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Schlagwort: Wohnraummiete

Mietrecht: Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung zu Betriebskostenabrechnungen

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der Rechenschritte bedarf es nicht.

In einer weiteren Frage hat der BGH innerhalb weniger Jahre seine Rechtsprechung geändert, diesmal im Bereich der Betriebskosten.

Eine Abrechnung muss, damit sie formell ordnungsgemäß ist, einige Mindestangaben enthalten, darunter die Angabe der Gesamtkosten, die dann anteilig auf den Mieter umgelegt werden.

Problematisch ist diese Angabe, wenn die Gesamtkosten vom Vermieter kommentarlos „bereinigt“ werden, weil diese nicht umlagefähig sind (Beispiele: Hausmeisterkosten, aus denen die Vergütung für Instandsetzungsarbeiten herausgekürzt wurde, Vorwegabzüge bei gemischter gewerblicher und Wohnraumnutzung der Liegenschaft).

Bislang hatte der BGH in solchen Fällen „bereinigter“ Gesamtkosten entschieden, dass die Abrechnung formell unwirksam ist.

Wichtig ist dies für die Frage, ob die dem Mieter übersandte Abrechnung die Jahresfrist wahrt. Nach deren Ablauf kann der Vermieter nämlich keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB).

In seiner ersten diesbezüglichen Entscheidung lautete es noch: „Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind“ (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06 –, juris).

In einer weiteren Entscheidung bekräftigte der BGH diese Rechtsauffassung ausdrücklich (BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13 –, Rn. 14, juris).

Daran hält der BGH nun nicht mehr fest.

Es gilt vielmehr (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15 –, juris):

„Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“

Demnach darf der Vermieter die Gesamtkosten bereits in „bereinigter“ Form in die Abrechnung einstellen. Er muss nicht mehr offen legen, welchen Kostenanteil er bereits vorher abgezogen hat. Eine insofern fehlende Erläuterung macht die Abrechnung nicht bereits formell unwirksam.

Der BGH begründet dies damit, dass er bereits in anderen Betriebskostenfragen die formellen Anforderungen herabgesetzt hat. Auch solle sich der Verwaltungsaufwand für Vermieter in Grenzen halten und die Abrechnung für Mieter nicht mit zu vielen Details belastet werden.

Die Frage, ob der Vorwegabzug richtig war, ist nur noch eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung seine Einwendungen vorzubringen. Hierfür hat er das Recht, die Abrechnungsbelege beim Vermieter einzusehen.

Die neue Rechtsprechung hat die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung nochmals herabgesetzt. Vermieter können hiervon profitieren, da die Abrechnung einfacher wird und dem Mieter eine Möglichkeit genommen wird, aufgrund eines formellen Fehlers die Nachzahlung zu verweigern.

Mieter sollten für Einwendungen unbedingt auf die Jahresfrist achten. Diese beginnt nun auch dann, wenn unvollständige Gesamtkosten in der Abrechnung auftauchen.

Angesichts der häufig wechselnden BGH-Rechtsprechung bleibt es dabei, dass – egal ob auf Vermieter- oder Mieterseite – im Streitfall fachlich qualifizierte Beratung angezeigt ist.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal