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Schlagwort: Wohnungseigentumsanlage

Bestehende Rauchwarnmelder: Wohnungseigentümergemeinschaft darf Einheitlichkeit bei Einbau und Wartung beschließen

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Neue Vorschriften führen naturgemäß immer zu Fragen. Das zeigt auch das Thema Rauchmelder, das bereits viele Gerichte beschäfigt hat. Im folgenden Fall war der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage beschäftigt, wie einheitlich die hierzu entsprechende Bauordnung in einer Wohnungseigentumsanlage durch die Eigentümer einzuhalten ist.


Nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen besteht eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Dieser Verpflichtung kam eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch nach: Sie beschloss die Installation und die Wartung und Kontrolle für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Allerdings hatten einige Eigentümer ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Sie klagten daher gegen den Beschluss der WEG – jedoch erfolglos.

Nach Ansicht des BGH durften die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasste auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Der Beschluss entsprach auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Durch die einheitliche Anschaffung und Regelung von Wartung und Kontrolle konnte die WEG sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Eigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit sowie zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist.

Hinweis: Besteht also eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern, kann eine WEG den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Das gilt auch, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen die Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Quelle: BGH, Urt. v. 07.12.2018 – V ZR 273/17

Thema: Mietrecht

Mitbestimmung der Miteigentümer: Auch Wohnungseigentümer dürfen aus Lauben nicht einfach Gartenhäuser machen

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Dass der Frömmste nicht in Frieden leben kann, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt, liegt oftmals daran, dass es an einer Vorabklärung, die so manchen Zwist unter den Rechtstreitklassikern verhindert hätte, fehlt. Die Schillersche Weise gilt auch für Wohnungseigentümer, wenn diese einfach mal vergessen, zu geplanten Veränderungen die Eigentümergemeinschaft zu befragen.

 

In einer Wohnungseigentumsanlage waren in den Gärten der Erdgeschosswohnungen nach drei Seiten hin offene Lauben aufgestellt worden. Eine Eigentümerin riss ihre Laube ab und errichtete stattdessen ein massives Gartenhaus. Dagegen klagte eine Miteigentümerin – und zwar mit Erfolg.

Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden. Die Schwelle, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung vorliegt, ist dabei niedrig anzusetzen. Grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümern nicht zulässig. Das Gartenhaus hatte das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert. Und auch unter Berücksichtigung, dass zuvor eine nach der Gemeinschaftsordnung erlaubte Laube aufgestellt war, stört das massive Gartenhaus das ästhetische Gesamtbild der Anlage mehr als eine offene Gartenlaube.

Hinweis: Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf also ohne Zustimmung der sonstigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden.

Quelle: AG München, Urt. v. 14.02.2017 – 484 C 22917/16 WEG

Thema: Mietrecht

Regeln geordneten Zusammenlebens: Ein Trampolin darf als Spielgerät in einem Ziergarten aufgestellt werden

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Ob ein Trampolin in einem Ziergarten stehen darf, beschäftigte die Gerichte in diesem Fall.

In der Teilungserklärung für eine Wohnungseigentumsanlage hatten sich die Eigentümer darauf verständigt, zugewiesene Gartenanteile nur als „Terrasse“ oder „Ziergarten“ zu nutzen. Einer der Eigentümer stellte trotzdem für seine Kinder ein nicht fest mit dem Boden verbundenes Trampolin mit einer Gesamthöhe von etwa 3 m auf. Eine Miteigentümerin ging dagegen vor und meinte, das Trampolin würde die Anlage verschandeln und hätte in einem „Ziergarten“ nichts zu suchen. Der Eigentümer des Trampolins vertrat dagegen die Auffassung, dass der Begriff „Ziergarten“ als Gegensatz zu dem Begriff „Nutzgarten“ zu sehen ist. Letzterer diene vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen, Ersterer als Erholungs- und Spielfläche.

Das Amtsgericht wies die Klage der Miteigentümerin gegen das Aufstellen des Trampolins ab. Kinder durften in dem Bereich spielen, also war auch das Aufstellen eines Trampolins als Spielgerät erlaubt. Denn es gehört zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer oder von deren Mietern und dazugehörige Spielgeräte hingenommen werden müssen, soweit sie nicht übermäßig stören.

Hinweis: Beschränken Wohnungseigentümer die Nutzungsmöglichkeit von Gartenanteilen durch einen Beschluss dahingehend, dass diese Gartenanteile nur als Ziergarten genutzt werden dürfen, heißt das noch lange nicht, dass dort keine Kinder spielen und keine Spielgeräte aufgestellt werden dürfen. 
  
 

Quelle: AG München, Urt. v. 08.11.2017 – 485 C 12677/17 WEG

Thema: Mietrecht

Erstellung der Betriebskostenabrechnung: Vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht erforderlich

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Ein neuer Fall zum Thema Betriebskosten in einer Wohnungseigentumsanlage:

Ein Wohnungseigentümer vermietete seine in einer Wohnungseigentumsanlage gelegene Wohnung. Er rechnete die Betriebskosten unter Bezugnahme auf die von der Verwaltung erstellte Jahresabrechnung gegenüber den Mietern ab. Die Mieter zahlten allerdings den Nachzahlungsbetrag nicht, da die Jahresabrechnung noch nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen worden war. Schließlich klagte der Vermieter den Betrag ein – und erhielt Recht.

Eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung war nicht erforderlich. Zum einen existieren unterschiedliche Anforderungen an die Jahresabrechnung einer WEG und an die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung, zum anderen könnten auch die Abrechnungszeiträume unterschiedlich sein.

Hinweis: Die Betriebskostenabrechnung eines Wohnungseigentümers ist also auch dann wirksam, wenn die der Abrechnung zugrundeliegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümeranlage noch nicht beschlossen wurde.

Quelle: LG Darmstadt, Urt. v. 05.02.2016 – 6 S 143/15
Thema: Mietrecht

Überbelegung durch Flüchtlinge: Bloße Mutmaßungen zu künftig möglichen Schäden führen nicht zu einstweiliger Verfügung

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Flüchtlinge müssen irgendwo unterkommen, das kann auch in Eigentumswohnungen sein.

In einer Wohnungseigentumsanlage gab es eine etwa 80 m² große Wohnung, bestehend aus zwei getrennten Schlafräumen und den üblichen Nebenräumen. Sie wurde an elf Asylbewerber vermietet. Dagegen wandten sich die übrigen Wohnungseigentümer. Sie befürchteten unter anderem, dass die starke Belegung dazu führen würde, dass die Gemeinschaftsflächen gegenüber einer normalen Wohnnutzung über Gebühr beansprucht werden. Schließlich beantragten die Wohnungseigentümer den Erlass einer einstweiligen Verfügung, der jedoch abgewiesen wurde. Bloße Mutmaßungen von künftigen Beeinträchtigungen reichen nicht aus, um gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen zu können.

Hinweis: Das Landgericht musste also nicht zu der Frage der Überbelegung der Wohnung entscheiden.

Quelle: LG München I, Beschl. v. 12.10.2015 – 1 T 17164/15
Thema: Mietrecht

Teilungserklärung: Eine Ladenfläche kann nicht einfach zur Gaststätte werden

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Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben sich an die Teilungserklärung zu halten.

In einer Wohnungseigentumsanlage gab es nach der Teilungserklärung eine Fläche, die als Ladenraum deklariert wurde. Seit 2007 wurde darin dann eine Gaststätte betrieben, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Das wollten sich andere Eigentümer nicht bieten lassen und fassten einen Beschluss, wonach eine Öffnung nur noch bis 1:00 Uhr morgens erlaubt sein sollte. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn: Durch die Kennzeichnung als Laden durfte die Fläche laut Teilungserklärung gar nicht als Gaststätte betrieben werden. Zwar kann eine jahrelange zweckwidrige Nutzung dazu führen, dass die anderen Eigentümer sich nicht mehr auf ihre Rechte berufen dürfen, da diese verwirkt sind. Das gilt aber dann nicht, wenn neue und vor allem nachteilige Veränderungen vorgenommen werden. Und vor dem Jahr 2007 war die Gaststätte nicht bis in die späten Nachtstunden betrieben worden.

Hinweis: Ein Blick in die Teilungserklärung hätte in diesem Rechtsstreit für viel Klarheit gesorgt. Schon mehrfach haben die Gerichte entschieden, dass ein Laden keine Gaststätte ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 – V ZR 169/14

Thema: Mietrecht