Skip to main content

Schlagwort: Wohnraummietrecht

Eigenbedarf nicht umgesetzt: Trägt der Vermieter keine plausiblen Gründe für Planänderungen vor, wird es für ihn teuer

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Eigenbedarf nicht umgesetzt: Trägt der Vermieter keine plausiblen Gründe für Planänderungen vor, wird es für ihn teuer

Im Wohnraummietrecht benötigt der Vermieter einen Grund für eine Kündigung. Häufig ist das der Eigenbedarf. Was aber, wenn eben dieser nur vorgeschoben wird und tatsächlich gar nicht besteht?

Ein Mieter erhielt die Kündigung seiner Wohnung mit der Begründung, dass ein neuer Hausmeister benötigt werde, der dort einziehen sollte. Nach einer Räumungsklage schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Nach seinem Auszug bezog allerdings nicht ein Hausmeister, sondern eine Familie die Wohnung. Deshalb klagte der Mieter nun wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete für die neue Wohnung ein – knapp 26.000 EUR.

Der Bundesgerichtshof verwies die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück. Setzt ein Vermieter den zunächst behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht einer Täuschung nahe. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter die Darlegung zuzumuten, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das hatte hier der Vermieter allerdings (noch) nicht getan. Allein der Vortrag, der angebliche Hausmeister habe es sich anders überlegt und mitgeteilt, die Wohnung komme für ihn nicht infrage, reichte nicht aus.

Hinweis: Das vorinstanzliche Gericht muss also nochmals verhandeln. Der Vermieter wird genaue Angaben machen müssen, weshalb der ursprüngliche Mieter nicht eingezogen ist. Gelingt ihm das nicht, wird der Mieter seinen Schadensersatz erhalten.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 44/16
Thema: Mietrecht

Kündigungsausschluss im Mietrecht: Formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag gilt bis zu einem Zeitraum von vier Jahren

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Kündigungsausschluss im Mietrecht: Formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag gilt bis zu einem Zeitraum von vier Jahren

Seitdem im Wohnraummietrecht Befristungen praktisch unmöglich sind, wird immer häufiger zum vereinbarten Kündigungsausschluss gegriffen.

In einem Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte hatten die Parteien handschriftlich vereinbart, dass beide für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichteten. Die Kündigung sollte erstmals zum Ablauf des Zeitraums mit der vertraglichen Frist zulässig sein. Die Mieter kündigten trotzdem vorher und stellten die Mietzahlungen ein. Der Vermieter berief sich natürlich auf den Kündigungsausschluss, hielt die Kündigung somit für unwirksam und klagte erfolgreich seine Mieten ein.

Der Bundesgerichtshof beschloss, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Vorliegend war die ordentliche Kündigung aber erstmals zum Ablauf des Vierjahreszeitraums zulässig. Daher waren die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden, konnten jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Der Kündigungsausschluss war daher rechtmäßig, die Kündigung der Mieter dementsprechend nicht, weshalb der Vermieter seine Klage auf die Zahlung der Mieten gewann.

Hinweis: Ein vertraglicher Kündigungsausschluss sollte sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter wohl durchdacht sein. Vier Jahre können eine lange Zeit sein, in der eine Kündigung und damit eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht kommen.

Quelle: BGH, Beschl. v. 23.08.2016 – VIII ZR 23/16
Thema: Mietrecht

GbR ist keine Vermietermehrheit: Eigenbedarfskündigungen durch Gesellschafter wird der Riegel vorgeschoben

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu GbR ist keine Vermietermehrheit: Eigenbedarfskündigungen durch Gesellschafter wird der Riegel vorgeschoben

Eigenbedarf kann nicht jeder als Kündigungsgrund geltend machen.

Im Wohnraummietrecht muss ein Vermieter für eine Kündigung einen Grund haben – dieser kann z.B. geltend gemachter Eigenbedarf sein. In dem hier entschiedenen Fall war das Gebäude nicht etwa durch eine Privatperson, sondern durch ein Unternehmen – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aus dem Immobilienbereich – erworben worden. Einer der Gesellschafter hatte daraufhin Eigenbedarf zugunsten seiner Tochter angemeldet und dem Wohnungsmieter das seit 1985 bestehende Mietverhältnis gekündigt.

Das Landgericht München I (LG) hat jedoch die Räumungsklage abgewiesen und widerspricht damit eindeutig dem Bundesgerichtshof, der den Kauf durch eine GbR mit dem Erwerb durch eine sogenannte einfache Vermietermehrheit gleichsetzt, der solche Eigenbedarfskündigungen durchaus zustehen. Das LG sieht diese Vergleichbarkeit als praxisfern an, da die besonderen Konstellationen einer GbR die Mieterrechte erheblich beschneiden können. Eine solche Form des Eigenbedarfs der Gesellschafter ist nicht mit dem gesetzlichen Schutzzweck vereinbar, der Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis bewahren soll.

Hinweis: Eine GbR kann nach dieser Entscheidung grundsätzlich keinen Eigenbedarf zugunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen geltend machen.

Quelle: LG München I, Urt. v. 07.10.2015 – 14 S 2969/15
Thema: Mietrecht