Mietenbegrenzungsverordnung: BGH bringt Klarheit zur Frage des Vormietverhältnisses nach Wechsel von Gewerbe- zu Wohnräumen
Der folgende Mietfall hat es in sich. Hier stritt eine Berliner Mieterin um die Rückzahlung der ihrer Meinung nach gemäß Mietenbegrenzungsverordnung zu viel gezahlten Miete. Die Vermieterin jedoch bezog sich auf die Vormiete – und genau diese Bezugnahme war der Knackpunkt des folgenden Falls, der erst vor dem Bundesgerichtshof (BGH) endgültig geklärt wurde.
Die betreffende Wohnung liegt nach der am 01.06.2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Jene 76 Quadratmeter waren bereits zu einer Nettokaltmiete von 950 EUR zu Wohnzwecken und danach zwischenzeitlich aufgrund eines Gewerberaummietvertrags für eine Gesamtmiete von 900 EUR zur Büronutzung vermietet worden. Die jetzige Mieterin, die seit Mai 2016 darin für ebenfalls 950 EUR wohnte, meinte nun jedoch, dass die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete von 8,27 EUR pro Quadratmeter um mehr als 10 % übersteige und die ursprüngliche Mietpreisvereinbarung deshalb unwirksam sei. Sie verlangte daher die anteilige Mietrückzahlung und berief sich dabei auf § 556e Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch: „Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.“
Der BGH sah das letztinstanzlich ähnlich. Dass die Vermieterin die vereinbarte Nettokaltmiete von 950 EUR in gleicher Höhe bereits im „vorletzten“ Mietverhältnis vereinbart hatte, stünde den Ansprüchen der Klägerin nicht entgegen. Dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet war, führe nämlich nicht dazu, dass nunmehr die von der vorletzten Mieterin geschuldete Miete als die „Vormiete“ anzusehen sei. Vielmehr ist der „vorherige Mieter“ ausschließlich der (direkte!) Mietvorgänger – sofern diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet worden war. Deshalb könne sich der Vermieter weder auf das Gewerbemietverhältnis noch auf das Vorvormietverhältnis berufen.
Hinweis: Eine Überprüfung der geforderten Miete kann für Mieter sehr sinnvoll sein. Aber auch Vermieter sollten im Vorfeld klar wissen, welche Miete sie verlangen dürfen.
Quelle: BGH, Urt. v. 19.08.2020 – VIII ZR 374/18
| Thema: | Mietrecht |