Schlagwort: Vertragsabschluss

Kautionsrückzahlung: Betriebskostennachforderungen dürfen nach Verjährung nicht mehr verrechnet werden

Vermieter, die bislang meinten, dass eine Aufrechnung der Mietkaution auch mit verjährten Forderungen noch möglich ist, sollten diesem Urteil ihre ganz besondere Aufmerksamkeit widmen.

Ein Mieter hatte bei Vertragsabschluss eine Kaution von knapp über 700 EUR beim Vermieter hinterlegt. Dieses Mietverhältnis endete im Mai 2009, wobei noch mieterseitige Betriebskostennachzahlungen aus den Jahren 2006 bis 2009 von knapp 1.000 EUR ausstanden. Ende des Jahres 2012 klagte der Mieter die Rückzahlung seiner Kaution ein. Der Vermieter erhob daraufhin seinerseits Anfang 2013 eine entsprechende Widerklage auf die Zahlung der ausstehenden 1.000 EUR – allerdings zu spät.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird laut Gericht erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist, spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Zu diesem Zeitpunkt – hier also ab Ende November 2009 – standen dem Vermieter noch die genannten Betriebskostennachforderungen; er hätte diese Forderungen mit der Kaution verrechnen können.

Die vom Vermieter erst im Jahr 2013 erhobene Widerklage konnte den Eintritt der Verjährung wegen der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 allerdings nicht mehr verhindern. Da die Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters nach § 216 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wiederkehrende Leistungen sind, ist es ihm verwehrt, wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen auf die Kaution zurückzugreifen.

Hinweis: Ein zeitnahes Abrechnen ist eben doch das Beste und beseitigt schnell Unklarheiten.

Quelle: BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII ZR 263/14
Thema: Mietrecht

Gewerbemiete: Mündlich zugesicherte Kundenfrequenz berechtigt nicht zur späteren Minderung

Die Minderungsrechte von Mietern sind vielfältig, sowohl für gewerbliche als auch private Mieter.

Ein gewerblicher Mieter hatte in einem neu eröffneten Einkaufszentrum Ladenflächen angemietet. Angeblich war ihm mündlich bei Vertragsabschluss zugesichert worden, dass unter anderem an Samstagen mit 25.000 Besuchern gerechnet wird. Der Mietvertrag enthielt solche Zahlen allerdings nicht. Als die Kunden ausblieben, zahlte der Mieter auch keine bzw. nur eine reduzierte Miete. Diese klagte der Vermieter ein, und so landete die Angelegenheit vor dem Oberlandesgericht Koblenz. Dieses entschied eindeutig, dass Ansprüche von Mietern nur dann bestehen würden, wenn eine bestimmte Kundenfrequenz auch vertraglich zugesichert wurde. Das war vorliegend nicht der Fall.

Hinweis: Möchten Gewerbetreibende eine ganz bestimmte Quote an Kunden erreichen, kann und sollte dieses im Mietvertrag festgehalten werden. Andernfalls dürften in aller Regel keine Minderungsansprüche bestehen.


Quelle: OLG Koblenz, Beschl. v. 14.04.2015 – 5 U 1483/14

Thema: Mietrecht