass er klagte. Die Wohnung lag in einem entsprechenden Gebiet, in dem die Mietpreisbremse nach einer Verordnung des Landesgesetzgebers galt. Aber: Die hessische Mietbegrenzungsverordnung ist nicht ordnungsgemäß begründet worden und daher unwirksam. Denn nach dem Gesetz ist zwingend eine Begründung durch die Landesregierung erforderlich, an der es hier fehlte. Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bedürfen einer sorgsamen Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme, um auf diese Weise den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen.
Hinweis: Wieder einmal wurde eine sogenannte Mietpreisbremse für rechtswidrig erklärt. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wird wohl nur eins helfen, nämlich die Anreize für den Wohnungsbau zu erhöhen.
Quelle: LG Frankfurt a.M., Urt. v. 28.03.2018 – 2-11 S 183/17
| zum Thema: | Mietrecht |
Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Praxis alles andere als einfach, es sei denn, es kann auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden.
Eine Eigentümerin klagte gegen ihre Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Mieter waren allerdings der Auffassung, dass sie bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen würden und deshalb keine Erhöhung in Betracht käme. Die Mieter hatten den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2015 als Schätzgrundlage herangezogen. Das Problem des Falls bestand darin, dass es sich bei diesem Mietspiegel ursprünglich um einen qualifizierten Mietspiegel gehandelt hatte.
Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen. Zwar wurde im Berliner Fall der qualifizierte Mietspiegel von mehreren Gerichten als fehlerhaft eingestuft – aber wie es in der Rechtsprechung dem Laien oftmals merkwürdig anmutet: Zweifel an der Richtigkeit selbst dieses fehlerhaften Mietspiegels konnte das Gericht prinzipiell nicht erkennen. Daher erfuhr der Mietspiegel in diesem Fall keine generelle Ungültigkeit, jedoch eine Degradierung von „qualifiziert“ auf „einfach“. Für die Beklagten in diesem Fall unerheblich, da ihnen selbst dieser einfache Mietspiegel Recht gab: Ihm entsprechend würde die ortsübliche Vergleichsmiete durch die verlangte Mieterhöhung überschritten. Daher konnte die Vermieterin diese auch nicht durchsetzen.
Hinweis: Ein unwirksamer qualifizierter Mietspiegel kann also als einfacher Mietspiegel berücksichtigt werden.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 31.08.2016 – 65 S 197/16
Thema: Mietrecht
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