Schlagwort: Zahlungsrückstands

Kündigung wegen Mietschulden: Die Höhe der aufeinanderfolgenden Rückstände ist entscheidend

Wer wirtschaftlich gerade schwer zu knabbern hat, dem wird oft der gute Rat erteilt, zumindest seine Miete pünktlich zu zahlen. Denn wie hoch Mietschulden überhaupt sein dürfen, ohne dass mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen ist, ist den meisten unklar. Dass aber auch Vermieter bei diesbezüglichen Räumungsklagen falsch liegen können, zeigt der folgende Fall des Landgerichts Berlin (LG).

 

Mieter mussten monatlich 704 EUR Miete bezahlen. Im Januar hatten sie nicht die gesamte Miete bezahlt, so dass noch ein Rückstand von 135 EUR bestand. Im darauffolgenden Monat wurde dann überhaupt keine Miete gezahlt. Wegen des entstandenen Zahlungsrückstands kündigte die Vermieterin ihren säumigen Mietern. Diese hingegen waren der Auffassung, dass eine solche Kündigung nicht rechtmäßig sei, da für den Januar ja schließlich fast alles gezahlt worden sei.

Das LG wies die Räumungsklage ab. Der Rückstand von insgesamt 839,41 EUR bedeute zwar einen Zahlungsverzug mit einem ausreichend hohen Gesamtbetrag, da er die Miete für einen Monat überstieg. Doch wird eine Kündigung darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sei, muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstands. Das lag hier nicht vor.

Hinweis: Das LG hat die Möglichkeit der Revision zugelassen. Es spricht jedoch vieles dafür, dass die Entscheidung Bestand haben wird.

Quelle: LG Berlin, Urt. v. 08.01.2020 – 66 S 181/18

Thema: Mietrecht

Miete in Verzug: Zwei offene Monatsmieten geben dem Vermieter das Recht zur Kündigung

Erhält ein Mieter die Kündigung wegen eines Zahlungsverzugs, kann er sein Versäumnis zumindest einmalig wiedergutmachen.

Mieter minderten ihre Mietzahlungen wegen eines mangelhaften Teppichs und zahlten darüber hinaus nur schleppend ihre Miete. Kurz bevor der Vermieter die Kündigung aussprach, wurden noch Beträge auf Grundlage der geminderten Miete gezahlt. Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für zwei Monate erfolgte jedoch nicht. Sodann verklagte der Vermieter die Mieter u.a. auf Räumung.

Tatsächlich mussten die Mieter die Wohnung verlassen. Ist durch einen Zahlungsrückstand des Mieters, der zwei Monatsmieten übersteigt, ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

Hinweis: Mieter müssen aufpassen. Schon zwei offene Monatsmieten geben dem Vermieter das Recht zur Kündigung. Und das kann schnell innerhalb von ca. 30 Tagen der Fall sein.

Quelle: BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 193/16
Thema: Mietrecht